Investissement locatif : faut-il s’attendre à la création d’un nouveau statut pour les bailleurs privés en 2025 ?

Partout en France, dénicher un logement en location relève du parcours du combattant. Dossier refusé, loyers inaccessibles, files d’attente interminables… La tension est à son comble sur le marché locatif, avec un nombre de logements disponibles en chute libre. En 2025, seulement 15 000 logements locatifs neufs ont été produits, soit 80 % de moins que durant la période pré-Covid.

Les causes ? Une rentabilité perçue comme faible, des contraintes réglementaires croissantes, un encadrement strict des loyers, et une fiscalité jugée désincitative. Pour répondre à cette situation critique, le sénateur Marc-Philippe Daubresse (Les Républicains) et le député Mickaël Cosson (MoDem), missionnés par la ministre du Logement Valérie Létard, ont remis au gouvernement, le 30 juin 2025, un rapport proposant une réforme ambitieuse : la création d’un statut du bailleur privé.

Moins d’impôts pour plus de logements

L’idée phare du rapport ? Offrir aux bailleurs un cadre fiscal stable, lisible et incitatif pour relancer l’investissement locatif de longue durée. Selon Marc-Philippe Daubresse, interviewé par radio.immo « Si on ne relance pas ce secteur, on va dans le mur ». Pour les investisseurs percevant plus de 15 000 euros de revenus locatifs par an, le dispositif permettrait un amortissement fiscal forfaitaire :

• 5 % par an dans le neuf,
• 4 % dans l’ancien, à condition de réaliser au moins 15 % de travaux.

Autrement dit, un propriétaire ayant acheté un appartement neuf à 200 000 € pourrait déduire 10 000 € par an de ses revenus imposables. Pour un logement ancien avec travaux, ce serait 8 000 €.

Les petits bailleurs ne seraient pas oubliés. Pour ceux relevant du régime micro-foncier (revenus locatifs < 15 000 €/an), l’abattement fiscal passerait de 30 % à 50 %, avec un plafond porté à 30 000 €. De quoi soulager significativement la pression fiscale pour les particuliers modérément imposés.

Un bonus pour les loyers accessibles

Les parlementaires veulent également encourager la mise en location à des loyers abordables. Comment ? En ajoutant un bonus fiscal :

• pour le régime réel, un bonus d’amortissement de 0,5 %, 1 % ou 1,5 % serait accordé selon que le loyer est intermédiaire, social ou très social, conformément aux plafonds Loc’Avantages,
• pour le régime micro-foncier, un bonus d’abattement de 5 %, 10 % ou 15 % pourrait être accordé selon que le loyer est intermédiaire, social ou très social, conformément aux plafonds de Loc’Avantages.

Informez-vous sur le dispositif Loc’Avantages.

Trois mesures supplémentaires pour renforcer l’attractivité

Parmi les autres leviers présentés dans le rapport figurent trois propositions clés, attendues de longue date par les professionnels du secteur :

• le plafond de déficit foncier, figé à 10 700 € depuis 25 ans, pourrait être porté à 40 000 €, afin de mieux couvrir les coûts de travaux lourds,
• les logements loués en longue durée (nus ou meublés) pourraient être exclus de l’IFI, reconnaissant leur utilité sociale,
• l’exonération totale de la plus-value interviendrait après 20 ans de détention, alignée sur la durée d’amortissement envisagée.

Une bonne réforme pour les finances publiques ?

Si la réforme apparaît favorable aux investisseurs, qu’en est-il du coût pour l’État ? Sur ce point, les auteurs du rapport se veulent rassurants : la relance de l’investissement locatif serait bénéfique pour les finances publiques.

Selon l’estimation des parlementaires, ils estiment que leurs propositions permettront de créer 90 000 logements supplémentaires d’ici 2030 et la création de 100 000 emplois dans la construction. Sur le plan budgétaire, les retombées seraient également significatives : 500 millions d’euros de recettes fiscales nettes pourraient être engrangés dès 2026.

TVA, droits de mutation, impôt sur le revenu, cotisations sociales… le dynamisme retrouvé du secteur compenserait largement le coût de la déduction fiscale accordée aux bailleurs.

Une mise en application possible du statut de bailleur privé en 2025 ?

Ce « statut du bailleur privé » pourrait entrer en vigueur pour toutes les mutations immobilières à partir de décembre 2025. Il pourrait figurer dans le projet de loi de finances pour 2026, actuellement en préparation. La ministre du Logement, Valérie Létard, a salué l’initiative : « Nous allons étudier précisément les propositions faites par la mission », a-t-elle indiqué sur X.

Si le Parlement valide le projet, les bailleurs pourraient enfin bénéficier d’un cadre stable pour louer durablement. Et les locataires, espérer un accès plus facile à un logement. Un scénario gagnant-gagnant ? Réponse dans les mois à venir.