Investir dans l’immobilier locatif est une stratégie de placement d’intérêt pour les investisseurs en quête de rentabilité. Certains types d’investissement immobilier peuvent offrir des avantages fiscaux importants, tels que la loi Malraux (1962) et la loi Monuments Historiques (1913).

Qu’est-ce que la loi n°62-903, dites loi Malraux ?

La loi n°62-903 du 4 août 1962, aussi appelée loi Malraux est un dispositif de défiscalisation mis en place par le Ministre de la Culture de l’époque, André Malraux, en 1962. Ce dispositif est destiné à encourager la réhabilitation et le recyclage urbain de bâtiments situés dans des zones patrimoniales protégées (Sites Patrimoniaux Remarquables). 

La loi Malraux poursuit l’objectif de préserver le patrimoine architectural tout en contribuant à la dynamisation de l’immobilier locatif dans les centres-villes historiques.

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Quels sont les 4 avantages d’un investissement avec le dispositif Malraux ?

  1. Bénéficier d’avantages fiscaux

    Les investisseurs qui achètent des biens immobiliers dans des zones patrimoniales protégées peuvent bénéficier :

    • d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % des frais de restauration engagés pour les immeubles situés au sein d’un secteur classé « Site Patrimonial Remarquable » et qui bénéficient d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (PSMV) ou des quartiers conventionnés « Nouveau Programme National de Renouvellement urbain » (NPNRU) ;
    • d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 22 % pour les bâtiments situés dans un secteur « Site Patrimonial Remarquable » et qui bénéficient d’un plan de valorisation de l’architecture du patrimoine approuvé (PVAP).

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  2. Bénéficier de revenus locatifs non plafonnés

    Les loyers perçus sur un bien immobilier restauré dans le cadre de la loi Malraux ne sont pas soumis à un plafonnement, contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation immobilière. L’investisseur peut ainsi fixer librement le montant des loyers.

  3. Profiter d’une plus-value à la revente

    La restauration d’un bâtiment historique peut augmenter considérablement sa valeur à la revente, permettant ainsi aux investisseurs de réaliser une plus-value.

  4. Se constituer un patrimoine

    L’investissement dans un bâtiment historique peut permettre aux investisseurs de se constituer un patrimoine à long terme, en bénéficiant de la valorisation de l’immobilier et des avantages fiscaux.

Exemple d’un investissement en loi Malraux

Anna et Léo, souhaitent investir dans un bien immobilier ancien situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) à Bordeaux afin de réduire considérablement leurs impôts et se constituer un patrimoine. Le bien, d’une superficie de 100 m², nécessite d’importants travaux de rénovation à hauteur de 200 000 €. Étant donné que le bien se situe dans un SPR, le taux de réduction d’impôts Malraux applicable est de 22 %. Elle s’élève donc au total à 44 000 €, pouvant être réparti sur 4 années consécutives. 

Exemple d’investissement en loi MalrauxMontants
Investissement global500 000€
Foncier300 000€
Travaux200 000€
Réduction d’impôt22 % du montant des travaux
Montant de la réduction d’impôt44 000 € sur 4 ans, soit 11 000 € par an.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Malraux ?

  1. La nature des travaux de rénovation éligibles

    Les travaux de rénovation éligibles sont ceux permettant de redonner vie à l’architecture du bâtiment et de le mettre aux normes en vigueur. La nature de ces travaux doit avoir pour but la restauration, la conservation ou l’amélioration de l’état du bâtiment. Cela signifie que les travaux ne doivent pas se limiter à l’amélioration du confort des occupants, mais doivent également contribuer à la préservation du patrimoine architectural.

    Parmi les travaux éligibles, on peut citer : 

    • Réfection de la toiture et des façades.
    • Charpente, menuiseries extérieures.
    • Couverture, isolation.
    • Assainissement, réseaux divers.
    • Réfection des parties communes.
    • Aménagement de combles ou de locaux annexes en logements.

    En revanche, les travaux suivants ne sont pas éligibles :

    • Travaux d’entretien et de maintenance.
    • Travaux de décoration.
    • Travaux d’amélioration du confort des occupants (installation de chauffage central, double vitrage, etc.).

    Les travaux doivent représenter au moins 25 % du prix d’acquisition du bien immobilier. Cette condition vise à garantir que les travaux sont d’envergure suffisante pour justifier l’octroi des avantages fiscaux du dispositif Malraux.

  2. La réalisation des travaux par un Architecte des bâtiments de France

    La réalisation des travaux doit être confiée à un Architecte des bâtiments de France, qui veillera à ce que la restauration soit effectuée dans les règles de l’art et respecte les caractéristiques architecturales du bâtiment.

  3. Les zones éligibles à la loi Malraux 

    Pour bénéficier des avantages fiscaux de ce dispositif, le bien immobilier doit être situé dans une zone présentant un intérêt patrimonial particulier.

