# Conditions d'éligibilité Jeanbrun : quelles règles respecter pour investir ?

#### Sommaire
- [Logements éligibles](#titre1)
- [Obligations locatives](#titre2)
- [Conditions pour l'investisseur](#titre3)
- [Conditions fiscales ](#titre4)
- [Non-respect des conditions](#titre5)
####  L'essentiel
- **Période d’acquisition :** du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
- **Biens éligibles :** logements neufs, en VEFA ou anciens avec réhabilitation lourde, situés dans un immeuble collectif.
- **Conditions de location :** location nue comme résidence principale pendant 9 ans minimum, avec mise en location dans les 12 mois.
- **Plafonds obligatoires :** respect des loyers et des ressources du locataire selon le niveau de location intermédiaire, social ou très social.
- **Fiscalité :** revenus imposés au régime réel des revenus fonciers et option irrévocable pour l’amortissement.
Le dispositif Jeanbrun est accessible aux investisseurs qui **acquièrent un logement neuf ou ancien avec travaux, situé dans un immeuble collectif, pour le louer nu pendant au moins 9 ans**. Instauré par la loi de finances pour 2026, ce mécanisme de défiscalisation immobilière impose également des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Le respect de ces conditions permet de bénéficier d'un amortissement fiscal pouvant atteindre 12 000 € par an, sous conditions.
- Tout savoir sur le [dispositif Jeanbrun](https://www.sporting-promotion.fr/dispositif-jeanbrun/).
## Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
La loi Jeanbrun impose **plusieurs conditions cumulatives** concernant le bien immobilier, l'investisseur, le locataire et les modalités de location. Selon l'[article 47 de la loi de finances pour 2026](https://www.legifrance.gouv.fr/eli/loi/2026/2/19/2026-103/jo/article_47), ces obligations s'appliquent aux investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2028.
| **Critère d'éligibilité** | **Condition applicable en 2026** |
|---|---|
| Date d'investissement | Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 |
| Type de bien | Logement en bâtiment collectif |
| Logement ancien | Travaux de réhabilitation éligibles |
| Durée de location | 9 ans minimum |
| Type de bail | Location nue, résidence principale |
| Mise en location | Dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition si elle est postérieure |
| Loyers et ressources | Plafonds intermédiaires, sociaux ou très sociaux |
| Fiscalité | Régime réel des revenus fonciers |
| Location familiale | Interdite jusqu'au deuxième degré inclus |
L'investisseur doit respecter l'ensemble de ces critères pour conserver son avantage fiscal.
## Quels logements sont éligibles à la loi Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun concerne exclusivement les **logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif**, en France métropolitaine et dans les territoires ultramarins concernés. Il est accessible sans restriction générale aux seules zones immobilières tendues, contrairement à certains anciens dispositifs de défiscalisation.
Selon l'article L.111-1 du Code de la construction et de l'habitation, un bâtiment collectif regroupe plus de deux logements partiellement ou totalement superposés. Les maisons individuelles sont donc exclues.
- ### Quelles sont les conditions de la loi Jeanbrun dans le neuf ?
    L’amortissement Jeanbrun neuf s’applique aux **appartements neufs, aux logements acquis en vente en l’état futur d’achèvement** (VEFA) et aux logements construits par le contribuable. Le logement doit respecter les réglementations de construction applicables, notamment les exigences environnementales en vigueur (RE2020 palier 2025).
    Pour une acquisition classique, la date retenue correspond à la **signature de l’acte authentique devant notaire**. Dans le cadre d’une construction réalisée par le contribuable, la période d’éligibilité concerne le dépôt de la demande de permis de construire.
- ### Quelles sont les conditions Jeanbrun dans l'ancien ?
