# Déficit foncier : fonctionnement du déficit foncier à Bordeaux

#### Sommaire
- [Fonctionnement](#titre)
- [Les avantages](#titre1)
- [Les conditions ](#titre2)
- [Les plafonds pour le déficit foncier](#titre3)
- [Les charges déductibles ](#titre4)
- [Investir en déficit foncier](#titre5)
####  L'essentiel
- Le déficit foncier permet à l’investisseur soumis au régime réel de **déduire les dépenses éligibles**, notamment les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, d’abord de ses revenus fonciers.
- En cas d’excédent, la fraction du déficit ne provenant pas des intérêts d’emprunt est **imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an,** le reliquat est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- L’avantage fiscal est immédiat, **hors du plafonnement global des niches**
- L’investisseur doit louer le **bien nu ou le destiner à la location**.
- En 2026, **le plafond de 10 700 € reste en vigueur** mais peut être doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation thermique (DPE F/G vers A–D) réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.
À Bordeaux, le dispositif du déficit foncier constitue une opportunité fiscale majeure pour les investisseurs **souhaitant rénover un bien ancien ou neuf tout en allégeant leur fiscalité**. Le régime de droit commun du déficit foncier est prévu aux **articles 31 et 156 du Code général des impôts**. Il s’agit d’un mécanisme de réduction d’assiette : il diminue le revenu imposable de l’investisseur, et non directement le montant de l’impôt comme le ferait une réduction d’impôt.
####  En savoir plus 
- Découvrez les caractéristiques du [déficit foncier](/loi-malraux-bordeaux/deficit-foncier/).
## Le déficit foncier, comment ça fonctionne à Bordeaux ?
Le déficit foncier intervient lorsque les charges déductibles (travaux, taxes, frais de gestion, intérêts d’emprunt) excèdent les revenus locatifs perçus sur un bien loué nu. Cette différence constitue un déficit imputable :
- sur le revenu global, à hauteur de **10 700 € par an**,
- sur les revenus fonciers futurs, pour la part excédentaire, **pendant 10 ans**.
Ce mécanisme s’applique uniquement sous le régime réel d’imposition.
## Quels avantages fiscaux pour l’investisseur bordelais ?
- Le régime permet de diminuer le revenu imposable, ce qui réduit le montant final d’impôt dû. Le contribuable peut **imputer jusqu’à 10 700 € par an** sur son revenu global, dès l’année des travaux.
    Lorsque les conditions sont réunies, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global **s’applique obligatoirement au titre de l’année de constatation du déficit**. Le contribuable ne peut pas choisir librement de reporter cette imputation sur une autre année.
- Lorsque le déficit dépasse 10 700 €, **le solde est reportable sur les revenus fonciers à venir pendant 10 ans.** L’impact fiscal a lieu l’année du décaissement des fonds.
- Le déficit foncier ne rentre **pas dans le plafonnement global de 10 000 € des niches fiscales**.
- L’effet fiscal dépend du taux marginal d’imposition de l’investisseur et peut atteindre 66,2 % (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, CEHR). **Les prélèvements sociaux ne sont économisés qu’à hauteur des revenus fonciers neutralisés,** l’imputation du déficit sur le revenu global agit principalement sur l’impôt sur le revenu et, le cas échéant, sur la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.
- Le déficit foncier peut être utilisé en complément **du dispositif Malraux**, à condition de respecter les règles spécifiques. C’est un levier puissant pour rénover des logements dans les quartiers anciens de Bordeaux, comme Saint-Pierre, les Chartrons ou Saint-Michel.
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## Quelles sont les conditions pour bénéficier du déficit foncier ? 
Pour être éligible au dispositif, l’investisseur doit remplir les critères suivants :
- **Location nue obligatoire** (non meublée),
- **Usage d’habitation principale**,
- **Régime réel d’imposition obligatoire**, même en dessous de 15 000 € de revenus fonciers (option possible).
- L’investisseur doit **maintenir le bien en location pendant les 3 années** qui suivent la dernière imputation du déficit sur son revenu global.
## Quelles charges déduire avec le déficit foncier ?
Les principales **charges déductibles** sont listées par [l’article 31 du CGI](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053544761) :
- travaux de rénovation énergétique (isolation, pompe à chaleur, fenêtres…),
- travaux d’entretien ou de réparation (toiture, canalisations, électricité…),
- charges de copropriété non récupérables,
- frais de gestion locative,
- taxe foncière (hors ordures ménagères),
- intérêts d’emprunt (uniquement sur les revenus fonciers),
- assurances (PNO, loyers impayés),
- indemnités d’éviction ou frais de relogement.