    • Les secteurs sauvegardés : Il s’agit de zones urbaines présentant un ensemble architectural, patrimonial et paysager homogène et cohérent. Ces secteurs font l’objet d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) qui définit les travaux autorisés et les prescriptions architecturales à respecter.
    • Les quartiers anciens dégradés (QAD): Ces quartiers, souvent situés en périphérie des centres-villes, ont fait l’objet d’une dégradation importante de leur bâti. Ils font l’objet d’une opération de restauration immobilière (ORI) qui encadre les travaux de rénovation.
    • Les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP): Ces zones visent à protéger le patrimoine architectural, urbain et paysager des communes. Elles définissent des règles d’urbanisme spécifiques qui encadrent les travaux de construction et de rénovation.

    En plus de ces trois catégories principales, il existe d’autres zones qui peuvent être éligibles à la loi Malraux, comme les sites patrimoniaux d’intérêt régional (SPZR) ou les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP).

  4. La restauration de l’ensemble du bâtiment

    Attention, pour bénéficier de la loi Malraux, il est impératif de restaurer l’ensemble du bâtiment, et non pas seulement une partie. Il y a des contraintes à respecter lors de la rénovation : Les travaux doivent être réalisés dans le respect des caractéristiques architecturales du bâtiment.

    Focus sur le déficit foncier

    Le déficit foncier et la loi Malraux sont deux dispositifs fiscaux différents pouvant être utilisés conjointement pour optimiser un investissement immobilier.

    Le déficit foncier permet de déduire les travaux de rénovation, effectués sur un bien locatif, des revenus fonciers perçus. Permettant ainsi de réduire l’impôt sur le revenu et de créer un déficit reportable sur les années suivantes.

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Comment la loi Malraux favorise le recyclage urbain ? 

  • Qu’est-ce que le recyclage urbain ? 

    Le recyclage urbain, aussi appelé « renouvellement urbain » ou « réhabilitation urbaine », est une approche de l’aménagement urbain visant à transformer des friches urbaines, des bâtiments obsolètes ou dégradés en nouveaux espaces répondant aux besoins contemporains.

    En d’autres termes, il s’agit de « recycler » la ville sur elle-même en évitant l’étalement urbain et en tirant parti du potentiel des sites déjà existants (usines abandonnées, anciens bureaux, habitats dégradés…).

  • La loi Malraux : pour des villes plus durables et plus attractives

    Encourager la restauration de bâtiments anciens situés dans des zones à fort potentiel patrimonial, tel est l’objectif principal de la loi Malraux. Ce dispositif fiscal, loin de se limiter à la préservation architecturale, s’inscrit pleinement dans une démarche de recyclage urbain.

    • Réhabiliter des bâtiments immobiliers : en incitant à la restauration de bâtiments souvent vacants ou dégradés, la loi Malraux participe à la revalorisation de friches urbaines, redonnant vie à des quartiers parfois oubliés.
    • Créer des logements de qualité : les travaux de restauration réalisés dans le cadre de la loi Malraux permettent de créer des logements neufs ou rénovés, répondant aux besoins actuels en matière de confort et aux dernières normes énergétiques.
    • Renforcer l’attractivité des centres-villes : la revitalisation des quartiers anciens grâce à la loi Malraux contribue à leur dynamisation commerciale et culturelle, les rendant plus attractifs pour les habitants et les touristes.

Comment revendre son bien Malraux ? 

  • La durée de détention minimale pour revendre son bien Malraux 

    Après avoir bénéficié des avantages offerts par la loi Malraux pendant 9 ans, plusieurs options s’offrent à vous pour votre bien : continuer de le louer, l’habiter, en faire bénéficier un proche ou bien le revendre. Pour profiter pleinement des avantages fiscaux du dispositif Malraux, vous devez conserver le bien pendant au moins 9 ans avant de le revendre. La revente dépend ensuite du mode d’acquisition initial.

    Si vous souhaitez revendre avant ce délai, vous perdrez le bénéfice des réductions d’impôts obtenues et devrez rembourser les sommes perçues.

  • Le mode d’acquisition initial du bien 

    • Acquisition en ASL (Association Libre Syndicale) : L’acquisition en ASL implique une répartition de l’immeuble en lots, car l’achat est réalisé par des investisseurs réunis en copropriété. La plus-value en cas de revente d’un bien Malraux en ASL est soumise au régime de droit commun, avec prise en compte de l’abattement pour durée de détention.

    • Vente d’immeuble à rénover (VIR) : La vente d’un immeuble à rénover en loi Malraux s’apparente à une vente en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Le contrat d’acquisition en VIR contient la description du bien et des travaux à réaliser. Le vendeur a une obligation de résultat sur les travaux, tandis que l’acquéreur effectue les paiements en fonction de l’avancement des travaux. Le calcul de la plus-value lors de la revente en VIR prend en compte le prix d’acquisition du bien ainsi que les travaux réalisés.

