Le marché de l’immobilier locatif est un secteur en constante évolution, avec de nombreux acteurs clés qui contribuent à son dynamisme et à sa croissance (promoteurs, agences immobilières, constructeurs de maisons, etc.). Parmi eux, le bailleur privé joue un rôle essentiel dans la mise à disposition de logements aux locataires. Un rôle si important qu’un nouveau statut de bailleur privé pourrait même voir le jour en 2023, notamment pour répondre à la pénurie de logements en France.

Qu’est-ce qu’un bailleur privé ?

Le bailleur privé est une personne physique ou morale qui met à disposition des logements en location pour les particuliers

Le statut de bailleur privé comprend différents types de propriétaires : 

  • les propriétaires individuels, 
  • les sociétés civiles immobilières (SCI),
  • les investisseurs institutionnels.

La condition de bailleur privé est donc déterminée par la nature du propriétaire et non par le type de logement proposé à la location.

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En attendant les annonces concernant le futur statut de bailleur privé, ce guide vous accompagnera dans votre projet d’investissement locatif.

Vers un statut de bailleur privé pour l’investissement locatif ?

Après six mois de concertations entre les acteurs de la chaîne du logement, les propositions du Conseil National de la Refondation (CNR) prévoient notamment l’instauration d’un nouveau statut de bailleur privé unique pour répondre aux grands enjeux du logement en France.

L’objectif consiste à encourager les Français à investir dans le locatif résidentiel tout en remplaçant progressivement les dispositifs de défiscalisation actuellement en place comme la loi Pinel. 

In fine, cette réforme du statut de bailleur privé pourra ainsi favoriser l’augmentation du parc de logements neufs dans les zones tendues et, surtout, améliorer la qualité énergétique des futurs bâtiments. 

Le statut de bailleur privé permettra enfin de défiscaliser “sous l’angle de l’amortissement du bien et de la déduction”, lors de la déclaration annuelle des revenus.

Focus sur le Conseil National de la Refondation Logement (CNR)

Lancé en novembre 2022 et dissous en juin 2023, le Conseil National de la Refondation Logement (CNR) a été lancé par Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des Territoires, et Olivier Klein, ministre délégué à la Ville et au Logement. Il avait pour vocation de traiter les enjeux sociaux, économiques et environnementaux du logement.

Pour ce faire, il a été décliné en ateliers thématiques s’inscrivant au sein de la démarche de planification écologique lancée par le Gouvernement :

  1. Redonner aux Français le pouvoir d’habiter

  2. Réconcilier la France et les Français avec l’acte de construire

  3. Repenser la place du logement dans la transition énergétique et écologique

Conçu autour d’une “approche participative”, les travaux du CNR ont réuni de nombreux acteurs du logement (citoyens, représentants locaux, scientifiques, chercheurs…) et professionnels de l’immobilier afin d’apporter des solutions concrètes aux problématiques du logement. 

Quelles sont les obligations du bailleur privé ?

Un bailleur privé est actuellement contraint par la loi en vigueur vis-à-vis de ses locataires. Il doit donc respecter l’ensemble des obligations ci-dessous.

  1. La mise en conformité du logement

    Il doit s’assurer que le logement proposé à la location est décent et respecte les normes de sécurité et de salubrité en vigueur. Le logement doit également respecter les performances énergétiques et être adapté aux personnes à mobilité réduite, le cas échéant.

  2. La rédaction du bail

    Il doit rédiger un contrat de location conforme à la législation en vigueur et préciser les droits et obligations de chacune des parties (bailleur et locataire).

  3. La fixation du loyer

    Il doit fixer le loyer en tenant compte des plafonds imposés par la législation, notamment en cas de dispositif de défiscalisation (Pinel, LMNP, etc.).

  4. La gestion locative

    Il doit veiller à la perception des loyers, à la réalisation des travaux d’entretien et de réparation, et à la gestion des relations avec les locataires.

  5. La déclaration fiscale

    Il doit déclarer ses revenus locatifs et s’acquitter des impôts et taxes correspondants.

Avec le projet de statut unique de bailleur privé, les conditions pour bénéficier d’une réduction d’impôt devraient se préciser pour gagner en lisibilité : 

  • la déclaration annuelle des revenus sera particulièrement importante, car le statut prévoira un amortissement du bien sur plusieurs années ;
  • la nature des biens éligibles à l’amortissement (meublé ou non meublé) sera aussi source de nombreuses contraintes ;
  • les communes éligibles seront bien délimitées afin de privilégier les zones tendues (zones A, Abis, B et C).

