# Loi Jeanbrun ancien : comment investir dans un logement à rénover en 2026 ?

#### Sommaire
- [Fonctionnement](#titre)
- [Les avantages](#titre1)
- [Les conditions d'éligibilité](#titre2)
- [Les travaux ](#titre3)
- [Les aides financières](#titre4)
- [Les programmes éligibles](#titre5)
- [Les évolutions à venir](#titre6)
- [Réussir son investissement ](#titre7)
####  L'essentiel
- Le dispositif Jeanbrun ancien permet **d’investir dans un appartement à rénover** et de bénéficier d’un amortissement fiscal sur les revenus fonciers.
- Travaux obligatoires : pour la rénovation lourde, les travaux doivent **représenter au moins 30 % du prix d’achat** et permettre d’atteindre un DPE A ou B en métropole. Une autre voie d’éligibilité existe pour les travaux produisant un immeuble neuf au sens fiscal.
- Avantage fiscal : le propriétaire peut **amortir entre 3 % et 4 % de la base éligible par an**, selon le niveau de loyer pratiqué, dans la limite des plafonds applicables.
- Conditions de location : le logement doit être **loué nu pendant au moins 9 ans**, comme résidence principale, avec des plafonds de loyers et de ressources à respecter.
- Période d’investissement : le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées du **21 février 2026 au 31 décembre 2028**, partout en France.
Le **dispositif Jeanbrun dans l'ancien** permet de bénéficier d'un avantage fiscal en achetant un appartement à rénover pour le louer. Instauré par la loi de finances pour 2026, ce mécanisme repose sur l'amortissement du logement et la réalisation de travaux de réhabilitation lourde. Accessible partout en France, il concerne notamment les marchés immobiliers où la rénovation du parc ancien représente une opportunité de se constituer un patrimoine locatif.
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## Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun dans l'ancien ?
Le **dispositif Jeanbrun ancien** est un mécanisme de défiscalisation immobilière destiné à encourager la rénovation des logements vétustes et leur remise sur le marché locatif. Prévu par l'[article 47 de la loi de finances pour 2026](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000053508155), il autorise le propriétaire à déduire chaque année une partie de la valeur de son investissement de ses revenus fonciers imposables.
Contrairement au dispositif Denormandie, qui accorde une réduction directe d'impôt pour la rénovation dans l’ancien, **le Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal**. Son avantage dépend donc notamment du montant des revenus fonciers et de la situation fiscale de l'investisseur.
## Quels sont les avantages de la loi Jeanbrun dans l'ancien ?
Le principal avantage du Jeanbrun ancien réside dans la possibilité d'amortir jusqu'à 80 % du prix d'acquisition hors frais, après exclusion forfaitaire de la valeur du terrain, auxquels s'ajoute le montant des travaux de réhabilitation retenus dans la base amortissable.
Selon Service Public, trois taux d'amortissement s'appliquent dans l'ancien :
| **Niveau de location** | **Amortissement annuel dans l’ancien** | **Plafond annuel sous conditions** |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 % | 8 000 € |
| Social | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 4 % | 12 000 € |
Les plafonds majorés dépendent de la répartition des revenus locatifs du foyer entre les catégories sociale et très sociale.
Le dispositif permet également de déduire les charges locatives fiscalement admises et de bénéficier, sous conditions, du mécanisme du déficit foncier. Celui-ci peut être imputé sur le revenu global dans la limite habituelle de **10 700 €**, portée à **21 400 € pour certaines dépenses de rénovation énergétique éligibles réalisées jusqu'au 31 décembre 2027**.
## Exemple d'un investissement Jeanbrun dans l'ancien
Un **appartement acquis 160 000 €, nécessitant 50 000 € de travaux**, représente un investissement de 210 000 € hors frais d’acquisition et frais annexes.
Dans l’hypothèse où l’intégralité des 50 000 € de travaux entre dans la base amortissable, celle-ci atteint :
- prix amortissable : 160 000 € × 80 % = 128 000 €,
- travaux intégrés : 50 000 €,
- base totale : **178 000 €**,
- amortissement intermédiaire : 178 000 € × 3 % = **5 340 € par an**.
Ce montant correspond à une déduction fiscale annuelle, et non à une économie d’impôt de 5 340 €. Le gain réel dépend des revenus imposables et des règles de calcul du résultat foncier.
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## Quelles sont les conditions pour investir en Jeanbrun ancien ?
