L’essentiel
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Le statut de bailleur privé a évolué pour devenir le dispositif Jeanbrun (également appelé « Relance Logement »), un mécanisme fiscal créé pour mobiliser l’épargne des Français en faveur de la construction et de la rénovation.
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Pour le neuf/VEFA, le dispositif propose une déduction au titre de l’amortissement de 3,5 à 5,5 %/an et 3 à 4 % pour les logements anciens rénovés.
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Les zones ciblées par le dispositif incluent Toulouse, une métropole en forte tension locative.
L’actualité du dispositif Jeanbrun au 30 mars 2026
Le « Statut Bailleur Privé » évolue désormais pour devenir le dispositif Jeanbrun (également appelé dispositif « Relance Logement »). Ce mécanisme fiscal a été officiellement adopté par la Loi de Finances pour 2026 (PLF 2026) dans le but de dynamiser le marché locatif à Toulouse. Les investisseurs peuvent profiter de ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2028 (Source : article 47 de la loi n°2026-13 du 19 février 2026).
Le dispositif Jeanbrun à Toulouse : définition
Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé Relance Logement, est un mécanisme fiscal destiné à encourager l’investissement locatif dans le neuf, la VEFA et l’ancien rénové. Mis en place par la loi n°2026-103 en février 2026, il permet à un bailleur privé de déduire un amortissement annuel de ses revenus locatifs imposables, sous conditions de location, de loyers et de ressources du locataire. À Toulouse, ce dispositif attire l’attention des investisseurs en raison de la forte tension locative et du besoin de logements neufs et rénovés.
Pourquoi investir avec la loi Jeanbrun à Toulouse ?
Le dispositif Jeanbrun vous permet de :
- réduire durablement la fiscalité de vos revenus locatifs grâce à un amortissement pouvant atteindre 5,5 % par an dans le neuf à Toulouse et 4 % par an dans l’ancien rénové,
- déduire jusqu’à 12 000 € par an de ses revenus locatifs imposables,
- imputer jusqu’à 10 700 € de déficit foncier sur son revenu global,
- de constituer un patrimoine immobilier dans le neuf, en VEFA ou dans l’ancien avec travaux,
- investir à Toulouse dans un marché porté par une demande locative soutenue.
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Quels sont les objectifs du Gouvernement avec la mise en place du dispositif Jeanbrun à Toulouse ?
Depuis l’extinction du dispositif Pinel à la fin de l’année 2024, le recul des investisseurs privés a continué de peser lourdement sur le marché toulousain du logement neuf. D’après le bilan 2025 de L’Observer de l’Immobilier Toulousain, les ventes à investisseurs ont chuté de 76 % entre 2024 et 2025 à l’échelle de Toulouse, tandis que les mises en vente ont reculé de 18 % dans la ville centre. À l’échelle de l’aire urbaine toulousaine, la baisse des mises en vente atteint 24 % en 2025.
À cette contraction s’ajoutent un recul de 22 % des mises en chantier fin 2025 et la saturation du parc social, confronté à 2,9 millions de demandes en attente, rendant nécessaire la mobilisation conjointe des acteurs publics et privés. Dans ce contexte, le Gouvernement entend provoquer un choc d’offre à l’échelle nationale et locale, en visant la construction de 400 000 logements par an, soit 2 millions de logements d’ici 2030, incluant 50 000 logements locatifs privés et 125 000 logements sociaux par an, tout en déployant une enveloppe supplémentaire de 500 millions d’euros destinée à soutenir 700 bailleurs sociaux dans leurs projets de construction et de rénovation, avec pour objectif de fluidifier durablement le marché locatif (source : info.gouv.fr).
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Quels sont les avantages du dispositif de défiscalisation Jeanbrun à Toulouse ?
Le principal avantage du dispositif Jeanbrun est de permettre au propriétaire bailleur de déduire un amortissement fiscal du bien immobilier loué. Cette mécanique peut améliorer la rentabilité nette d’un investissement locatif, à condition de respecter les critères du dispositif. À Toulouse, cet avantage peut être particulièrement pertinent dans un marché où la demande locative reste soutenue.