    Un logement ancien est éligible au Jeanbrun lorsqu’il fait **l’objet de travaux de réhabilitation répondant aux critères fiscaux**. Deux situations sont prévues par l’article 31 du Code général des impôts :
    - les travaux concourent à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens fiscal,
    - les travaux d’amélioration représentent au moins **30 % du prix d’acquisition** et satisfont aux critères d’une réhabilitation lourde, avec notamment un DPE A ou B après travaux en métropole.
    Par exemple, un appartement ancien acheté 200 000 € doit faire l’objet d’au moins **60 000 € de travaux d’amélioration** éligibles dans la seconde situation.
    Lorsque les travaux ont été réalisés avant l’achat, le logement ne doit pas avoir été occupé depuis leur achèvement.
## Quelles conditions de location faut-il respecter ?
- ### Combien de temps faut-il louer un logement Jeanbrun ?
    **Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant au moins 9 ans**, de manière effective et continue. La location doit être nue, c’est-à-dire non meublée, et constituer la résidence principale du locataire.
    Selon Service-Public, la première location doit prendre effet dans les **12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou des travaux**, ou l’acquisition si celle-ci est postérieure.
    Une location touristique, saisonnière ou meublée n’ouvre donc pas droit au dispositif.
- ### Quels plafonds de loyers s'appliquent au Jeanbrun ?
    **Le loyer Jeanbrun est plafonné selon la localisation du logement et le niveau de location choisi.** Trois catégories sont prévues : intermédiaire, sociale et très sociale.
    Pour une location intermédiaire, les plafonds de référence 2026 en métropole sont les suivants :
    - Zone Abis : 19,71 €/m²
    - Zone A : 14,64 €/m²
    - Zone B1 : 11,80 €/m²
    - Zone B2 et C : 10,26 €/m²
    Les montants doivent être ajustés par un coefficient de surface calculé selon la formule **0,7 + 19/S**, plafonné à 1,2.
    En location sociale ou très sociale, les plafonds correspondent aux **barèmes de référence du dispositif Loc’Avantages**, déterminés notamment selon la commune.
- ### Quelles sont les conditions de ressources du locataire ?
    Le locataire doit disposer d’un **revenu fiscal de référence inférieur aux plafonds réglementaires au moment de la signature du bail.** Pour un bail conclu en 2026, les revenus de référence sont ceux de 2024.
    Selon Service-Public, en location intermédiaire, une personne seule ne doit pas dépasser **44 344 € de revenus annuels en zone A ou A bis**, contre **36 144 € en zone B1**. Pour un couple sans personne à charge, les plafonds atteignent respectivement 66 276 € et 48 268 €.
    Les plafonds sont **différents pour les locations sociales et très sociales** et varient selon la composition du foyer fiscal.
####  En savoir plus
- Tout savoir sur les [plafonds de loyers et de ressources du dispositif Jeanbrun.](https://www.sporting-promotion.fr/dispositif-jeanbrun/plafonds-loi-jeanbrun/)
## Qui peut investir avec la loi Jeanbrun ?
**Le dispositif Jeanbrun s'adresse aux contribuables dont les revenus locatifs relèvent de la catégorie des revenus fonciers.** Il peut bénéficier à une personne physique qui investit directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, notamment une SCI à l'impôt sur le revenu.
Dans le cadre d'une SCI, l'associé doit conserver la totalité de ses parts jusqu'à l'expiration de l'engagement locatif. En revanche, **une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés ne relève pas de ce mécanisme d'amortissement des revenus fonciers**.
## Quelles conditions fiscales faut-il respecter pour conserver l'avantage Jeanbrun ?
**Le contribuable doit déclarer ses loyers au régime réel et exercer une option irrévocable pour bénéficier de l'amortissement.** Cette option intervient lors de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du logement ou des travaux, ou de son acquisition si elle est postérieure.
L'ADIL de Loire-Atlantique rappelle, dans sa présentation du dispositif Jeanbrun, que le régime micro-foncier est incompatible avec ce mécanisme.
