Qu’est-ce que la loi Monuments Historiques ?

La loi Monuments Historiques est l’un des avantages fiscaux les plus anciens encore en vigueur, puisque cette loi a été promulguée en 1913. À Toulouse, cette loi, ainsi que la loi Malraux, permettent de stimuler la rénovation du patrimoine historique, en offrant un avantage fiscal conséquent aux investisseurs désireux de préserver ce patrimoine. En effet, la ville rose recèle de nombreux bâtiments classés « Monuments Historiques » ou sur l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.

Quels sont les avantages du dispositif ?

  • Les droits de succession

    Le cas échéant, les droits de succession concernant un bâtiment classé aux Monuments Historiques sont exonérés.

  • Charges et déficit foncier

    Les charges (entretien, travaux, charges de gestion…) sont imputables au revenu global du propriétaire.

  • Les primes d’assurance

    Les primes d’assurance liées au bien sont déductibles.

  • Diversifier son patrimoine

    Le dispositif loi Monuments historiques est un excellent moyen de diversifier ses investissements, car il offre des avantages fiscaux qui lui sont propres. En outre, il s’agit d’un dispositif aisément cumulable avec d’autres, ce qui peut ouvrir des opportunités très intéressantes si le bien se trouve dans un secteur adapté. C’est le cas de Toulouse, qui offre toutes les conditions pour un investissement optimal en Loi Monuments Historiques ou Loi Malraux.

Focus sur le déficit foncier

Le déficit foncier est avant tout une situation liée à l’investissement locatif. Lorsque les charges liées à un bien deviennent plus élevées que le revenu foncier qu’il génère, un déficit foncier est créé. Cette situation peut provoquer des contraintes dans certains cas, pouvant empêcher la revente d’un bien en Pinel par exemple, mais elle peut devenir un avantage dans d’autres cas. Un déficit foncier à Toulouse, dans le cadre d’un investissement Loi Monuments Historiques, permet d’optimiser ce dernier.
En effet, le déficit foncier est aussi un dispositif qui permet de déduire son montant du revenu global de l’investisseur, tout en reportant l’excédent sur les années suivantes, et ce, jusqu’à 10 ans. En couplant ce dispositif avec les avantages du dispositif Monuments Historiques dans un secteur aussi avantageux que Toulouse, le bénéfice sur la fiscalité est très important, même sur le long terme.

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Quelles sont les conditions pour investir en loi Monuments Historique à Toulouse ?

  1. La zone géographique

    La préfecture de Haute-Garonne, forte d’une histoire plurimillénaire, compte une cinquantaine de bâtiments et rues classés aux Monuments Historiques, et plus de 150 autres inscrits sur la liste complémentaire. Cela ouvre des possibilités exceptionnelles, dans une ville particulièrement dynamique et soucieuse de préserver son patrimoine.

  2. Les biens éligibles

    Les catégories de biens éligibles sont les suivantes :

    • Immeubles classés Monuments Historiques : il s’agit de la catégorie la plus prestigieuse et regroupe les biens présentant un intérêt historique, architectural ou artistique exceptionnel.
    • Immeubles inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) : ces biens présentent également un intérêt patrimonial important, mais leur niveau de protection est légèrement moins élevé que celui des monuments classés.
    • Immeubles labellisés « Fondation du Patrimoine » : ce label est délivré à des immeubles présentant un intérêt architectural ou historique notable et contribuant à l’identité d’un territoire. Pour être éligible, le label doit avoir été accordé avec l’avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine, et le bien doit être visible de la voie publique.
    • Immeubles agréés par le ministre de l’économie et des finances : cette catégorie concerne les biens présentant un caractère historique ou artistique particulier et ouverts au public. Pour être éligible, l’immeuble doit faire l’objet d’une ouverture minimale au public de 50 jours par an, dont 25 jours fériés, entre avril et septembre, ou de 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre. Ce critère d’ouverture peut être légèrement assoupli pour les visites de groupes éducatifs.

    À Toulouse, il importe avant tout que le bien convoité soit classé aux Monuments Historiques depuis au moins 12 mois. Il est essentiel de vérifier la présence d’un bien sur les listes des bâtiments classés où inscrits, afin d’en confirmer la légitimité au dispositif Monuments Historiques. Pour cela, il faut se référer à la DRAC ainsi qu’à un professionnel de la promotion immobilière.

     

    Bon à savoir

    Il est important de noter que si un bien immobilier ne répond à aucun de ces critères, même s’il est construit et situé dans un site classé, il ne peut pas bénéficier des avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques.

  3. Les travaux de rénovation

    Investir en Monuments Historiques à Toulouse impose des contraintes liées aux objectifs de rénovation du dispositif. Ainsi, il est obligatoire de faire réaliser ses travaux par des artisans agréés. Ces derniers doivent être supervisés par un architecte des Bâtiments de France, après approbation du projet par la DRAC.

    Les travaux éligibles sont les suivants : 

    • Les travaux de réparation et d’entretien : Il s’agit de tous les travaux nécessaires pour maintenir le bien en bon état, tels que la réfection de la toiture, la restauration des façades, le remplacement des menuiseries, etc.
    • Les travaux d’amélioration des locaux d’habitation : Ces travaux visent à améliorer le confort des occupants du bien, comme l’installation de chauffage central, la mise en place de l’isolation thermique, la création de salles de bains, etc.

