Investissement locatif : faut-il s’attendre à la création d’un nouveau dispositif pour les bailleurs privés en 2026 ?

Partout en France, dénicher un logement en location relève du parcours du combattant. Dossier refusé, loyers inaccessibles, files d’attente interminables… La tension est à son comble sur le marché locatif, avec un nombre de logements disponibles en chute libre. En 2025, seulement 15 000 logements locatifs neufs ont été produits, soit 80 % de moins que durant la période pré-Covid.

Les causes ? Une rentabilité perçue comme faible, des contraintes réglementaires croissantes, un encadrement strict des loyers, et une fiscalité jugée désincitative. Pour répondre à cette situation critique, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a proposé la mise en place d’un dispositif dédié à l’investissement locatif appelé la loi Jeanbrun, également appelée dispositif Relance Logement. Intégré au projet de loi de finances pour 2026, ce nouveau mécanisme fiscal aurait pour objectif de mobiliser l’épargne des ménages afin de remettre sur le marché des logements locatifs à loyers plafonnés, tout en instaurant un cadre de défiscalisation plus lisible et durable. Contrairement aux dispositifs antérieurs fondés sur une réduction d’impôt immédiate, la loi Jeanbrun reposerait sur un principe d’amortissement fiscal progressif du bien immobilier.

Moins d’impôts pour plus de logements

L’idée phare du dispositif Jeanbrun ? Offrir aux bailleurs un mécanisme d’amortissement fiscal appliqué à la valeur du bien immobilier, hors foncier, dans la limite de 80 % du prix d’acquisition. Cet amortissement permettrait de déduire chaque année une fraction du prix du logement des revenus locatifs imposables, dans un plafond annuel défini par foyer fiscal.

Pour les logements neufs ou acquis en état futur d’achèvement (VEFA), les taux d’amortissement envisagés seraient compris entre 3,5 % et 5,5 % par an, selon le niveau de loyer pratiqué. Pour les logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation représentant au moins 30 % de la valeur du bien, les taux seraient compris entre 3 % et 4 % par an. Le montant annuel de la déduction fiscale serait plafonné entre 8 000 € et 12 000 €, en fonction de la catégorie de loyer (intermédiaire, social ou très social).

Un bonus pour les loyers accessibles

La loi Jeanbrun introduirait une modulation de l’avantage fiscal en fonction du niveau de loyer pratiqué. Trois catégories sont prévues : loyer intermédiaire, loyer social et loyer très social. Plus le loyer est accessible, plus le taux d’amortissement et le plafond de déduction sont élevés. Ce mécanisme vise à concilier attractivité fiscale pour les investisseurs et utilité sociale du logement mis en location.

Informez-vous sur le dispositif Loc’Avantages.

Plusieurs mesures supplémentaires pour renforcer l’attractivité

Parmi les autres leviers présentés dans le rapport figurent plusieurs propositions :

• la possibilité de cumuler l’amortissement fiscal avec le mécanisme du déficit foncier : les charges excédant les loyers perçus, notamment les travaux, les intérêts d’emprunt ou les taxes, pourraient générer un déficit imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €,
• le dispositif pourrait être compatible avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), sous réserve du respect strict des conditions propres à chaque régime.

Une bonne réforme pour les finances publiques ?

Si le dispositif Jeanbrun favorise l’investissement privé, il s’intègre surtout dans une stratégie macroéconomique globale. Le dispositif Jeanbrun (Relance Logement) vise à corriger un recul de 15 % de l’offre locative en cinq ans, pénalisant prioritairement les étudiants et jeunes actifs. Pour y remédier, l’État cible la construction de 400 000 logements par an (2 millions d’ici 2030), dont 50 000 logements privés et 125 000 logements sociaux dès 2026. Loin d’être une simple dépense, ce soutien fiscal est conçu comme un investissement indirect : le coût budgétaire est compensé par la relance du secteur du bâtiment.

Une mise en application possible du statut de bailleur privé en 2026 ?

Au 30 janvier 2026, le dispositif Jeanbrun a été intégré au projet de loi de finances pour 2026 tel que présenté par le Gouvernement. En l’absence de majorité absolue, le recours à l’article 49.3 par le Premier ministre Sébastien Lecornu a permis l’adoption du budget. En l’absence de motion de censure adoptée, le texte sera considéré comme définitivement adopté par l’Assemblée nationale.