Investir en nue-propriété

La nue-propriété est l’un des deux attributs de la pleine propriété, l’autre étant l’usufruit. Le démembrement consiste à scinder ces deux droits, généralement pour une durée déterminée. Le nu-propriétaire détient le bien mais ne peut ni l’occuper, ni en percevoir les loyers pendant toute la période du démembrement.

Encadré par les articles 578 à 624 du Code civil, le démembrement est utilisé dans le cadre de donations, successions, ou d’investissements. Lors d’un achat en nue-propriété, l’usufruit est souvent cédé temporairement (10 à 20 ans) à un bailleur institutionnel. Dans le cas d’un viager, l’usufruit est conservé jusqu’au décès du vendeur.

À l’issue de la période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, qu’il peut alors occuper, louer ou revendre librement.

L’un des attraits majeurs de la nue-propriété réside dans son coût d’acquisition. Le bien est acheté avec une décote de 30 % à 50 % par rapport à sa valeur en pleine propriété, selon la durée de l’usufruit et le profil de l’usufruitier. Cette décote tient compte de l’absence de revenus locatifs et de l’indisponibilité du bien pendant la période de démembrement.

L’un des avantages majeurs de la nue-propriété réside dans l’absence de gestion locative pour l’investisseur. Pendant toute la durée du démembrement, l’usufruitier assume la gestion quotidienne du bien, y compris les travaux d’entretien, qu’ils concernent les parties privatives ou communes.

Le nu-propriétaire, quant à lui, n’est responsable que des grosses réparations, définies à l’article 606 du Code civil. Il s’agit notamment des gros murs et voûtes, du rétablissement des poutres et des couvertures, ainsi que des réparations des digues, murs de soutènement et clôtures. Ce cadre juridique limite les charges de l’investisseur, tout en garantissant la préservation du bien.

La nue-propriété présente de nombreux atouts fiscaux. Elle n’est pas imposée à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), puisque seul l’usufruitier est redevable. Par ailleurs, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus fonciers et ne supporte donc aucune imposition sur les loyers. Les droits de donation ou de succession sont également optimisés dans le cadre d’un démembrement familial.

Le bien doit faire l’objet d’un démembrement de propriété, avec une répartition claire entre l’usufruitier, qui utilise le bien ou en perçoit les revenus, et le nu-propriétaire, qui conserve le droit d’en disposer.

L’usufruit doit être défini dès l’origine, soit pour une durée déterminée, souvent de 15 à 20 ans dans les montages proposés par des professionnels, soit sous forme d’usufruit viager jusqu’au décès de l’usufruitier.

Le nu-propriétaire doit prendre en charge les « grosses réparations » fixées par les articles 605 et 606 du Code civil (murs, toiture), tandis que l’usufruitier (ou le bailleur) assume les réparations d’entretien et la taxe foncière.

Le nu-propriétaire peut vendre sa part de nue-propriété, mais pas le bien en pleine propriété sans l’accord de l’usufruitier.

L’investisseur doit garder à l’esprit que le bien est indisponible pendant toute la durée du démembrement. Il ne pourra ni l’occuper, ni le vendre facilement sans l’accord de l’usufruitier. Il s’agit donc d’un placement à long terme, généralement illiquide avant son terme.

Il est essentiel de s’assurer de la solidité financière et de la réputation de l’usufruitier (souvent une société de gestion ou un bailleur social). Ce dernier doit s’engager à entretenir le bien, respecter ses obligations locatives et restituer le bien en bon état à l’issue de la période.

À Bordeaux, l’investissement en nue-propriété s’avère particulièrement intéressant dans des quartiers comme Caudéran, les Chartrons ou le Belvédère, en bord de Garonne. Ces secteurs conjuguent centralité, qualité de vie et forte demande locative. Grâce à une décote de l’ordre de 35 à 40 %, l’investisseur bénéficie d’un prix d’acquisition réduit tout en ciblant un marché valorisé à plus de 4 500 €/m² (MeilleursAgents).

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À Toulouse, la nue-propriété séduit notamment dans les secteurs de Compans-Caffarelli, Saint-Cyprien ou autour du quartier Montaudran, en lien avec les pôles aéronautiques et universitaires. Le marché immobilier y est dynamique, avec un prix moyen de 3 620 €/m², et une croissance soutenue par l’arrivée de nouveaux habitants et de grands projets urbains comme le Grand Matabiau et la ligne C du métro. Les opérations en nue-propriété offrent des rendements sécurisés sur un marché en tension.

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