Investir via le mécanisme du déficit foncier

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Lorsqu’un propriétaire d’un bien mis en location supporte plus de charges que de revenus locatifs, il se trouve alors en situation de « déficit foncier ». Ce déficit peut être imputé, selon les règles prévues par le CGI, d’abord sur les revenus fonciers de l’investisseur, sans limitation de montant, puis sur son revenu global dans la limite de 10 700 € lorsque le déficit résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt. Il est particulièrement utilisé dans les opérations de réhabilitation lourde en centre-ville, notamment dans les secteurs à forte valeur patrimoniale.

Pourquoi investir dans l’immobilier en déficit foncier ?

Le déficit foncier permet au propriétaire bailleur de diminuer son revenu imposable, selon les règles d’imputation prévues pour les revenus fonciers et, le cas échéant, pour le revenu global. Ce régime comporte plusieurs avantages pour un investissement immobilier dans une grande ville telle que Toulouse ou Bordeaux :

Quelles sont les conditions pour faire du déficit foncier ?

Les conditions liées au logement

• Les dépenses doivent concerner un immeuble loué ou destiné à être loué à usage d’habitation
• Louer son bien immobilier vide. Dans le cas d’une location meublée, les loyers perçus entrent dans une autre catégorie de revenus que les revenus fonciers : les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous ne pouvez donc pas générer de déficit foncier.
• Être imposé au régime réel pour pouvoir déduire les charges réelles liées à la gestion du bien et ainsi créer du déficit foncier. Le régime micro-foncier, prévu à l’article 32 du CGI, ne permet donc pas de générer un déficit foncier selon le site economie.gouv.
• L’investisseur doit mettre son bien en location pendant les 3 années qui suivent la dernière imputation déficitaire sur son revenu global.
• Si le dispositif est détenu en SCI alors l’avantage fiscal est réparti entre les associés.
• L’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global s’applique obligatoirement à tout déficit foncier constaté au titre d’une année, sans que le contribuable puisse y renoncer ni choisir l’année d’imputation.

Les charges déductibles des revenus fonciers

En tant que propriétaire bailleur, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus fonciers un certain nombre de charges engagées pour votre bien immobilier (prévues par l’article 31 du CGI.). Ces déductions permettent de réduire votre imposition et d’améliorer la rentabilité de votre investissement locatif.

• Les frais de gestion et d’administration du bien : il s’agit notamment de la rémunération d’un concierge, des frais d’agence immobilière ou d’un syndic de copropriété, des frais comptables, etc.
• Les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire : cela concerne principalement la taxe foncière, mais aussi la taxe d’ordures ménagères si elle n’est pas comprise dans les charges locatives.
• Les dépenses de réparation et d’entretien : il peut s’agir de travaux pour remédier à la vétusté du logement, de travaux d’amélioration de la performance énergétique, ou encore de travaux réalisés pour faciliter la location du bien (remplacement d’une chaudière, réfection de la peinture, etc.).
• Les dépenses d’amélioration : ces dépenses permettent d’améliorer le confort et la qualité de vie dans le logement, sans en modifier la structure. Il peut s’agir de l’installation de double vitrage, de l’isolation des combles, de l’aménagement d’une salle de bains, etc.
• Les provisions pour charges dans le cadre d’une copropriété : vous pouvez déduire les provisions pour charges que vous avez payées au syndic de copropriété, même si vous n’avez pas pu les récupérer auprès de vos locataires.
• Les charges locatives : si vous n’avez pas pu récupérer les charges locatives auprès de votre locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ, vous pouvez les déduire de vos revenus fonciers.
• L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire : si vous avez dû indemniser un locataire pour son éviction ou son relogement, vous pouvez déduire cette somme de vos revenus fonciers.
• Les primes d’assurance : vous pouvez déduire les primes d’assurance liées à votre bien immobilier, comme l’assurance propriétaire non occupant (PNO), l’assurance loyers impayés (GLI), ou l’assurance risques locatifs.
• Les intérêts et frais d’emprunt : ils sont déductibles des revenus fonciers, mais la fraction du déficit qui en provient n’est pas imputable sur le revenu global. Elle est uniquement imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les conditions pour revendre son logement avec le déficit foncier

Pour revendre un bien sans remettre en cause le déficit foncier imputé, vous devez maintenir la location nue pendant au moins 3 ans après la dernière année d’imputation du déficit. Une revente prématurée annule l’avantage fiscal et entraîne une augmentation de l’imposition. Exemple : un déficit constaté en 2023 impose de garder le locataire jusqu’au 31 décembre 2026.

