Quel est le principe du fonctionnement du déficit foncier à Toulouse ?
En matière d’investissement locatif, la rentabilité est possible quand l’ensemble des recettes est supérieur à l’ensemble des charges. Fondamentalement, ce qu’on appelle le déficit foncier est l’état généré par un excédent de charges durant un temps, qui fait que ces dernières sont supérieures aux recettes. Cet état ouvre droit au dispositif du même nom, destiné à alléger la fiscalité des propriétaires contribuables. La destination première de ce dispositif est le soulagement des propriétaires soucieux de réaliser des travaux de rénovation pouvant entraîner des frais durables, risquant donc de générer un déficit foncier. À Toulouse, le grand nombre de bâtiments anciens éligibles au dispositif Malraux sur les monuments historiques fait que le couplage Malraux / déficit foncier peut être très intéressant.
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Quels sont les avantages du déficit foncier ?
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Une déduction fiscale intéressante
Si le propriétaire investisseur remplit les conditions nécessaires, il peut déduire jusqu’à 10 700 € de déficit foncier de son revenu foncier. Dans certains cas, cette déduction peut atteindre 15 300 €.
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Un avantage fiscal durable, car reportable sur 10 ans
Si le déficit foncier dépasse 10 700 ou 15 300 € sur une année, le déficit résiduel est reporté sur l’année suivante, et si nécessaire sur une deuxième année et ainsi de suite. Ce report du déficit déductible peut se faire sur un maximum de 10 ans, ce qui permet de réduire considérablement son imposition de façon durable.
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La compatibilité avec d’autres dispositifs
- Une des forces du dispositif du déficit foncier, qui explique son succès, est sa forte compatibilité avec d’autres dispositifs. En effet, cela peut mener à une rentabilité très intéressante, pour peu que l’on choisisse un bien parfaitement situé. Il en est ainsi par exemple du dispositif Denormandie sur les biens anciens à rénover, qui se couple avec le déficit foncier pour créer une situation de défiscalisation très avantageuse.
De plus, un des dispositifs les plus intéressants à ajouter au déficit foncier est la loi Malraux sur les Monuments historiques. Ce dispositif concerne particulièrement les villes anciennes telles que Toulouse, qui concentre de fait un beau potentiel de rentabilité dans l’ancien.
Focus sur la loi Monuments Historique
La loi Monuments historiques est un dispositif très ancien, puisqu’il date de 1913. Le principe est simple et vise à encourager la restauration de bâtiments anciens : tout investisseur désireux d’acheter un bien classé “Monuments Historiques” ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, avec l’intention de le restaurer, se voit accorder une réduction fiscale. Toulouse, de par la richesse de son patrimoine architectural ancien, possède de nombreuses opportunités en loi Malraux. Or, le dispositif Malraux est intéressant, mais limité. Il s’avère que dans certains cas, il est possible de le cumuler avec le déficit foncier. Cette opération, maîtrisée, aura pour effet de quasiment doubler la réduction fiscale obtenue, tout en l’inscrivant dans la durée.
- Une des forces du dispositif du déficit foncier, qui explique son succès, est sa forte compatibilité avec d’autres dispositifs. En effet, cela peut mener à une rentabilité très intéressante, pour peu que l’on choisisse un bien parfaitement situé. Il en est ainsi par exemple du dispositif Denormandie sur les biens anciens à rénover, qui se couple avec le déficit foncier pour créer une situation de défiscalisation très avantageuse.
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Quelles sont les conditions pour investir via le déficit foncier à Toulouse ?
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À propos de l’immeuble concerné
Le dispositif du déficit foncier ne s’applique que pour les immeubles à usage d’habitation, ou transformés dans le but de se conformer à cet usage.
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Une durée de location minimale
Pour pouvoir bénéficier du déficit foncier, il est obligatoire de louer le bien pour une durée minimale de trois ans.
Attention au régime d’imposition
Il n’est possible de bénéficier du dispositif que dans le cadre du régime réel. En effet, le régime du micro-foncier ne permet pas la génération d’un déficit foncier.
Comment calculer son investissement en déficit foncier à Toulouse ?
Le calcul du déficit foncier est relativement simple. Il faut prendre en compte les dépenses suivantes :
- Les travaux de rénovation : ceux-ci doivent être obligatoires et réalisés par un professionnel. Ils peuvent concerner la structure du bâtiment, l’isolation, la toiture, le système de chauffage, etc.
- Les charges locatives : il s’agit des frais de gestion, des taxes foncières, des assurances, etc.
Les revenus fonciers à prendre en compte sont les loyers perçus, mais aussi les éventuels revenus accessoires comme les recettes perçues pour la location de garages ou de places de parking.
Exemple d’un investissement via le mécanisme de déficit foncier à Toulouse
Prenons l’exemple d’un propriétaire louant un appartement en année N à Toulouse. Ses revenus fonciers sont, par exemple, de 3 000 €. En revanche, ses charges se répartissent entre 4 200 € d’intérêts d’emprunt, et 5 800 € pour les autres charges. Le déficit foncier s’élève donc ici à 7 000 €.
