Investir dans la réhabilitation immobilière : quel dispositif fiscal choisir ?

La réhabilitation immobilière désigne l’ensemble des travaux visant à restaurer ou améliorer un bâtiment existant tout en respectant son caractère architectural. Elle se distingue de la simple rénovation par une approche plus globale, incluant la performance énergétique, l’accessibilité et la mise aux normes de sécurité. Ce type d’opération attire de plus en plus d’investisseurs, notamment dans les centres-villes historiques où l’offre de logements neufs est limitée.

Les pouvoirs publics encouragent la réhabilitation, car elle répond aux objectifs de transition énergétique et de revitalisation des centres urbains. Par exemple, le programme national « Action Cœur de Ville » lancé en mars 2018 permet à 245 communes françaises d’obtenir des financements pour requalifier leur parc immobilier ancien.

La loi Malraux reste l’un des dispositifs les plus attractifs pour les investisseurs souhaitant restaurer un bien situé dans un secteur sauvegardé ou un site patrimonial remarquable. Elle permet de déduire de l’impôt 22 % à 30 % du montant des travaux, selon la zone. Par exemple, un investisseur réalisant 200 000 € de travaux peut bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 60 000 €.

• En savoir plus sur la loi Malraux.

Le dispositif Denormandie, prolongé jusqu’en 2027, cible la réhabilitation des logements anciens dans 245 communes éligibles. L’investisseur doit réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération et louer le logement sous conditions de plafonds de loyers et de ressources des locataires. Il peut obtenir une réduction d’impôt jusqu’à 21 % sur 12 ans.

• En savoir plus sur la loi Denormandie.

Pour les biens classés ou inscrits au titre des monuments historiques, le dispositif permet de déduire la totalité des travaux de ses revenus fonciers, sans plafond. Ce régime est particulièrement avantageux pour les contribuables fortement imposés, mais il exige des obligations strictes de conservation et d’autorisation préalable des travaux.

• En savoir plus sur la loi Monuments Historiques.

En complément de ces dispositifs spécifiques, le mécanisme du déficit foncier peut s’avérer pertinent pour les propriétaires qui engagent des travaux importants sur un bien locatif ancien. Il permet d’imputer jusqu’à 10 700 € par an de charges de travaux sur le revenu global, et le surplus sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce régime, applicable avec la loi Malraux, constitue un outil efficace pour réduire l’imposition tout en valorisant le patrimoine immobilier.

• Tout savoir sur le déficit foncier.

Le dispositif idéal dépend de vos objectifs et de votre niveau d’imposition. La loi Malraux cible les gros travaux en secteur sauvegardé avec une réduction d’impôt jusqu’à 30 %. Le Denormandie vise les budgets intermédiaires souhaitant réhabiliter des logements dans des villes moyennes. Le régime Monuments Historiques s’adresse aux passionnés de patrimoine, avec déduction totale des travaux mais des contraintes plus lourdes.

Au-delà des avantages fiscaux, l’investisseur doit évaluer la rentabilité locative (loyers, vacance, charges) et les contraintes (plafonds de loyers, gestion complexe des travaux). Par exemple, un logement Denormandie en centre-ville de Bordeaux peut offrir un rendement brut de 3,8 %, tandis qu’un appartement Malraux à Toulouse atteindra souvent une rentabilité plus faible mais un potentiel de plus-value élevé grâce à son emplacement.

Pour sécuriser son choix, il est recommandé de consulter un notaire, un conseiller en gestion de patrimoine ou un architecte des Bâtiments de France. Ces experts vérifient l’éligibilité, montent le dossier fiscal et estiment la valeur du bien après travaux. Sporting Promotion propose des logements réhabilités (appartements et villas) clés en main, offrant ainsi aux investisseurs une solution sécurisée pour concrétiser leur projet.