L’essentiel

  • Un achat à prix réduit : décote immédiate de 30 à 45 % sur la valeur du bien, selon la durée du démembrement (souvent 15 à 20 ans).

  • Zéro gestion, zéro charge : pendant toute la durée de l’usufruit, l’investisseur ne gère rien et ne supporte ni charges locatives ni travaux d’entretien.

  • Une fiscalité allégée : pas d’impôt sur les loyers, allègement de l’IFI, optimisation successorale en cas de transmission pendant le démembrement.

  • Un placement long terme sécurisé : idéal pour les épargnants souhaitant valoriser un capital sans besoin de revenus immédiats.

  • Toulouse, un marché porteur : forte demande locative, prix encore accessibles (3 620 €/m²), et quartiers dynamiques comme Saint-Cyprien, la Cartoucherie ou Compans-Caffarelli.

Investir en nue-propriété à Toulouse séduit de plus en plus les épargnants à la recherche d’un placement immobilier sécurisé, sans contrainte de gestion ni fiscalité lourde. Grâce au principe du démembrement temporaire, cette stratégie permet d’acquérir un bien à prix réduit, tout en préparant sereinement la reconstitution d’un patrimoine immobilier de qualité dans une métropole dynamique. Focus sur les atouts et les spécificités de ce dispositif patrimonial discret mais redoutablement efficace.

Comprendre le principe de la nue-propriété

L’investissement en nue-propriété repose sur le démembrement temporaire de propriété, un mécanisme juridique permettant de séparer les droits d’usage d’un bien immobilier (l’usufruit) de ses droits de détention (la nue-propriété).

Dans cette configuration :

  • le nu-propriétaire détient les murs du bien, mais ne peut ni l’occuper ni le louer pendant la durée du démembrement,
  • l’usufruitier, généralement un bailleur institutionnel ou social (comme CDC Habitat ou Foncière Logement), exploite le bien pendant une durée définie, souvent comprise entre 15 et 20 ans. Il en perçoit les loyers, assure la gestion locative, et prend à sa charge l’ensemble des frais courants : travaux, taxes, charges de copropriété.

Au terme de cette période, le nu-propriétaire récupère automatiquement l’intégralité de la propriété (pleine propriété) sans coût supplémentaire, sans fiscalité ni démarches administratives. Ce transfert automatique confère à ce montage une grande sécurité juridique.

Qui sont les profils concernés par l’investissement en nue-propriété ?

La nue-propriété constitue une solution patrimoniale taillée pour les épargnants à horizon long terme, qui souhaitent faire fructifier leur capital sans s’exposer aux aléas locatifs.

Elle attire notamment :

  • des cadres supérieurs et professions libérales, en phase de capitalisation,
  • des retraités recherchant une transmission patrimoniale optimisée fiscalement,
  • des investisseurs prudents qui privilégient la stabilité du résidentiel, mais sans la gestion locative directe.

Ce type de placement convient particulièrement à ceux qui disposent d’un effort d’épargne disponible, sans nécessité de revenus complémentaires immédiats.

Pourquoi investir en nue-propriété à Toulouse ?

  • Une décote attractive à l’achat

    Le principal levier de performance repose sur la décote immédiate du prix d’achat, généralement située entre 30 % et 45 % de la valeur en pleine propriété, en fonction de la durée du démembrement.

    Ainsi, un appartement valorisé à 300 000 € sur le marché peut être acquis autour de 195 000 à 210 000 € en nue-propriété. Cette décote représente la valeur actualisée des loyers perçus par l’usufruitier pendant la durée du démembrement.

  • Un investissement sans gestion ni charges

    Pendant toute la durée de l’usufruit :

    • aucune charge de copropriété ou de gros entretien n’est à la charge du nu-propriétaire (article 605 et 606 du Code civil), 
    • aucune gestion locative n’est requise : le bien est pris en charge intégralement par l’usufruitier.

    Cette absence de contraintes opérationnelles constitue un avantage de confort majeur pour l’investisseur, qui délègue entièrement la gestion à un acteur institutionnel solide.

  • Une fiscalité allégée et un capital protégé

    Autre avantage significatif : le nu-propriétaire n’est pas imposé sur les loyers (puisqu’il n’en perçoit pas) et bénéficie d’un abattement fiscal dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), puisque seule la nue-propriété est retenue dans l’assiette taxable.

    En cas de transmission ou de succession pendant la période de démembrement, la valeur retenue est également minorée, ce qui constitue un levier d’optimisation successorale particulièrement intéressant.

Exemple d’une acquisition en nue-propriété à Toulouse

Un investisseur de 45 ans disposant d’un capital de 150 000 € choisit d’acquérir un bien en nue-propriété à Toulouse dans le quartier Saint-Michel. La pleine propriété est estimée à 220 000 €, mais grâce à une décote de 32 % sur 16 ans, il peut acquérir la nue-propriété pour 149 600 €.

À ses 61 ans, il récupère la pleine propriété d’un bien potentiellement valorisé au-delà de 250 000 €, en pleine propriété, sans aucun effort de gestion. Il peut alors l’habiter, le vendre ou le louer, avec un actif entièrement reconstitué.

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Ce qu’il faut anticiper pour acquérir un bien en nue-propriété

Si la nue-propriété est fiscalement avantageuse, elle implique toutefois certaines contraintes à prendre en compte :

  • pas de revenus locatifs pendant toute la durée du démembrement,
  • impossibilité de revendre facilement avant terme, sauf à trouver un acquéreur spécifique,
  • placement rigide, réservé à ceux capables d’immobiliser un capital à moyen-long terme.

Elle ne convient donc pas aux investisseurs recherchant une rentabilité immédiate ou une flexibilité maximale.

Toulouse : un marché dynamique et sécurisé pour un investissement en nue-propriété

Avec un prix moyen au m² de 3620 € dans l’immobilier ancien (MeilleursAgents), Toulouse reste l’une des grandes métropoles les plus accessibles de France, en particulier comparée à Bordeaux ou Lyon. Grâce à un fort potentiel locatif (seulement 32,2 % de propriétaires dans la ville, source INSEE) et à une croissance démographique continue, la ville rose reste très attractive pour les investisseurs institutionnels qui structurent les programmes en démembrement.

Les quartiers tels que Saint-Cyprien, Compans-Caffarelli, ou la Cartoucherie concentrent les nouvelles opérations de nue-propriété. Ces secteurs conjuguent desserte par les transports en commun, attractivité locative et proximité des pôles d’emploi (Airbus, Oncopole, CHU de Purpan…).

Questions / réponses

  • Qui paie la taxe foncière et l’IFI en cas d’achat en nue-propriété ?

    Dans le cadre d’un achat en nue-propriété, la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier, c’est-à-dire du vendeur ou du bailleur occupant le bien pendant la durée du démembrement.

    Concernant l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), chaque partie est imposée en fonction de ses droits : le nu-propriétaire déclare uniquement la valeur de la nue-propriété, tandis que l’usufruitier déclare la valeur de l’usufruit dans son propre patrimoine.

  • Le vendeur peut-il louer le bien après la vente en nue-propriété à Toulouse ?

    Oui, tant qu’il détient l’usufruit, le vendeur peut louer le bien et percevoir les loyers. C’est l’un des droits attachés à l’usufruit. Dans le cadre d’une opération encadrée, la gestion locative est souvent confiée à un tiers comme Sporting Immobilier pour garantir la qualité du locataire et préserver les intérêts du nu-propriétaire. Une fois l’usufruit expiré, le vendeur perd ce droit et ne peut plus louer le bien.

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Page mise à jour le 21/07/2025