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Le principal avantage du dispositif Jeanbrun à Toulouse est de permettre un amortissement fiscal du logement déductible des revenus fonciers imposables. Le dispositif Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal du bâti, calculé sur une base forfaitaire représentant 80 % du prix d’acquisition (le foncier étant exclu et évalué à 20 %).
Les taux d’amortissement applicables varient selon le niveau de loyer choisi et selon la nature du bien :
Pour un logement neuf ou acquis en VEFA à Toulouse
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3,5 % par an en loyer intermédiaire
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4,5 % par an en loyer social
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5,5 % par an en loyer très social
Pour un logement ancien rénové
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3 % par an en loyer intermédiaire
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3,5 % par an en loyer social
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4 % par an en loyer très social
Ces taux sont applicables lorsque les travaux atteignent au moins 30 % du prix d’acquisition.
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Le plafond annuel de déduction lié à l’amortissement dépend du niveau de loyer pratiqué. Il peut atteindre :
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- 8 000 € par an pour une location intermédiaire,
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- 10 000 € par an pour une location sociale,
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- 12 000 € par an pour une location très sociale.
Ces plafonds sont appréciés par foyer fiscal et non par logement.
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En complément de l’amortissement, le dispositif Jeanbrun intègre le mécanisme du déficit foncier, permettant une imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
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La loi Jeanbrun est cumulable avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), sous réserve du respect des plafonds de loyers et des obligations propres à chaque dispositif.
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Quels sont les conditions pour bénéficier de la loi Jeanbrun ?
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun à Toulouse, l’investisseur doit respecter plusieurs conditions liées au bien, à la location, à la durée d’engagement, au niveau de loyer et au profil du locataire. Ces critères conditionnent l’accès à l’avantage fiscal.
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Le logement concerné doit être situé au sein d’un immeuble collectif, excluant de facto les maisons individuelles.
Pour être éligible, l’investissement doit porter sur :
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un logement neuf,
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un bien acquis en état futur d’achèvement (VEFA),
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ou un logement ancien, sous réserve de travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien.
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Le champ d’application du dispositif étant national, Toulouse et l’ensemble de sa métropole entrent pleinement dans son périmètre
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Le propriétaire est tenu de louer le logement nu, à usage de résidence principale, pour une durée minimale de 9 ans.
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Afin de préserver la vocation locative du dispositif, la location à un ascendant ou descendant du propriétaire est strictement interdite.
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Les loyers pratiqués doivent respecter des plafonds définis par catégorie (intermédiaire, social ou très social), en cohérence avec le marché locatif toulousain.
À Toulouse (zone A), les plafonds de loyer sont :
- Loyer intermédiaire : 14,64 €/m²
- Loyer social : 9,31 €/m² (basé sur les barèmes Loc’Avantages)
- Loyer très social : 7,32 €/m² (basé sur les barèmes Loc’Avantages)
Par exemple : pour un appartement de 50 m² à Toulouse, le loyer maximal en loyer intermédiaire sera de 790,56 €. Il sera de 395,28 € en niveau très social.
Source : l’arrêté du 6 janvier 2026 pris en application de l’article 2 terdecies H de l’annexe III au CGI.
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Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, le Revenu Fiscal de Référence (RFR) de vos locataires ne doit pas dépasser certains seuils. À Toulouse (Zone A), ces plafonds varient selon le niveau de loyer choisi (Intermédiaire, Social ou Très Social).
Niveau Intermédiaire (Plafonds Pinel Zone A)
Ce niveau s’adresse aux classes moyennes. Il utilise les barèmes classiques du dispositif Pinel.
| Composition du foyer | Plafond RFR 2026 |
| Personne seule | 44 344 € |
| Couple | 66 276 € |
| 3 personnes (ex : couple + 1 enfant) | 79 666 € |
| 4 personnes | 95 427 € |
| Par personne supplémentaire | + 14 164 € |
Exemple
À Toulouse, un couple de locataire est éligible en niveau intermédiaire si son RFR est inférieur à 66 276 €.
Niveau Social (Plafonds Loc’Avantages)
Ces seuils sont plus restrictifs pour favoriser l’accès au logement des ménages modestes.
| Composition du foyer | Plafond RFR 2026 |
| Personne seule | 32 463 € |
| Couple | 48 521 € |
| 3 personnes | 58 324 € |
| 4 personnes | 69 863 € |
| Par personne supplémentaire | + 10 371 € |
Exemple
Pour un couple avec un enfant (3 personnes), le revenu du foyer ne doit pas dépasser 58 324 €.