L'article 31 du Code général des impôts encadre l'application du dispositif. Plusieurs obligations doivent être respectées :
- le logement doit appartenir à un **immeuble d'habitation collectif**, ce qui exclut les maisons individuelles,
- l'acquisition doit intervenir entre **le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028**,
- la réhabilitation doit répondre aux **critères techniques de la réglementation**,
- le propriétaire doit louer le logement nu, comme résidence principale, pendant au moins **9 ans**,
- la mise en location doit intervenir dans les **12 mois suivant l’achèvement des travaux** ou l'acquisition si celle-ci est postérieure,
- le loyer et les revenus du locataire doivent **respecter les plafonds intermédiaires, sociaux ou très sociaux**,
- le locataire ne peut **pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire** ni être un parent ou allié jusqu'au deuxième degré inclus,
- l'investissement doit être déclaré au **régime réel des revenus fonciers**.
####  En savoir plus
- Retrouvez toutes [les conditions pour bénéficier du dispositif Jeanbrun.](https://www.sporting-promotion.fr/dispositif-jeanbrun/loi-jeanbrun-conditions/)
- Tout savoir sur les [plafonds de loyers et de ressources du dispositif Jeanbrun.](https://www.sporting-promotion.fr/dispositif-jeanbrun/plafonds-loi-jeanbrun/)
## Quels travaux réaliser pour bénéficier du Jeanbrun ancien ?
Les travaux d'amélioration doivent **représenter au moins 30 % du prix d'acquisition du logement** et satisfaire aux critères de la réhabilitation lourde. Pour un appartement acheté 200 000 €, le budget minimal correspondant est donc de 60 000 €.
Le programme de rénovation peut notamment comprendre :
- **l'isolation thermique :** murs, toiture, planchers et menuiseries extérieures,
- **le chauffage :** remplacement d'équipements énergivores par des systèmes plus performants,
- **la ventilation :** installation ou amélioration du renouvellement de l'air,
- **la réhabilitation intérieure :** interventions lourdes sur les réseaux, équipements et aménagements nécessaires au projet.
Ces interventions doivent s'inscrire dans une véritable réhabilitation. Un simple rafraîchissement esthétique ne suffit pas.
En France métropolitaine, la réglementation actuelle impose d'atteindre **une classe énergétique A ou B après travaux** pour cette voie d'éligibilité. Une autre possibilité concerne les travaux transformant fiscalement le logement en immeuble neuf.
Un **audit énergétique** préalable permet d'évaluer la faisabilité technique du projet, particulièrement dans une copropriété ancienne dont l'enveloppe extérieure nécessite une intervention collective.
## Quelles aides financières pour rénover un logement Jeanbrun ancien ?
Plusieurs dispositifs peuvent contribuer au financement des travaux, sous réserve de respecter leurs critères spécifiques et les règles de cumul.
- ### MaPrimeRénov' est-elle accessible aux investisseurs ?
    **MaPrimeRénov’ peut bénéficier aux propriétaires bailleurs**. En 2026, le parcours de rénovation d’ampleur concerne notamment les logements initialement classés E, F ou G, avec un gain d’au moins deux classes énergétiques.
    Selon Service Public, les dépenses subventionnables sont plafonnées à **30 000 € HT pour deux classes gagnées et 40 000 € HT pour trois classes ou davantage**. Le taux de prise en charge varie de 10 % à 80 % selon les ressources du propriétaire.
- ### L'éco-PTZ et les CEE peuvent-ils financer les travaux ?
    L’éco-prêt à taux zéro permet de financer jusqu’à **50 000 € de travaux de rénovation globale**, sans intérêts et sans condition de ressources, sous réserve des critères d’éligibilité et de l’accord de l’établissement prêteur.
    Les certificats d’économies d’énergie (CEE) peuvent également **financer certaines opérations d’isolation ou de chauffage**. Leur cumul avec MaPrimeRénov’ dépend du parcours retenu.
    Le montant de chaque aide doit être validé avant le lancement du chantier.
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## Les programmes immobiliers éligibles au dispositif Jeanbrun
- Lancement commercialDroit Commun
    LLI Meublé
    LMNP
    TVA 5,5%
    Accession
    Jeanbrun
    LLI Jeanbrun
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    ### [ORELIS](https://www.sporting-promotion.fr/programme/orelis/)
        Toulouse (31) - Lalande 
    De 2 à 4 pièces à partir de 173 900 €
    Résidentiel Neuf
- Lancement commercialDroit Commun
    TVA 5,5%
    LLI Meublé
    LMNP
    LLI Jeanbrun
    Jeanbrun
    Accession
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    ### [Sporting SUNLINE](https://www.sporting-promotion.fr/programme/sporting-sunline/)
        Colomiers (31) 
    De 2 à 4 pièces à partir de 185 000 €
    Résidentiel Neuf
- Lancement commercialLLI Jeanbrun
    Jeanbrun
    Accession
    LMNP
    LLI Meublé
    Droit Commun
     25 offres disponibles profitez-en ! 