    Seuls les travaux réalisés sur les parties classées ou inscrites du bien immobilier sont éligibles à la déduction d’impôt. Vous ne pouvez pas déduire les travaux effectués sur les parties non protégés du bien. 

  4. Les dépenses

    Les dépenses liées à la rénovation et à l’entretien du bien classé ou inscrit sont imputables sur le revenu global de l’investisseur.

    On retrouve notamment :

    • Les frais de gestion, de garde et de procédure.
    • Les provisions pour charges de copropriété.
    • Les primes d’assurances.
    • Les impôts et taxes.
    • Les intérêts et frais d’emprunt.

    D’autres dépenses peuvent être ainsi déduites, telles que les frais de publicité ou de promotion, les frais de gestion ou encore le matériel utilisé pour d’éventuelles visites du bien.

  5. La revente

    Suite à la réalisation des travaux, le propriétaire s’engage à conserver le bien immobilier pendant une durée minimale de 15 ans à compter de la date d’acquisition. Cette obligation vise à garantir la pérennité du bien et à empêcher sa dégradation ou sa disparition.

    Le propriétaire d’un bien immobilier classé Monument Historique ou inscrit à l’ISMH est soumis à des restrictions quant aux transformations et aux cessions du bien. Il ne peut en effet ni :

    • Transformer le bien immobilier sans autorisation préalable du ministère de la Culture. Cela inclut notamment les travaux de modification de la structure, de l’aspect extérieur ou des éléments décoratifs du bien.
    • Démolir le bien immobilier, même partiellement.
    • Vendre, donner ou léguer le bien immobilier sans en informer le ministère de la Culture et obtenir son autorisation préalable.

Exemple d’un investissement en loi monuments historique à Toulouse (31)

Prenons l’exemple d’un investissement à Toulouse, d’une valeur à l’achat de 100 000 €. Des travaux de rénovation sont prévus à hauteur également de 100 000 €. L’investisseur serait imposé à 41 %, et la durée des travaux envisagée est de 1 an. Dans ce cas, la réduction imputée au revenu global de ce dernier sera de 41 000 €. Si les travaux durent 2 ans, cette réduction sera de 20 500 € par an. Pour un investisseur imposé à 30 %, la réduction sera de 30 000 € sur un an, et 15 000 € sur deux ans, et ainsi de suite.

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Quelles sont les particularités de la succession d’un bien en loi Monuments Historiques ?

Les monuments classés ou inscrits au titre de monuments historiques et à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH) bénéficient d’une exonération totale des droits de succession. L’exonération des droits de succession permet aux héritiers de transmettre un monument historique à leurs descendants sans avoir à supporter une lourde charge fiscale. Cette mesure contribue ainsi à la préservation de ce patrimoine pour les générations futures.

Cependant, pour bénéficier de cette exonération, les héritiers, donataires ou légataires doivent signer une convention à durée indéterminée avec les ministères de la Culture et des Finances. Dans cette convention doit apparaitre :

  • La description précise du bien, incluant les parties protégées.
  • Les engagements des ayants droit (maintien des éléments du décor, travaux de conservation et d’entretien, ouverture du public)
  • Les biens meubles et immeubles bénéficiant de l’exonération.

Comment la loi Monuments historiques aide à la réhabilitation de la ville de Toulouse ?

Toulouse, surnommée la « ville rose » en raison de la couleur de la brique utilisée dans ses constructions, possède un riche patrimoine architectural. La loi Monuments historiques, instaurée en 1913, joue un rôle crucial dans la préservation et la réhabilitation de ce patrimoine.

L’application de la loi Monuments historiques à Toulouse a permis de réhabiliter de nombreux bâtiments anciens situés dans le centre-ville historique. Cette revitalisation du patrimoine bâti a contribué à :

  • Embellir le cadre de vie des Toulousains : la restauration des façades et des toitures a permis de redonner aux rues et places de la ville leur cachet d’antan.
  • Développer l’activité économique : la transformation de ces bâtiments anciens en logements, commerces ou bureaux a dynamisé le centre-ville et a créé des emplois.
  • Préserver l’identité culturelle de la ville : la sauvegarde du patrimoine architectural contribue à l’identité culturelle de Toulouse et à son attractivité touristique.

Questions / réponses

  • Faut-il investir seul ou via un promoteur en loi Monuments Historiques ?

    Investir seul en loi Monuments Historiques peut être risqué. En effet, un promoteur est au fait des conditions particulières à chaque bien, et connait parfaitement chacun des programmes dont il a la charge. Il épargnera à l’investisseur la peine de faire certaines demandes liées à l’éligibilité du projet, et en amont est susceptible de le guider vers les investissements qui lui correspondent le mieux à Toulouse, grâce à son expérience de terrain.
    De plus, un promoteur tel que Sporting Promotion peut vous orienter vers un investissement plus avantageux, en dénichant par exemple des programmes susceptibles de vous faire cumuler Monuments Historiques et déficit foncier.

  • Quels sont les organismes publics compétents à Toulouse pour investir en loi Monuments Historiques ?

    Il est impossible d’investir en loi Monuments Historiques à Toulouse sans soumettre votre projet à la Conservation Régionale des Monuments Historiques (CRMH), organisme dépendant de la DRAC pour la région Occitanie. Votre promoteur Sporting Promotion est là aussi pour vous accompagner dans vos rapports avec cette administration capitale pour votre investissement.

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Page mise à jour le 18/06/24