Niveau Très Social (Plafonds Loc’Avantages)
Il s’agit du niveau le plus encadré, offrant en contrepartie l’amortissement fiscal le plus élevé (5,5 %).
| Composition du foyer | Plafond RFR 2026 |
| Personne seule | 17 855 € |
| Couple | 29 114 € |
| 3 personnes | 34 995 € |
| 4 personnes | 38 635 € |
| Par personne supplémentaire | + 5 703 € |
Exemple
En niveau très social, une personne seule n’est éligible que si ses revenus sont inférieurs à 17 855 €.
L’avis d’un expert sur le dispositif Jeanbrun 2026 à Toulouse
« À Toulouse, les chiffres de 2025 montrent une urgence absolue : avec une chute de 76 % des ventes aux investisseurs, le moteur de la construction s’était presque arrêté. Le dispositif Jeanbrun arrive au bon moment pour inverser cette tendance. En remplaçant la réduction d’impôt par un amortissement réel, ce mécanisme redonne de la confiance aux acquéreurs qui hésitaient à revenir sur le marché. Notre objectif est clair : utiliser ce levier fiscal pour relancer les mises en chantier et proposer enfin une offre locative de qualité, capable de répondre à l’immense demande des familles et des actifs toulousains. » — Mickaël Merz, Président de Sporting Promotion et de l’Observer de l’immobilier toulousain
Où investir à Toulouse avec le dispositif Jeanbrun ?
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Les secteurs intéressants pour investir à Toulouse avec le dispositif Jeanbrun sont généralement ceux qui combinent demande locative, accessibilité, bassin d’emploi, transports et potentiel de valorisation. Les quartiers centraux, les secteurs proches des universités, les zones bien desservies par le métro et certaines communes de la métropole peuvent présenter un intérêt patrimonial.
Dans l’hypercentre de Toulouse, les quartiers les plus prisés sont “Les Carmes” et “Les Chalets”. Ces zones offrent un cadre de vie agréable et une forte demande locative, notamment pour les étudiants et les jeunes actifs.
Les quartiers proches du centre, comme la Côte Pavée, Guilhemery et Saint Cyprien, sont également intéressants pour un investissement locatif, étant donné qu’ils se situent à proximité immédiate des commerces, du métro (ligne A et B) et des écoles.
Enfin, à l’extérieur de la rocade toulousaine, les quartiers de Rangueil, Ramonville, Lardenne, Croix Daurade, Grand Selve et Paleficat – Borderouge offrent de bonnes opportunités pour investir dans des logements neufs ou rénovés, avec des prix d’achat souvent plus abordables. Le quartier Montaudran, en développement depuis plusieurs années se distingue nettement par son nouveau visage résidentiel, son ancrage dans l’écosystème Toulouse Aerospace et sa capacité à attirer une demande locative qualifiée. Avec des programmes lancés par Sporting Promotion comme Home Spirit 2, le quartier confirme son positionnement parmi les secteurs toulousains à suivre pour investir dans un bien neuf à fort potentiel d’usage et de valorisation.
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Parmi les communes de la métropole toulousaine, certaines se démarquent par leur attractivité et leur potentiel de développement. On peut citer par exemple Blagnac (Aéroport Toulouse-Blagnac), Colomiers (Lycée International Victor Hugo), Launaguet, Aucamville, Tournefeuille, Balma (Centre Commercial E.Leclerc Balma Gramont), Saint-Orens-de-Gameville (Centre Commercial Saint-Orens), ou encore Castanet-Tolosan. Ces villes bénéficient d’une bonne desserte en transports en commun grâce au réseau Tisséo (bus et métro), d’équipements publics de qualité et d’un tissu économique dynamique, ce qui en fait des zones d’investissement prometteuses.
Quels sont les risques d’un investissement locatif à Toulouse ?