Certaines exceptions à cette règle existent (article 156 du CGI). Par exemple, le propriétaire peut être dispensé de rembourser l’avantage fiscal s’il revend le bien pour des raisons de force majeure, telles qu’une mutation professionnelle, un licenciement ou un décès.

Doublement du plafond du déficit foncier : une opportunité pour les bailleurs jusqu’en 2027

Face à la crise du logement et aux enjeux de la transition énergétique, le gouvernement a mis en place plusieurs mesures pour inciter les bailleurs à rénover leurs biens locatifs, notamment les passoires thermiques. Parmi ces mesures, l’Assemblée nationale a adopté, dans le cadre du second projet de loi de finances rectificative pour 2022, le doublement du plafond du déficit foncier. Cette disposition importante permet aux propriétaires bailleurs relevant du régime réel d’imputer, sur option et sous conditions, un déficit foncier majoré au titre de certaines dépenses de rénovation énergétique.

Comparatif

Caractéristique	Avec Déficit Foncier	Sans Déficit (LMNP/Classique)
Type de bien	Bien loué nu avec travaux déductibles importants, souvent ancien	Bien loué nu sans gros travaux, ou bien loué meublé
Impact IR global	Oui (jusqu’à 10 700€/an)	Non (seulement sur loyers)
Trésorerie travaux	Souvent élevé à cause des travaux	Souvent plus faible
Fiscalité loyers	Les dépenses déductibles s’imputent d’abord sur les revenus fonciers, sans limitation de montant.	Faible (si LMNP)
Type de location	Nue (3 ans min)	Nue ou meublée selon le régime

Comment se calcule le déficit foncier ?

Pour calculer son déficit foncier, l’investisseur doit déterminer :

• le montant de ses revenus fonciers bruts,
• le montant de ses intérêts d’emprunt,
• le montant de ses autres charges déductibles.

Le revenu brut foncier est d’abord réputé compenser les intérêts d’emprunt. Si ces intérêts excèdent les revenus fonciers, la fraction correspondante du déficit est imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les autres charges déductibles sont ensuite prises en compte. Lorsqu’elles conduisent à un déficit, celui-ci est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. La fraction excédant ce plafond est reportable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Simulation

Profil acquéreur 

• Revenus foncier = 20.000 €
• Revenus autres = 130.000 €
• TMI = 41%

Investissement

• T2 à 260.000€ 
• Quote part travaux = 195.000€ répartis sur 3 ans soit 65.000€/an
• Quote part foncier = 65.000€

Comment déclarer les charges déductibles de vos revenus fonciers ?

En tant que propriétaire bailleur, vous avez la possibilité de déduire certaines charges de vos revenus fonciers afin de réduire votre imposition. Pour ce faire, vous devez les déclarer lors de votre déclaration annuelle de revenus, en suivant les étapes suivantes :

À quels profils s’adresse le déficit foncier ?

• Investisseurs percevant des revenus fonciers imposables substantiels.

Nos Garanties

1- Garantie extrinsèque.

2- Garantie du planning d’exécution des travaux.

3- Garantie d’un prix ferme et forfaitaire non révisable et non actualisable.

4- Accompagnement juridique et fiscal.

Pourquoi investir en déficit foncier avec Sporting Promotion ?

Sporting Promotion, promoteur immobilier reconnu depuis plus de 30 ans dans le grand Sud-Ouest, vous accompagne dans votre investissement en déficit foncier.

Nous sélectionnons rigoureusement des biens immobiliers anciens à fort potentiel de valorisation, situés dans des quartiers en pleine expansion.

Notre équipe d’experts vous accompagne tout au long de votre projet, de la recherche du bien immobilier à la gestion locative.

Page mise à jour le 29/04/2026