Quels sont les avantages du statut de bailleur privé ?

Être un bailleur privé présente plusieurs avantages :

  • améliorer ses revenus en bénéficiant des loyers prévus ;
  • augmenter son patrimoine immobilier via l’acquisition de nouveau logements ;
  • réduire son impôt via un dispositif de défiscalisation ;
  • préparer sa retraite via la revente de son logement locatif.

Avec le projet de statut unique de bailleur privé, de nouveaux avantages vont voir le jour. Au vu des objectifs du Gouvernement, ceux-ci devraient être plus incitatifs que les dispositifs fiscaux déjà en place.

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Peut-on investir via le statut de bailleur privé à Toulouse ?

Le statut de bailleur privé est une option intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif à Toulouse. Avec ses nombreux quartiers attractifs (Rangueil, Ramonville, Sainte-Agnes, Lardenne, Croix Daurade, Borderouge…), la ville attire chaque année davantage d’investisseurs immobiliers. 

Bien qu’en difficulté suite à la hausse des taux, le marché immobilier locatif reste attractif, notamment grâce aux loyers en constante progression. Selon une étude de l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Toulousaine (OLAT), le loyer de marché médian (logements loués à partir du 1er Janvier 2021) s’élève à 11,6€/m² dans l’agglomération toulousaine en 2022, soit un niveau globalement stable par rapport à 2021 (11,5€/m²).

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Peut-on investir via le statut de bailleur privé à Bordeaux ?

Bordeaux offre de belles opportunités pour les investisseurs souhaitant devenir bailleurs privés. Grâce à la forte demande locative et à la croissance démographique, l’investissement locatif y est particulièrement intéressant. Selon le baromètre LPI-SeLoger de juin 2022, la rentabilité brute annuelle à Bordeaux (hors charges et impôts) s’établit à 3,19 %.

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Questions / réponses

  • Quels sont les inconvénients liés au statut ?

    Face à la lourdeur des responsabilités légales et fiscales, il convient de se faire accompagner par un professionnel. De plus, les risques liés à la gestion locative (loyers impayés, litiges avec les locataires…) sont souvent source de stress pour le bailleur qui doit  consacrer du temps et des ressources à la gestion de son parc immobilier.

  • Quelles sont les différences entre le bailleur privé et le bailleur public ?

    Le bailleur privé (personne physique ou morale), vise à rentabiliser son investissement en proposant des logements locatifs du secteur libre, sans restriction sur les loyers ou les conditions d’accès (sauf s’il propose son logement via un dispositif fiscal comme le Pinel). Le bailleur public, quant à lui, est composé d’entités publiques ayant pour mission de fournir des logements sociaux à des ménages à revenus modestes, avec des loyers encadrés et des conditions d’accès soumises à des critères de ressources. Les objectifs du bailleur privé sont principalement financiers, tandis que ceux du bailleur public visent la facilitation de l’accès au logement et la mixité sociale. Les deux acteurs jouent un rôle important dans le dynamisme du marché immobilier en France.

  • Comment gérer son bien locatif en tant que bailleur privé ?

    En tant que bailleur privé, il est tout d’abord important de sélectionner avec soin les locataires en vérifiant leur solvabilité et leur sérieux. Il faut ensuite rédiger un bail conforme et réaliser un état des lieux précis, que ce soit lors de l’entrée ou au moment de la sortie du locataire. Mais ce n’est pas tout, la gestion locative inclut également l’entretien et les éventuelles réparations du logement, ainsi que le suivi des loyers et des charges.

  • Quels sont les autres dispositifs pour investir en tant que bailleur privé ?

    Parmi les principaux dispositifs fiscaux existants, on trouve la fameuse loi Pinel et sa petite sœur, la loi Pinel Plus, pour les logements neufs. Pour l’immobilier ancien avec travaux ou un projet de rénovation, on peut citer le dispositif Denormandie ou la loi Malraux. Les statuts LMNP et LMP pour l’investissement locatif en meublé ne devraient pas être compatibles avec.

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Page mise à jour le 12/06/2023