    ### [Sporting Riou](https://www.sporting-promotion.fr/programme/sporting-riou/)
        Blagnac (31) 
    De 2 à 5 pièces à partir de 201 667 €
    Résidentiel Neuf
## Réforme de la loi Jeanbrun : vers un assouplissement du seuil de travaux ?
Le dispositif fiscal Jeanbrun (issu de la loi n° 2026-103 entrée en vigueur le 21 février 2026) suscite de vifs débats au Parlement et sur le marché de l'immobilier locatif. Les premiers bilans partagés par des professionnels du secteur, à l'image de Brice Cardi, président du réseau L'Adresse, et de la gérante immobilière Marie Line Favier-Jouvent, révèlent que la mouture initiale bloque les investisseurs. Pour cause, l'obligation d'atteindre un DPE A ou B et d'injecter une enveloppe de travaux représentant au moins 30 % du prix d'achat **s'avère trop lourde et difficilement rentabilisable face aux plafonds de loyers imposés.**
Face à ce constat, la proposition de loi de la députée et ancienne ministre Valérie Létard ([PPL n° 2674](https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/textes/l17b2674_proposition-loi)) a initié un assouplissement majeur. Si le texte voté en première lecture à l'Assemblée nationale en mai 2026 prévoyait **d'abaisser le seuil minimal de travaux à 20 %** et d'alléger l'exigence énergétique à un simple gain de deux classes pour les passoires F et G, les arbitrages se poursuivent. Après une suppression temporaire de ce seuil par le Sénat en juillet, la commission des affaires économiques l'a finalement rétabli à 20 % le 22 septembre dans le projet de loi Relance logement. Les investisseurs ont désormais le regard tourné vers l'Assemblée nationale, où le texte est attendu pour un vote décisif en novembre 2026.
## Comment réussir son investissement Jeanbrun dans l'ancien ?
L'investisseur doit d'abord sélectionner un appartement présentant un potentiel locatif et un coût de rénovation compatible avec son budget. Un projet réussi repose ensuite sur quatre vérifications essentielles.
1. **Faire réaliser un audit énergétique** pour confirmer la possibilité d'atteindre la performance requise.
2. **Étudier la copropriété** : règlement, procès-verbaux d'assemblée générale, travaux votés et autorisations nécessaires.
3. **Calculer la rentabilité prévisionnelle** en intégrant le prix d'achat, les travaux, les aides réellement accessibles, les charges et les loyers plafonnés.
4. **Sécuriser le traitement fiscal** avec un notaire ou un professionnel avant d'opter pour l'amortissement.
La fiscalité doit rester un complément à la rentabilité locative, et non constituer l'unique justification de l'acquisition.
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## Questions / réponses 
### Peut-on investir dans un logement ancien sans travaux ?
Non. Le logement ancien doit faire l’objet d’une **réhabilitation répondant aux critères réglementaires**, notamment le seuil de 30 % pour les travaux d’amélioration. Un appartement ancien en bon état acheté sans rénovation ne suffit pas.
### La loi Jeanbrun et la loi Denormandie sont-elles cumulables ?
Non. **Ces deux dispositifs ne peuvent pas être appliqués simultanément au même logement**. Le Denormandie accorde une réduction d’impôt, tandis que le Jeanbrun permet un amortissement des revenus fonciers.
### Peut-on revendre un logement ancien acquis en Jeanbrun après 9 ans ?
Oui, **sous réserve du respect de l’engagement de location**. Toutefois, les amortissements fiscalement déduits diminuent le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière imposable. Une simulation fiscale de sortie reste donc nécessaire.
 ####  En savoir plus 
- Tout savoir sur [le dispositif Jeanbrun à Toulouse](https://www.sporting-promotion.fr/dispositif-jeanbrun/loi-jeanbrun-toulouse/).
- Tout savoir sur [le dispositif Jeanbrun à Bordeaux](https://www.sporting-promotion.fr/dispositif-jeanbrun/loi-jeanbrun-bordeaux/).
- Informez-vous sur le [montage Super Jeanbrun](https://www.sporting-promotion.fr/dispositif-jeanbrun/cumul-lli-jeanbrun/).
- Découvrez les [erreurs à éviter pour investir en loi Jeanbrun](https://www.sporting-promotion.fr/dispositif-jeanbrun/pieges-jeanbrun/).
- En savoir plus sur la [réforme loi Jeanbrun](https://www.sporting-promotion.fr/statut-fiscal-bailleurs-prives/).
- Retrouvez les [étapes d’un investissement en loi Jeanbrun](https://www.sporting-promotion.fr/dispositif-jeanbrun/etapes-investissement-jeanbrun/).
- Tout savoir sur la [fiscalité de votre investissement en loi Jeanbrun](https://www.sporting-promotion.fr/dispositif-jeanbrun/fiscalite-amortissement-jeanbrun/).
*Page mise à jour le 23/10/2026*