De plus, **la loi exclut également certains cumuls fiscaux pour un même logement**, notamment avec le Denormandie. Dans l'ancien, les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques sont exclus du Jeanbrun.
## Que se passe-t-il si les conditions Jeanbrun ne sont plus respectées ?
**Le non-respect d'un engagement peut entraîner la remise en cause de l'avantage fiscal.** L'administration peut réintégrer les amortissements précédemment déduits dans le revenu foncier imposable de l'année de rupture.
L'article 31 du CGI prévoit néanmoins des exceptions, notamment en cas de décès, de licenciement ou d'invalidité répondant aux conditions légales.
Le propriétaire doit donc conserver les justificatifs de l'opération : acte notarié, bail, ressources du locataire, factures de travaux, documents énergétiques et engagements fiscaux.
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## Questions / réponses 
### Peut-on louer un logement Jeanbrun à son enfant ?
Non. **Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal**, à un enfant, à un parent ou à un autre parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Cette interdiction s’applique également dans le cadre des SCI selon les conditions prévues par la loi.
### Peut-on bénéficier du Jeanbrun partout en France ?
**Oui, le dispositif n’impose pas de zonage national limitant les communes éligibles.** En revanche, la localisation détermine les plafonds de loyers et de ressources applicables, avec certaines particularités réglementaires selon les zones.
### Une maison individuelle est-elle éligible au Jeanbrun ?
Non. Seuls les logements intégrés à un **bâtiment d’habitation collectif** au sens du Code de la construction et de l’habitation sont concernés.
### Peut-on acheter un appartement ancien sans travaux ?
Non. Le logement ancien doit **respecter l’une des deux voies de réhabilitation prévues à l’article 31 du CGI.** Un simple achat dans l’ancien sans travaux éligibles ne suffit pas.
### Les conditions Jeanbrun vont-elles évoluer en 2026 ?
**Des assouplissements sont envisagés, mais ils ne sont pas encore définitivement applicables au 21 octobre 2026.** Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, examiné par le Sénat puis l’Assemblée nationale, prévoit notamment de modifier les exigences de rénovation.
Les règles actuellement opposables restent celles de la loi de finances pour 2026, en attendant l’adoption et la publication d’une éventuelle nouvelle loi.
 ####  En savoir plus 
- Tout savoir sur [le dispositif Jeanbrun à Toulouse](https://www.sporting-promotion.fr/dispositif-jeanbrun/loi-jeanbrun-toulouse/).
- Tout savoir sur [le dispositif Jeanbrun à Bordeaux](https://www.sporting-promotion.fr/dispositif-jeanbrun/loi-jeanbrun-bordeaux/).
- Informez-vous sur le [montage Super Jeanbrun](https://www.sporting-promotion.fr/dispositif-jeanbrun/cumul-lli-jeanbrun/).
- Découvrez les [erreurs à éviter pour investir en loi Jeanbrun](https://www.sporting-promotion.fr/dispositif-jeanbrun/pieges-jeanbrun/).
- En savoir plus sur la [réforme loi Jeanbrun](https://www.sporting-promotion.fr/statut-fiscal-bailleurs-prives/).
- Retrouvez les [étapes d’un investissement en loi Jeanbrun](https://www.sporting-promotion.fr/dispositif-jeanbrun/etapes-investissement-jeanbrun/).
- Tout savoir sur les [plafonds de loyers et de ressources du dispositif Jeanbrun.](https://www.sporting-promotion.fr/dispositif-jeanbrun/plafonds-loi-jeanbrun/)
- Découvrez la [loi Jeanbrun dans l’ancien](https://www.sporting-promotion.fr/dispositif-jeanbrun/loi-jeanbrun-ancien/).
- Tout savoir sur la [fiscalité de votre investissement en loi Jeanbrun](https://www.sporting-promotion.fr/dispositif-jeanbrun/fiscalite-amortissement-jeanbrun/).
*Page mise à jour le 23/10/2026*