L’essentiel Avantages : réduction d’impôt de 12 % (6 ans), 18 % (9 ans) ou 21 % (12 ans) pour l’achat et la rénovation d’un logement ancien (travaux ≥ 25 % du coût). Ville éligible : Toulouse n’est pas éligible mais des communes voisines labellisées « Action Cœur de Ville » ou ORT (Montauban) le sont. Travaux éligibles : les travaux doivent être effectués par des artisans RGE et porter sur des améliorations environnementales. Conditions : location nue, résidence principale, engagement de 6, 9 ou 12 ans, sous plafonds de loyers et de ressources. Investissement plafonné : 300 000 € par an et 5 500 €/m². La loi Denormandie constitue une opportunité fiscale majeure pour les investisseurs souhaitant rénover et mettre en location un logement ancien tout en profitant d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 €. Si la ville de Toulouse en tant que métropole n’est pas éligible au dispositif, certaines communes aux alentours bénéficient de ce cadre avantageux. Castelsarrasin, Saint-Gaudens, Mazamet ou encore Foix, offrent un réel potentiel d’investissement immobilier sous le régime Denormandie. En savoir plus Informez-vous sur la loi Denormandie. Comment fonctionne le dispositif Denormandie à Toulouse ? Mis en place en 2019, le dispositif Denormandie vise à encourager la rénovation de logements anciens dans des communes moyennes confrontées à un parc immobilier dégradé. Il permet aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + rénovation). Prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, ce mécanisme soutient à la fois la revitalisation urbaine et la politique du logement.Toutefois, Toulouse ne figure pas parmi les communes éligibles, car elle n’est ni intégrée au programme « Action Cœur de Ville », ni couverte par une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Pour bénéficier de la loi Denormandie à Toulouse, l’investisseur devra donc se tourner vers des communes avoisinantes éligibles, comme Revel ou Saint-Gaudens. Quels sont les avantages de la loi Denormandie ? Une réduction d’impôt jusqu’à 21 % La réduction d’impôt est le principal levier du dispositif Denormandie. Elle est calculée en fonction de la durée de mise en location du bien : 12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour un engagement de 9 ans, 21 % pour un engagement de 12 ans. Ce mécanisme s’applique dans la limite de 300 000 € d’investissement par an, et d’un plafond de 5 500 €/m². Le Denormandie s’inspire du Pinel ancien, avec un ciblage sur les zones à fort enjeu de requalification. Préparer sa retraite En générant des revenus locatifs réguliers et en bénéficiant d’une défiscalisation, l’investissement Denormandie constitue un excellent outil de préparation à la retraite. Une fois la période d’engagement achevée, le bien peut être conservé comme source de revenus passifs ou revendu avec une éventuelle plus-value. Se constituer un patrimoine immobilier L’achat dans l’ancien, associé à une valorisation par les travaux, permet à l’investisseur de construire un patrimoine tangible dans des communes où la demande locative reste dynamique, notamment grâce à la proximité de Toulouse et au développement de son aire d’influence. Louer à un membre de sa famille Le bien peut être loué à un ascendant ou un descendant, à condition que celui-ci ne soit pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire. Cette disposition offre une certaine souplesse tout en conservant l’avantage fiscal. TÉLÉCHARGEZ GRATUITEMENTnotre guide investisseur Des conseils de nos experts pour vous accompagner dans votre projet d’achat Je télécharge le guide Quelles sont les conditions pour investir en Denormandie autour de Toulouse ? Acheter un bien à rénover dans une commune éligible Pour entrer dans le dispositif, le bien doit être situé dans une commune éligible, c’est-à-dire : inscrite au programme Action Cœur de Ville, couvert par une ORT (Opération de Revitalisation du Territoire), identifiée pour son habitat dégradé ou en tension locative, concernée par une copropriété en difficulté (cas particuliers). Autour de Toulouse, les communes éligibles en Occitanie incluent : Saint-Gaudens (31), Castelsarrasin (82), Mazamet (81), Foix (09), Carmaux (81), Millau (12), Pamiers (09), toutes situées dans un rayon de 1h à 1h30 autour de la métropole. Réaliser des travaux de rénovation Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total (achat + rénovation). Ils doivent être réalisés dans les 2 ans suivant l’acquisition et peuvent prendre deux formes : travaux d’amélioration énergétique (gain de performance de 20 % à 30 %, selon le type de logement), obligatoirement réalisés par une entreprise RGE, travaux de réhabilitation lourde, parmi une liste définie : isolation des combles, isolation des murs, changement de fenêtres, remplacement de chaudière, changement du système de production d’eau chaude. Mise en location nue Le bien doit être loué nu (non meublé), en tant que résidence principale du locataire, dans un délai de 12 mois après la fin des travaux. La durée de location dépend de l’engagement fiscal choisi (6, 9 ou 12 ans). Respecter les plafonds de loyers Zone Abis : 19,51 €/m² Zone A : 14,49 €/m² Zone B1 : 11,68 €/m² Zone B2 : 10,15 €/m² Respecter les plafonds de ressources Le dispositif impose le respect de plafonds de ressources des locataires, similaires à ceux du Pinel. Ces plafonds prennent en compte la localité du bien ainsi que la composition du ménage. Composition du foyer fiscalZone A bisZone A (dont Bordeaux)Zone B1Zone B2Personne seule43 953 €43 953 €35 825 €32 243 €Couple65 691 €65 691 €47 842 €43 056 €+ 1 personne à charge86 112 €78 963 €57 531 €51 778 €+ 2 personnes à charge102 812 €94 585 €69 455 €62 510 €+ 3 personnes à charge122 326 €111 971 €81 705 €73 535 €+ 4 personnes à charge137 649 €126 001 €92 080 €82 873 €Majoration par personne à charge supplémentaire+ 15 335 €+ 14 039 €+ 10 273 €+ 9 243 € Exemple d’un investissement en Denormandie autour de Toulouse Un investisseur acquiert un T3 ancien à Castelsarrasin pour 120 000 €, avec 35 000 € de travaux (soit 29 % du coût total). En s’engageant sur 9 ans, il peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 %, soit 27 900 €, répartie sur la durée. Vous aussi ne payez plus d’impôts Simulation GRATUITE et sans engagement Je demande ma simulation Pourquoi investir en Denormandie avec Sporting Promotion à Toulouse ? Sporting Promotion, acteur immobilier reconnu dans le Sud-Ouest depuis 28 ans, propose un accompagnement sur mesure pour les investisseurs souhaitant bénéficier de la loi Denormandie à Toulouse ou dans sa région. Grâce à un réseau local, des partenaires artisans certifiés RGE, et une maîtrise du montage fiscal, l’entreprise développe des projets clé en main, de l’achat à la mise en location. Questions / réponses Peut-on investir en loi Denormandie à Toulouse ? Toulouse n’est pas éligible au dispositif Denormandie. Il faut se tourner vers des communes partenaires du programme Action Cœur de Ville ou signataires d’une ORT, comme Castelsarrasin ou Mazamet. Peut-on cumuler Denormandie et PTZ pour un investissement autour de Toulouse ? Le Prêt à Taux Zéro dans l’ancien avec travaux peut se cumuler avec la loi Denormandie, à condition de respecter les plafonds et critères de chaque dispositif. Peut-on bénéficier du déficit foncier avec la loi Denormandie ? Oui, partiellement. Le déficit foncier est possible, mais pas sur les 25 % de travaux obligatoires. Seul le surplus de travaux est imputable au revenu global. En savoir plus Tout savoir sur la loi Denormandie à Bordeaux.