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## Quels plafonds pour le déficit foncier en 2027 ?
En 2026, **le plafond standard reste fixé à 10 700 € par an**, sauf en cas de rénovation énergétique.
### Le doublement du plafond à 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2027
Dans le cadre de la loi Climat & Résilience, le plafond de déficit foncier est temporairement doublé si les travaux remplissent les conditions suivantes :
- travaux engagés entre le **1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027**,
- rénovation entraînant un **changement de classe énergétique** (DPE E, F ou G vers A, B, C ou D),
- **devis signé après le 5 novembre 2022**.
## À qui s'adresse le déficit foncier ?
- Investisseurs percevant des revenus fonciers imposables substantiels.
## Pourquoi investir en déficit foncier à Bordeaux ?
Contrairement à d’autres dispositifs immobiliers, le **déficit foncier** **ne dépend pas d’un zonage fiscal spécifique**. Il peut s’appliquer à Bordeaux comme dans toute autre commune, dès lors que le bien, la location et les dépenses respectent les conditions du régime.
Dotée d’une **croissance démographique de +1,2 % par an** selon Bordeaux Métropole, d’une forte tension locative et d’un parc ancien développé (23,1 % des résidences principales construites avant 1919), Bordeaux constitue un marché particulièrement stratégique pour les investisseurs.
Les quartiers comme **Saint-Michel, La Bastide, Chartrons ou encore Nansouty** recèlent de bâtiments anciens à rénover, idéalement situés, souvent éligibles au dispositif. Grâce au déficit foncier, l’investisseur améliore la performance énergétique du bien, augmente sa valeur patrimoniale, tout en réduisant ses impôts.
## Les programmes éligibles à Bordeaux et en Gironde
- Lancement commercialAccession
    Droit Commun
    LMNP
    LLI Meublé
    Jeanbrun
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- Lancement commercialDroit Commun
    Accession
    Jeanbrun
    LLI Jeanbrun
    LMNP
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    BRS
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    ### [ALTA VERDE](https://www.sporting-promotion.fr/programme/alta-verde/)
        Villenave-d'Ornon (33) 
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    Ancien
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    ### [VISTA VINIA](https://www.sporting-promotion.fr/programme/vista-vinia/)
        Sainte-Eulalie (33) 
    6 pièces à partir de 319 000 €
    Résidentiel Neuf
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    Accession
    Droit Commun
    LLI Meublé
    Jeanbrun
    LLI Jeanbrun
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    ### [Sporting Bridge Side](https://www.sporting-promotion.fr/programme/sporting-bridge-side/)
        Floirac (33) 
    De 1 à 3 pièces à partir de 129 000 €
    Résidentiel Neuf
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    Accession
    Droit Commun
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    ### [Sporting Breez](https://www.sporting-promotion.fr/programme/sporting-breez/)
        Artigues-près-Bordeaux (33) 
    4 pièces à partir de 299 000 €
    Résidentiel Neuf
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    Droit Commun
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    ### [Sporting Bella Vita](https://www.sporting-promotion.fr/programme/sporting-bella-vita/)
        Blanquefort (33) 
    De 4 à 5 pièces à partir de 360 000 €
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## Questions / réponses
### Comment déclarer un déficit foncier ?
Le déficit foncier est déclaré dans la **déclaration des revenus fonciers** (Cerfa 2044).
### Que devient le déficit foncier en cas de vente anticipée ?
En cas de revente avant 3 ans, **l’administration peut requalifier les avantages fiscaux perçus et réclamer un redressement**. Il est donc impératif de respecter l’engagement de location pendant les 3 années suivant la dernière imputation du déficit sur le revenu global.
### Puis-je bénéficier du déficit foncier avec une SCI ?
Oui, en cas de détention en SCI, l’avantage fiscal est **réparti entre les associés**.
 ####  En savoir plus 
- Découvrez les caractéristiques du [déficit foncier à Toulouse](https://www.sporting-promotion.fr/dispositif-malraux-monuments-historiques-toulouse/deficit-foncier-toulouse/).
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*Page mise à jour le 29/04/2026*