# Investir avec la loi Denormandie à Toulouse

#### Sommaire
- [Fonctionnement](#titre1)
- [Les avantages](#titre2)
- [Les conditions](#titre3)
- [Investir avec Sporting Promotion](#titre4)
####  L'essentiel
- **Avantages** : réduction d’impôt de 12 % (6 ans), 18 % (9 ans) ou 21 % (12 ans) pour l’achat et la rénovation d’un logement ancien (travaux ≥ 25 % du coût).
- **Ville éligible** : Toulouse n’est pas éligible mais des communes voisines labellisées « Action Cœur de Ville » ou ORT (Montauban) le sont.
- **Travaux éligibles** : les travaux doivent être effectués par des artisans RGE et porter sur des améliorations environnementales**.**
- **Conditions** : location nue, résidence principale, engagement de 6, 9 ou 12 ans, sous plafonds de loyers et de ressources.
- **Investissement plafonné** : 300 000 € par an et 5 500 €/m².
La loi Denormandie constitue une opportunité fiscale majeure pour les investisseurs souhaitant **rénover et mettre en location un logement ancien** tout en profitant d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 63 000 €. Si la ville de Toulouse en tant que métropole n’est pas éligible au dispositif, certaines communes aux alentours bénéficient de ce cadre avantageux. Castelsarrasin, Saint-Gaudens, Mazamet ou encore Foix, offrent un réel potentiel d’investissement immobilier sous le régime Denormandie.
####  En savoir plus
- Informez-vous sur [la loi Denormandie](https://www.sporting-promotion.fr/investir-loi-pinel-a-toulouse/dispositif-denormandie/).
## Comment fonctionne le dispositif Denormandie à Toulouse ?
Mis en place en 2019, le dispositif Denormandie vise à encourager la rénovation de logements anciens dans des communes moyennes confrontées à un parc immobilier dégradé. Il permet aux particuliers de bénéficier d’une **réduction d’impôt sur le revenu**, à condition de réaliser des travaux représentant au moins **25 % du coût total de l’opération** (achat + rénovation).
Prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, ce mécanisme soutient à la fois la revitalisation urbaine et la politique du logement.Toutefois, **Toulouse ne figure pas parmi les communes éligibles**, car elle n’est ni intégrée au programme "Action Cœur de Ville", ni couverte par une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Pour bénéficier de la loi Denormandie à Toulouse, l’investisseur devra donc se tourner vers des communes avoisinantes éligibles, comme Revel ou Saint-Gaudens.
## Quels sont les avantages de la loi Denormandie ? 
- La **réduction d’impôt** est le principal levier du dispositif Denormandie. Elle est calculée en fonction de la durée de mise en location du bien :
    - **12 %** pour un engagement de 6 ans,
    - **18 %** pour un engagement de 9 ans,
    - **21 %** pour un engagement de 12 ans.
    Ce mécanisme s’applique dans la limite de **300 000 € d’investissement** par an, et d’un plafond de **5 500 €/m²**. Le Denormandie s’inspire du Pinel ancien, avec un ciblage sur les zones à fort enjeu de requalification.
- En générant des revenus locatifs réguliers et en bénéficiant d’une défiscalisation, l’investissement Denormandie constitue un excellent outil de **préparation à la retraite**. Une fois la période d’engagement achevée, le bien peut être conservé comme source de revenus passifs ou revendu avec une éventuelle plus-value.
- L’achat dans l’ancien, associé à une valorisation par les travaux, permet à l’investisseur de **construire un patrimoine tangible** dans des communes où la demande locative reste dynamique, notamment grâce à la proximité de Toulouse et au développement de son aire d’influence.
- Le bien peut être loué à un **ascendant ou un descendant**, à condition que celui-ci ne soit pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire. Cette disposition offre une certaine souplesse tout en conservant l’avantage fiscal.
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## Quelles sont les conditions pour investir en Denormandie autour de Toulouse ?
- Pour entrer dans le dispositif, le bien doit être situé dans une commune éligible, c’est-à-dire :
    - inscrite au programme **Action Cœur de Ville,**
    - couvert par une **ORT (Opération de Revitalisation du Territoire),
    - identifiée pour son **habitat dégradé ou en tension locative,**
    - concernée par une copropriété en difficulté (cas particuliers).
