Quels sont le concept et les objectifs de ce dispositif ?

La loi Monuments Historiques est entrée en vigueur le 31 décembre 1913 et fait partie des plus anciens dispositifs de défiscalisation immobilière. L’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) est venu compléter le dispositif de 1913 sur les monuments historiques par la loi du 23 juillet 1927. Jusqu’en 2005, cet inventaire a concerné les biens meubles et les biens immeubles inscrits au titre des monuments historiques.

La loi Monuments Historiques a été mise en place afin de permettre aux investisseurs qui achètent un bien immobilier classé « Monuments Historiques » ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, en vue de le restaurer, de bénéficier d’une réduction fiscale. Selon la loi, les biens qui sont considérés comme Monuments Historiques (MH) sont « les immeubles dont la conservation présente, du point de vue de l’histoire ou de l’art, un intérêt public ».

Bien qu’elle ait connu quelques modifications au fil des années, la loi sur les Monuments Historiques participe encore aujourd’hui à la conservation et à la restauration du patrimoine architectural français, comme c’est le cas dans de grandes villes telles que Bordeaux ou Toulouse.

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques ?

La loi Monuments Historiques comporte de nombreux avantages fiscaux pour les investisseurs propriétaires d’un bien classé, ils peuvent grâce à ce dispositif :

  • être exonéré des droits de succession

  • déduire les primes d’assurance

  • possibilité de déduire des revenus l’ensemble des charges liées aux travaux de rénovation et d’entretien

À la différence d’autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel par exemple, la loi Monuments Historiques est très souple :

  • le propriétaire peut soit occuper son bien à titre de résidence principale soit le louer

  • aucun plafond de loyer n’est exigé : le montant fixé par le propriétaire est libre

  • aucun plafond de ressources pour les locataires

  • pas de plafonnement des niches fiscales

  • des subventions de l’Etat pour les travaux de rénovation peuvent être attribuées

Bon à savoir

Une des principales différences entre la loi Malraux et la loi Monuments historiques se trouve au niveau des avantages financiers. La loi Malraux accorde une défiscalisation allant jusqu’ à 30 % des travaux de rénovation alors que pour la loi Monuments historiques, cet avantage fiscal englobe la totalité des travaux.

Focus sur le déficit foncier

Un des autres avantages de la loi Monuments Historiques est qu’elle permet également de déduire votre déficit foncier de votre revenu global.

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Quelles sont les 4 conditions du dispositif Monuments Historiques ?

  1. La location

    Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques, le propriétaire n’est pas soumis à une obligation de location une fois les travaux achevés. Il est libre d’occuper son bien, ou bien de le mettre en location sachant qu’aucun plafond de loyer n’est imposé.

  2. L’éligibilité de l’immeuble

    Dans le cadre d’un investissement en loi Monuments Historiques, l’immeuble doit être classé Monuments Historiques ou être inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

    D’autres immeubles sont également éligibles, comme c’est le cas des immeubles de patrimoine national bénéficiant d’un label conféré par la Fondation du Patrimoine (si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine), ou encore les immeubles du patrimoine français, reconnus comme « historiques » ou « d’intérêt artistique particulier » par le Ministère des Finances.

  3. Les travaux de rénovation

    Afin de bénéficier pleinement des avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques 1913, les travaux de rénovation qu’entreprend l’investisseur doivent répondre à ces deux critères :

    • faire l’objet d’une autorisation spéciale de travaux ou d’une déclaration d’utilité publique.
    • être effectués à l’initiative du propriétaire ou des propriétaires regroupés en Association Syndicale Libre.

    Par ailleurs, les travaux de rénovation doivent respecter les prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) qui peut exiger une modification ou des travaux supplémentaires afin d’en assurer la sauvegarde.

    Une fois les travaux effectués, le propriétaire doit s’engager à conserver le bien immobilier pendant au moins 15 ans à compter de son acquisition. Par ailleurs, il ne ne pourra pas transformer, démolir, vendre, donner ou léguer un bien immobilier classé Monuments Historiques ou inscrit à l’ISMH sans une autorisation préalable du ministère de la Culture.

  4. Les dépenses

    La particularité de ce dispositif de défiscalisation réside dans le fait que les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier sont déductibles à 100 % des revenus fonciers, et il en est de même pour les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du foncier et aux travaux. Les dépenses prises en charge par loi Monuments Historiques sont les suivantes :

    • dépenses de réparation et d’entretien du bien immobilier
    • dépenses affectées à l’amélioration des locaux d’habitation
    • intérêts et frais d’emprunt
    • frais de gestion, de garde et de procédure
    • provisions pour charges de copropriété
    • impôts et taxes
    • primes d’assurance

Exemple d’un investissement en loi monuments historique à Bordeaux (33)

Pierre, 40 ans, ingénieur agroalimentaire à Paris, décide d’investir dans un bien classé avec la loi Monuments historiques d’une valeur de 300 000€ dans l’hypercentre de Bordeaux. Les travaux s’élèvent à 100 000€ la première année et à 200 000€ la deuxième année. Grâce à ce dispositif, l’avantage fiscal est de 90 000€ (100 000 x 45% + 100 000 x 45%). Il réalise par conséquent une économie de 30% de son investissement initial sur 2 ans :

  • 45 000 € la première année
  • 45 000 € la deuxième année

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Page mise à jour le 09/04/2024