Ouvrir un commerce, lancer une activité artisanale, développer une PME… Tous ces projets ont un point commun : ils commencent par le bon choix de local. Car trouver un local professionnel adapté, ce n’est pas seulement signer un bail : c’est poser les fondations de votre réussite.

Dans le monde de l’entreprise, l’adresse et l’environnement commercial comptent autant que le produit ou le service. Emplacement, visibilité, accessibilité, configuration intérieure… autant de critères à prendre en compte pour faire les bons choix dès le départ.

Qu’est-ce que l’immobilier tertiaire commercial ?

Quand on parle d’immobilier tertiaire ou d’immobilier commercial, on parle de tous les locaux destinés à une activité économique : boutique de quartier, entrepôt logistique, cabinet de profession libérale, restaurant, hôtel ou bureau administratif.

Selon le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), ce sont des biens immobiliers « détenus par des acteurs professionnels qui n’en sont pas les occupants, et qui en retirent un revenu à titre habituel ». En d’autres termes, ce sont des locaux pensés pour l’activité, pas pour l’habitation.

Quels sont les types de locaux dans l’immobilier tertiaire ?

L’offre est variée et s’adapte à tous les secteurs :

  • Boutiques en pied d’immeuble, en centre-ville ou dans une galerie marchande,
  • Bureaux pour les PME, start-ups ou professions libérales,
  • Entrepôts et locaux logistiques, très prisés avec le boom du e-commerce,
  • Hôtels, hébergements touristiques, ou résidences de services,
  • ERP (établissements recevant du public) : bars, cafés, salles de sport, salons, etc.

À noter : lorsqu’un professionnel achète un local, il détient les murs commerciaux, tandis que l’activité (le fonds de commerce) appartient au locataire. Les deux sont juridiquement distincts.

Pourquoi investir dans un local commercial ?

  • Un rendement souvent plus intéressant que dans le résidentiel

    Côté chiffres, l’immobilier commercial affiche généralement une rentabilité nette comprise entre 4 % et 8 %, contre 2 à 5 % pour les logements. Cela s’explique par plusieurs avantages :

    • des baux longue durée, plus stables (souvent 9 ans, avec des sorties tous les 3 ans),
    • des charges partagées : taxe foncière et entretien peuvent être à la charge du locataire,
    • un risque d’impayé limité, surtout dans les zones à fort passage.

  • Moins de contraintes que le logement classique

    Pas d’encadrement des loyers, pas de trêve hivernale, peu de vacance locative si l’emplacement est bon… Le bail commercial est un contrat plus souple et mieux encadré, qui repose sur une relation entre professionnels.

Comment bien choisir ses locaux professionnels ?

Un bon local, c’est plus que quatre murs. C’est un levier de chiffre d’affaires, de notoriété et de confort au quotidien. Voici nos conseils pour faire le bon choix.

  1. Définir votre zone de chalandise

    Avant de visiter, il faut étudier où se trouvent vos futurs clients. La zone de chalandise, c’est le périmètre d’où provient votre clientèle. Elle dépend de la densité, du profil des habitants, du temps d’accès et de la concurrence locale.

    Des outils comme les cartes INSEE, la base Sirene ou les outils des chambres de commerce permettent de connaître les revenus moyens, les habitudes de consommation, la présence de concurrents directs.

  2. Vérifier la faisabilité réglementaire

    Assurez-vous que le Plan Local d’Urbanisme (PLU) autorise votre activité à l’adresse envisagée. Par exemple, certaines zones interdisent les commerces de bouche ou les activités bruyantes.

    De plus, si le local est en copropriété, pensez à consulter le règlement : certaines professions peuvent y être interdites.

  3. Visiter le local plusieurs fois

    Une seule visite ne suffit pas. Revenez à différents moments de la journée et de la semaine pour vérifier :

    • le flux piéton réel,
    • les comportements des passants (consommateurs ou simples riverains),
    • la fréquentation du quartier selon l’heure.

    C’est aussi l’occasion de discuter avec les commerçants voisins.

  4. Vérifier l’accessibilité et la visibilité

    Un local efficace est :

    • facile d’accès (proximité d’un arrêt de bus, parking, livraison),
    • conforme aux normes PMR (obligatoire si vous recevez du public),
    • bien visible (vitrine, angle de rue, signalétique…),
    • implanté dans un secteur vivant, même hors des heures de bureau.

  5. Faire le lien entre coût et potentiel de CA

    Un loyer élevé dans une rue très commerçante peut être rentable… à condition de générer suffisamment de chiffre d’affaires. À l’inverse, un local trop isolé, même bon marché, peut vous coûter cher en visibilité.

    Tenez compte :

    • du loyer, des charges, de la taxe foncière,
    • des travaux d’aménagement,
    • de l’éventuel droit au bail ou pas-de-porte à l’entrée.

  6. Choisissez un local commercial selon votre activité

    Le choix d’un local commercial doit toujours être aligné avec la nature de votre activité. Une boutique de prêt-à-porter n’aura pas les mêmes besoins qu’un atelier de menuiserie, un cabinet de soins paramédicaux ou un restaurant. Certains commerces nécessitent une forte visibilité en vitrine et un emplacement en zone à fort passage piéton (centre-ville, artère commerçante), tandis que d’autres privilégieront la surface utile ou les possibilités de stockage (artisanat, logistique, fabrication).

    Les activités recevant du public (ERP) doivent également se conformer aux normes d’accessibilité et de sécurité, ce qui peut exclure certains locaux trop anciens ou mal configurés. En restauration, il faudra s’assurer de la présence d’une extraction pour la cuisson ou d’un droit d’usage en terrasse. De leur côté, les professions libérales rechercheront des locaux calmes, bien desservis et conformes au règlement de copropriété.

Questions / réponses

  • Quels sont les pièges à éviter lors de la signature d’un bail commercial ?

    L’un des pièges les plus fréquents est de signer un bail sans l’avoir fait relire par un professionnel. Des clauses déséquilibrées (durée ferme sans sortie, pas-de-porte excessif, répartition injuste des charges ou des travaux) peuvent pénaliser votre activité dès le départ. Il faut également vérifier si le bail autorise votre activité précise, et anticiper les conditions de sortie ou de cession.

  • Faut-il acheter ou louer ses locaux professionnels quand on démarre une activité ?

    Tout dépend de la maturité de votre projet. Louer est souvent préférable pour les jeunes entreprises, car cela limite l’investissement initial et permet de tester un emplacement sans immobiliser de capital. En revanche, acheter un local peut devenir une stratégie patrimoniale judicieuse pour une PME stable, avec une activité pérenne et une bonne visibilité financière.

  • Comment évaluer le potentiel commercial d’un emplacement ?

    L’emplacement est un levier stratégique. Il faut analyser le flux piéton et routier, la visibilité de la vitrine, la typologie de la clientèle (âge, revenus, habitudes), mais aussi la présence de concurrents ou d’enseignes complémentaires. L’étude de la zone de chalandise permet de déterminer si votre offre est cohérente avec la demande locale. Les outils d’analyse cartographique, les données INSEE ou les diagnostics de CCI sont de précieux alliés pour fiabiliser ce choix.

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Page mise à jour le 23/07/2025