On note que les intérêts sont responsables pour 1200 € de ce déficit. Le propriétaire sera en droit de déduire 5 800 € de son revenu global, soumis à l’impôt sur le revenu, et ce, au titre du déficit foncier.
Les 1200 € représentant le reste du déficit foncier seront imputables sur les revenus fonciers durant les 10 années suivantes, soit 120 € par an.
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Qu’est-ce-que le doublement du plafond du déficit foncier ?
Afin de répondre aux enjeux de la transition énergétique et pour faire face à la crise du logement, le gouvernement a adopté, dans le cadre du second projet de loi de finances pour 2022, la mise en place du doublement du plafond du déficit foncier. Cette mesure vise à inciter les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation énergétique tout en profitant d’une réduction d’impôt.
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Les avantages du doublement du plafond
Depuis le 1er janvier 2023 et jusqu’au 31 décembre 2025, les bailleurs peuvent déduire de leurs impôts jusqu’à 21 400 € par an (contre 10 700 €) pour les travaux de rénovation énergétique des logements classés F ou G. Cette mesure vise à inciter les bailleurs à améliorer la performance énergétique de leurs biens et à contribuer ainsi à la transition énergétique. En effet, la loi Climat & Résilience interdira la location des biens classés G en 2025 et F en 2028.
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Les conditions pour profiter du doublement du déficit foncier
Pour bénéficier de cette mesure, vous devez respecter plusieurs conditions :
- Les travaux doivent être réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
- Les travaux doivent permettre au logement de sortir des catégories F ou G du DPE et d’atteindre un DPE A, B, C ou D.
- Vous devez justifier d’un devis établi à compter du 5 novembre 2022.
Exemple
Prenons l’exemple de Michaël, un toulousain qui possède un immeuble classé DPE G. Il souhaite améliorer la performance énergétique de son bien et répondre aux exigences de la loi Climat et Résilience. Ses revenus locatifs bruts annuels sont de 25 000 € et le montant des travaux engagés sont de 75 000 €. Son déficit foncier sera alors de 50 000 € (75 000 € – 25 000 € = 50 000 €).
Grâce au doublement du plafond, il pourra déduire 21 400 € de ses revenus fonciers et reporter 28 600 € (50 000 € – 21 400 € = 28 600 €) sur les 10 années suivantes, soit 2 860 €/an.
Quelles sont les conditions de revente en déficit foncier ?
Le dispositif de déficit foncier encourage les propriétaires à rénover leurs biens locatifs en leur offrant une réduction d’impôt sur le revenu. Cependant, cette mesure s’accompagne d’une condition : le bien doit être loué nu pendant au moins trois ans après la fin des travaux. Revendre le bien avant cette échéance peut entraîner le remboursement de l’avantage fiscal perçu.
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Pourquoi ce délai de trois ans ?
Ce délai de 3 ans vise à s’assurer que les propriétaires investissent réellement dans la rénovation énergétique et qu’ils n’utilisent pas le déficit foncier uniquement pour réduire leurs impôts à court terme.
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Revente avant trois ans
En cas de revente avant le délai de trois ans, le propriétaire est considéré comme ayant abusé du système et doit rembourser l’avantage fiscal perçu. Certaines exceptions existent, comme la vente pour des raisons de force majeure (mutation professionnelle, licenciement, décès).
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Revente après trois ans
Passé le délai de trois ans, le propriétaire est libre de revendre son bien sans contrainte et peut profiter de la plus-value générée par son bien.
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Questions / réponses
La déduction du déficit foncier est-elle plafonnée ?
Cette déduction est bel et bien plafonnée, et ce, à hauteur de 10 700 € par an. Dans certains cas particuliers, ce plafond est repoussé à 15 300 €.
Mais ce plafonnement est compensé par le fait que les excédents de déficit foncier peuvent être reportés sur les années suivantes, et ce, pendant 10 ans.
Quelles charges peuvent être déduites des revenus fonciers ?
Ces charges peuvent être d’origine très variées :
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- Les frais liés à l’emprunt et les intérêts.
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- Les primes d’assurance.
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- Les indemnités de relogement ou d’éviction des locataires, le cas échéant.
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- Les charges locatives restées non récupérées à la fin de l’année suivant le départ d’un locataire.
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- Les provisions pour charges (en copropriété).
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- Les dépenses d’entretien et de réparation.
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- Les impôts fonciers non récupérables auprès des locataires.
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- Les frais de gestion du bien (syndic, agence, concierge…).
Il y a cependant des charges qui ne peuvent pas être déduites de vos revenus fonciers comme les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement.
Les charges liées aux intérêts d’emprunt sont déductibles de votre seul revenu foncier. Vous ne pouvez donc pas les déduire de votre revenu global.
Comment déclarer les charges déductibles des revenus fonciers ?
Au moment de votre déclaration de revenus globale, et parallèlement au remplissage du formulaire n° 2042, vous devrez remplir le formulaire n° 2044, dédié aux charges déductibles. Toute pièce justifiant la nature et le montant des charges ainsi déclarées doit être conservée.
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Page mise à jour le 19/09/2025