  • Les obligations du vendeur 

    Quel que soit le mode d’acquisition, le vendeur est tenu de fournir à l’acquéreur un certain nombre de documents, notamment :

    • L’attestation de travaux Malraux.
    • Les plans du bien avant et après travaux.
    • Les factures des travaux.

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Quelle est la différence entre la loi Malraux et la loi Monuments Historiques ?

La loi Monuments Historiques est un autre dispositif de défiscalisation destiné à encourager la restauration de bâtiments historiques depuis 1913 et ainsi préserver le patrimoine culturel et historique de la France.

En investissant dans un monument historique, vous pouvez bénéficier d’une déduction fiscale et d’une exonération des droits de succession en contrepartie des travaux de rénovation effectués dans l’immeuble. Le propriétaire de l’immeuble peut ainsi bénéficier d’une déduction de l’impôt sur le revenu de 100 % des frais de restauration engagés sous condition que le bâtiment soit ouvert aux visites (50 jours / an dont 25 non ouvrables entre avril et septembre ou 40 jours entre juillet et septembre). Les travaux doivent également être subventionnés par l’État, auxquels cas la déduction s’abaisse à 50 %.

Les conditions d’éligibilité pour la loi Monuments Historiques sont également plus strictes que pour la loi Malraux :

  • l’immeuble doit être géré par un particulier (sauf s’il s’agit une SCI familiale),
  • l’immeuble ne doit pas constituer une copropriété,
  • l’investisseur doit s’engager à conserver le bâtiment pendant 15 ans.

Pourquoi investir en loi Malraux avec Sporting Promotion ? 

Sporting Promotion, promoteur immobilier reconnu dans le grand Sud-Ouest depuis plus de 25 ans, vous propose une sélection unique de programmes immobiliers éligibles à la loi Malraux. 

Profitez d’un accompagnement sur mesure de la part de nos experts immobiliers pour sélectionner le bien immobilier qui correspond à vos attentes et à vos objectifs patrimoniaux et valorisez votre patrimoine en participant à la réhabilitation d’un immeuble ancien de caractère. Sporting Promotion vous assure également une gestion locative rigoureuse pour une mise en location pérenne et sécurisée de votre bien.

Questions / réponses

  • Quels sont les documents nécessaires pour bénéficier de la loi Malraux ?

    Pour bénéficier du dispositif Malraux, vous devez tout d’abord acheter un bien immobilier situé dans une zone éligible. Ensuite, vous devrez obtenir un permis de construire pour les travaux de rénovation nécessaires. Enfin, vous devrez fournir à l’administration fiscale une déclaration d’ouverture de chantier ainsi qu’une déclaration de travaux une fois les travaux terminés.

  • Comment déclarer ses impôts après un investissement en loi Malraux ?

    Une fois que les travaux de rénovation sont terminés, vous pourrez déclarer vos impôts en utilisant le formulaire 2044 spécial, qui vous permet de déclarer les dépenses relatives aux travaux. Les avantages fiscaux seront alors déduits de vos impôts sur le revenu de l’année en cours.

  • Quels sont les risques et les contraintes associés à un investissement en loi Malraux ?

    Comme pour tout investissement immobilier, il y a des risques associés à l’investissement dans les monuments à caractères historiques. Tout d’abord, les coûts de rénovation peuvent être élevés et dépasser le budget initial. De plus, il peut y avoir des retards dans les travaux, ce qui peut retarder les revenus locatifs.

    En outre, il est important de noter que les bâtiments historiques sont souvent soumis à des restrictions architecturales strictes, qui peuvent limiter les options de rénovation. Enfin, les revenus locatifs ne sont pas garantis et peuvent fluctuer en fonction des taux d’occupation et des conditions économiques.

  • Quels sont les critères de classification pour les bâtiments éligibles à la loi Malraux ?

    Pour être éligible à la loi Malraux, un bâtiment doit être situé dans une zone définie par la loi. De plus, il doit être classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, ou être situé dans une zone géographique classée « Site Patrimoniaux Remarquables« , qui correspond le plus souvent aux centres-villes historiques et aux quartiers populaires. Enfin, le bâtiment doit être utilisé à des fins résidentielles, c’est-à-dire qu’il doit être transformé en logements destinés à la location.

    En conclusion, investir dans les monuments historiques via le dispositif Malraux peut être une option intéressante pour ceux qui cherchent à se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Toutefois, il est important de bien comprendre les risques et les contraintes associés à ce type d’investissement, ainsi que les documents nécessaires pour en bénéficier.

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Page mise à jour le 17/06/2024