    Autour de Toulouse, les communes éligibles en Occitanie incluent :
     **Saint-Gaudens (31), Castelsarrasin (82), Mazamet (81), Foix (09), Carmaux (81), Millau (12), Pamiers (09),** toutes situées dans un rayon de 1h à 1h30 autour de la métropole.
- Les **travaux doivent représenter au moins 25 %** du coût total (achat + rénovation). Ils doivent être réalisés dans les **2 ans** suivant l’acquisition et peuvent prendre deux formes :
    - **travaux d’amélioration énergétique** (gain de performance de 20 % à 30 %, selon le type de logement), obligatoirement réalisés par une entreprise RGE,
    - **travaux de réhabilitation lourde**, parmi une liste définie :
        - isolation des combles,
        - isolation des murs,
        - changement de fenêtres,
        - remplacement de chaudière,
        - changement du système de production d’eau chaude.
- Le bien doit être **loué nu (non meublé), en tant que résidence principale** **du locataire**, dans un délai de 12 mois après la fin des travaux. La durée de location dépend de l’engagement fiscal choisi (6, 9 ou 12 ans).
- - **Zone Abis** : 19,71 €/m²
    - **Zone A** : 14,64 €/m²
    - **Zone B1** : 11,80 €/m²
    - **Zone B2** : 10,26 €/m²
- Le dispositif impose le respect de **plafonds de ressources des locataires**, similaires à ceux du Pinel. Ces plafonds prennent en compte la localité du bien ainsi que la composition du ménage.
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A (dont Toulouse) | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| + 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| + 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| + 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| + 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € |
## Exemple d’un investissement en Denormandie autour de Toulouse
Un investisseur acquiert un T3 ancien à Castelsarrasin pour 120 000 €, avec 35 000 € de travaux (soit 29 % du coût total). En s’engageant sur 9 ans, il peut bénéficier d’une **réduction d’impôt de 18 %**, soit **27 900 €**, répartie sur la durée.
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## Pourquoi investir en Denormandie avec Sporting Promotion à Toulouse ?
Sporting Promotion, acteur immobilier reconnu dans le Sud-Ouest depuis 28 ans, propose un accompagnement sur mesure pour les investisseurs souhaitant bénéficier de la **loi Denormandie à Toulouse** ou dans sa région. Grâce à un réseau local, des partenaires artisans certifiés RGE, et une maîtrise du montage fiscal, l’entreprise développe des projets clé en main, de l’achat à la mise en location.
## Questions / réponses
### Peut-on investir en loi Denormandie à Toulouse ?
**Toulouse n’est pas éligible** au dispositif Denormandie. Il faut se tourner vers des communes partenaires du programme Action Cœur de Ville ou signataires d’une ORT, comme Castelsarrasin ou Mazamet.
### Peut-on cumuler Denormandie et PTZ pour un investissement autour de Toulouse ?
Le **[Prêt à Taux Zéro](https://www.sporting-promotion.fr/achetez-neuf-ptz/pret-taux-zero-toulouse/) dans l’ancien avec travaux** peut se cumuler avec la loi Denormandie, à condition de respecter les plafonds et critères de chaque dispositif.
### Peut-on bénéficier du déficit foncier avec la loi Denormandie ?
Oui, partiellement. **Le [déficit foncier](https://www.sporting-promotion.fr/dispositif-malraux-monuments-historiques-toulouse/deficit-foncier-toulouse/) est possible**, mais pas sur les 25 % de travaux obligatoires. Seul le surplus de travaux est imputable au revenu global.
 ####  En savoir plus 
- Tout savoir sur [la loi Denormandie à Bordeaux](https://www.sporting-promotion.fr/investir-loi-pinel-a-toulouse/dispositif-denormandie/denormandie-bordeaux/).
- En savoir plus sur la [réhabilitation immobilière à Toulouse](https://www.sporting-promotion.fr/promoteur-rehabilitation/rehabilitation-toulouse/).
- Investir dans [l’immobilier locatif avec le dipsositif Jeanbrun à Toulouse](https://www.sporting-promotion.fr/statut-bailleur-prive/statut-bailleur-prive-toulouse/).
- Tout savoir sur la [loi Monuments Historiques à Toulouse](https://www.sporting-promotion.fr/dispositif-malraux-monuments-historiques-toulouse/loi-monuments-historiques-toulouse/).
- *Page mise à jour le 20/03/2026*