Qu’est-ce que le déficit foncier ? Lorsqu’un propriétaire d’un bien mis en location supporte plus de charges que de revenus locatifs, il se trouve alors en situation de « déficit foncier ». Ce dernier peut être imputé, sous conditions du revenu imposable. Il est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an durant la durée des travaux, pendant deux ans maximum, puis sur les revenus fonciers existants. Pourquoi investir dans l’immobilier en déficit foncier ? Le déficit foncier permet au propriétaire bailleur d’optimiser ses revenus locatifs tout en réduisant ses impôts. Ce dispositif de défiscalisation comporte plusieurs avantages pour un investissement immobilier dans une grande ville telle que Toulouse ou Bordeaux : Déduction de ses revenus fonciers jusqu’à 10 700€. Report du déficit foncier supérieur à 10 700 € sur les années suivantes d’imposition (dans la limite de 10 ans). Possibilité de cumul avec d’autres dispositifs de défiscalisation. Pas de plafonnement global des niches fiscales. Possibilité d’accroître son patrimoine immobilier sans alourdir son imposition. Pas de plafond sur le montant des loyers ou sur les ressources des locataires. Acquisition d’un bien immobilier ancien à fort potentiel de rentabilité une fois les travaux terminés. Focus sur l’économie d’impôt en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) L’économie d’impôt diffère en fonction de la tranche marginale d’imposition de chaque contribuable. De ce fait, les contribuables imposés sur les tranches supérieures bénéficient d’une diminution plus conséquente. Un contribuable qui est imposé à un taux marginal d’imposition (TMI) à 30% réalisera une économie de 3 210€, tandis qu’un autre à un TMI à 45% économisera 4815 €, dans le cas d’un déficit foncier de 10 700€. Vous aussi ne payez plus d’impôts Simulation GRATUITE et sans engagement Je demande ma simulation Quelles sont les conditions pour faire du déficit foncier ? Pour pouvoir bénéficier des avantages du déficit foncier, le propriétaire bailleur doit respecter ces quelques conditions : L’investissement immobilier doit concerner une location non meublée à titre de résidence principale ou secondaire du locataire pour une durée maximum de 3 ans. Déduire ces dépenses relatives à des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration et de rénovation, et non celles de construction et d’agrandissement. Imposer ses revenus locatifs via le régime réel. Payer ses travaux déductibles des revenus fonciers pendant l’année en cours. Les conditions liées au logement Louer son bien immobilier vide. Dans le cas d’une location meublée, les loyers perçus entrent dans une autre catégorie de revenus que les revenus fonciers : les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Être imposé au régime réel pour pouvoir déduire les charges réelles liées à la gestion du bien et ainsi créer du déficit foncier. Louer le bien immobilier pendant 3 ans (jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation du déficit sur le revenu). Les charges imputables Les charges déductibles des revenus fonciers sont : l’impôt foncier les intérêts d’emprunt en cas de remboursement d’un crédit les primes d’assurance les charges de copropriété non payées par les locataires les travaux de rénovation et d’entretien les honoraires ou frais de gestion Comment se calcule le déficit foncier ? Pour bien calculer son déficit foncier, un investisseur doit suivre ces quelques étapes : déterminer le total des revenus immobiliers bruts, le total des intérêts d’emprunt et des charges. déduire les charges du revenu brut global. Si le résultat est négatif, il constitue un déficit déductible des revenus fonciers des années suivantes. imputer ensuite les autres dépenses sur les revenus nets (hors charges relatives aux intérêts d’emprunt). Si le résultat est négatif, ce montant est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 €. Exemple de calcul de déficit foncier Paul, cadre dans l’industrie pharmaceutique, souhaite calculer son déficit foncier pour un investissement immobilier à Bordeaux. Pour ce faire, il doit commencer à retirer de ses revenus fonciers existants les charges financières. Si son résultat est négatif, alors le déficit est imputable de ses revenus fonciers pendant les 10 prochaines années. S’il est positif, il doit retirer du montant obtenu le total des charges non financières. Dans le cas où son second résultat serait positif, cela veut dire qu’il n’y pas de déficit foncier, s’il est en revanche négatif, le déficit foncier est alors imputable sur le revenu global dans la limite du plafond énoncé. En savoir plus Découvrez également les dispositifs de défiscalisation loi Malraux et loi Monuments Historiques pour votre investissement à Bordeaux. Découvrez Sporting Valorisation Urbaine : renouvellement et rénovation des bâtis existants. Découvrez également les caractéristiques de la loi Pinel Blanquefort. Découvrez également les caractéristiques de la loi Pinel Audenge. Page mise à jour le 04/04/2024
