Située à seulement deux heures de Paris grâce à la LGV, à proximité de l’Espagne et connectée aux grands hubs européens via l’aéroport de Bordeaux-Mérignac, la métropole bordelaise bénéficie d’un positionnement géographique stratégique. Ce maillage efficace attire de nombreuses entreprises, en particulier dans les secteurs innovants tels que le numérique, la santé, l’environnement et les services financiers. L’agglomération se distingue également par une politique de développement économique volontariste, soutenue par Bordeaux Métropole et la Région Nouvelle-Aquitaine. Grâce à des projets ambitieux tels qu’Euratlantique ou Bordeaux Aéroparc, l’immobilier tertiaire à Bordeaux connaît une dynamique soutenue, portée par l’arrivée de sièges sociaux, de centres de services partagés (CSP) et de pôles d’innovation. La ville s’impose désormais comme un carrefour stratégique pour les entreprises recherchant performance, attractivité et qualité de vie.

Qu’est-ce que l’immobilier tertiaire ?

L’immobilier tertiaire regroupe l’ensemble des biens immobiliers destinés aux activités du secteur tertiaire, c’est-à-dire aux services. Cela inclut principalement :

  • Bureaux neufs ou rénovés : dans les quartiers d’affaires comme Bordeaux Euratlantique, Mériadeck, Bastide ou Bassins à Flot.
  • Espaces de coworking : en plein essor, notamment autour de la gare Saint-Jean, avec des acteurs comme W’iN, Mama Works ou Startway.
  • Locaux d’activités et entrepôts : en périphérie immédiate (Cestas, Mérignac, Bruges, Bègles), pour des besoins logistiques ou de production légère.
    Plateformes logistiques : en développement le long des axes autoroutiers (A10, A63), notamment autour de Saint-André-de-Cubzac ou de l’Interland bordelais.
  • Immeubles mixtes : intégrant bureaux, logements et commerces, dans le cadre de programmes urbains mixtes.

Ce type d’immobilier est destiné à l’usage professionnel et exclut donc les logements résidentiels. Il joue un rôle central dans l’aménagement urbain et le développement économique des métropoles comme Bordeaux.

Pourquoi investir dans l’immobilier d’entreprise à Bordeaux ?

  • Une demande croissante de bureaux et de services

    Avec une croissance annuelle de +1,2 % dans la métropole et 35 094 entreprises ont été créées dans le département de la Gironde en 2024, la demande en immobilier tertiaire est en hausse. De nombreuses PME, startups et grands groupes recherchent des espaces de travail modernes et bien situés, en particulier dans les zones proches des transports et des pôles d’activité.

  • Des projets urbains à fort potentiel

    Le programme Bordeaux Euratlantique, l’un des plus grands projets d’aménagement urbain en France, prévoit 2,5 millions de m² de surfaces à construire, dont 500 000 m² dédiée aux bureaux et activités tertiaires. Bordeaux Aéroparc, à proximité de l’aéroport, accueille des entreprises dans les secteurs aéronautique, spatial et défense.

  • Une rentabilité attractive pour les investisseurs

    À Bordeaux, le rendement brut locatif pour des bureaux bien situés varie généralement entre 4,5 % et 6 %, selon la typologie et la localisation des biens. Le ratio risque/rentabilité est jugé favorable, notamment en comparaison avec Paris ou Lyon.

  • Un cadre de vie attractif pour attirer les talents

    La qualité de vie bordelaise constitue un atout majeur pour les entreprises souhaitant fidéliser leurs collaborateurs. Climat, patrimoine, dynamisme culturel et nature environnante (bassin d’Arcachon et côte Atlantique à proximité) contribuent à cette attractivité.

Dans quels quartiers et communes investir dans l’immobilier tertiaire à Bordeaux ?

  • Bordeaux Euratlantique : le cœur battant du tertiaire

    Situé autour de la gare Saint-Jean et le long de la Garonne, le projet Bordeaux Euratlantique (plus de 730 hectares) vise à créer un véritable quartier d’affaires européen. Y sont attendus : immeubles de bureaux neufs, hôtels d’affaires, commerces, pôles multimodaux. Selon Bordeaux Métropole, les loyers pour les bureaux neufs y oscillent entre 150 et 219 € HT/m²/an, avec une dynamique de valorisation très forte à moyen terme.

  • Mériadeck : le quartier d’affaires historique

    Implanté à deux pas du centre-ville, le quartier Mériadeck reste une valeur sûre pour investir dans l’immobilier tertiaire. Si son architecture typée années 70 peut diviser, il bénéficie d’une forte densité d’immeubles de bureaux et d’une excellente accessibilité. La rénovation progressive du parc immobilier (isolation, climatisation, certifications HQE) attire de nouveaux acteurs. Les loyers sont stables, autour de 160 à 190 € HT/m²/an, avec un bon rapport prix/emplacement pour les investisseurs prudents.

  • Bègles et Talence : en périphérie, mais connectés

    À seulement quelques minutes du centre-ville via le tram ou le TER, Bègles et Talence attirent de plus en plus d’entreprises en quête de bureaux à loyers modérés et bien desservis. Les ZAC comme Terres Neuves à Bègles proposent des immeubles modernes avec parking et espaces flexibles, prisés par les sociétés tech ou de services. Les loyers y sont encore compétitifs avec des taux de rendement pouvant dépasser 6 %.

Questions / réponses

  • Quel est le prix moyen des bureaux à Bordeaux ?

    Le prix d’un bureau à Bordeaux dépend principalement de la localisation, de la qualité du bâtiment, de sa performance énergétique et de l’aménagement intérieur. En moyenne, il faut compter environ 2 500 €/m² pour un bien immobilier professionnel.

  • Quels sont les quartiers les plus prisés pour les bureaux ?

    Les secteurs de Bordeaux Euratlantique, Mériadeck, Bastide-Niel, Bordeaux-Lac et Mérignac Aéroparc concentrent la majorité de l’offre tertiaire qualitative.

  • Peut-on investir en SCPI dans l’immobilier tertiaire bordelais ?

    Plusieurs SCPI à vocation régionale ou nationale incluent des actifs situés à Bordeaux dans leur portefeuille, notamment dans les secteurs de la santé, du numérique ou de la logistique.

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Page mise à jour le 22/07/2025