Investir à Toulouse peut offrir de réelles opportunités, mais cela implique aussi plusieurs risques qu’il faut anticiper. Le dispositif fiscal ne supprime pas les aléas classiques de l’immobilier locatif. L’investisseur doit donc analyser :
- le risque de vacance locative : un bien mal situé, mal calibré ou mal positionné en loyer peut rester vacant plus longtemps,
- le risque d’impayé : même dans une ville dynamique, le risque d’impayé locatif existe et peut peser sur la rentabilité,
- le risque de mauvaise adéquation produit/marché : tous les quartiers et tous les formats de logements ne répondent pas à la même demande locative,
- le risque réglementaire et fiscal : comme tout dispositif fiscal, Jeanbrun suppose un strict respect des conditions. Une erreur de montage ou de gestion peut remettre en cause l’avantage attendu,
- le risque de revente : la valeur de revente dépendra du marché, de l’emplacement, de l’état du bien et de la profondeur de la demande au moment de la sortie.
Quels sont les autres dispositifs pour investir en Haute-Garonne ?
Le dispositif Jeanbrun n’est pas la seule solution pour investir dans l’immobilier à Toulouse. Selon le profil de l’investisseur, son horizon de détention et son objectif patrimonial, d’autres cadres peuvent être étudiés.
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Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) se situe entre le logement social et le marché libre, avec des loyers plafonnés 10 à 20 % sous les prix du marché. Conçu pour les classes moyennes et les jeunes actifs, il garantit des biens de qualité dans les secteurs à forte tension, notamment à Toulouse.
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- Retrouvez toutes les informations sur le dispositif Logement Locatif Intermédaire à Toulouse.
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Ce dispositif vise à encourager la restauration de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés.
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Ce régime fiscal permet aux particuliers de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux sur les revenus locatifs générés.
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Que se passe-t-il en cas de revente d’un bien acquis sous le dispositif Jeanbrun ?
En cas de revente d’un bien acquis sous le dispositif Jeanbrun, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Le prix d’acquisition est alors minoré du montant des amortissements déduits, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Que se passe-t-il en cas de revente avant 9 ans ?
En cas de revente du logement avant la fin de l’engagement minimal de 9 ans, le bénéfice du dispositif Jeanbrun peut être remis en cause. Cette rupture anticipée peut entraîner une reprise fiscale, sauf dans certains cas exceptionnels prévus par le texte comme le décès, certaines invalidités graves ou un licenciement.
Les programmes immobiliers neufs éligibles à la loi Jeanbrun à Toulouse
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Dispositif Jeanbrun à Toulouse : ce qu’il faut savoir
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Comparatif Jeanbrun vs Pinel pour investir dans l’immobilier locatif à Toulouse
| Critère | Dispositif Jeanbrun à Toulouse | Loi Pinel à Toulouse |
|---|---|---|
| Accessibilité du dispositif | Accessible du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 | Non accessible pour un nouvel investissement depuis le 1er janvier 2025 |
| Objectif principal | Optimiser la fiscalité locative via l’amortissement | Réduire l’impôt sur le revenu via une réduction liée à l’acquisition |
| Types de biens | Appartement neuf, VEFA ou bien ancien en collectif avec travaux éligibles | Bien neuf ou VEFA |
| Champ territorial | Applicable partout en France, donc mobilisable pour un projet toulousain sous conditions | Soumis au zonage Pinel et aux conditions du dispositif historique (Zone A) |
| Engagement locatif | 9 ans | 6, 9 ou 12 ans |
| Encadrement locatif | Plafonds de loyers et de ressources à respecter | Plafonds de loyers et de ressources à respecter |
| Avantage fiscal | Jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an + charges déductibles | Réduction d’impôt jusqu’à 21 % selon la durée |
| Possibilité d’investissement à Toulouse | Solution actuelle à étudier pour un projet neuf ou rénové | Non mobilisable pour un achat neuf en 2026 |
Questions / réponses
Quelle différence entre la loi Jeanbrun et le dispositif de relance logement à Toulouse ?
La loi Jeanbrun et le dispositif Relance Logement correspondent au même cadre fiscal inscrit dans la loi de finances.
Statut du bailleur privé et dispositif Jeanbrun : est-ce la même chose ?
Le statut de bailleur privé a évolué pour s’inscrire dans le projet de loi de finances 2026 sous le nom de dispositif Jeanbrun.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun à Toulouse ?
Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme fiscal national applicable à Toulouse comme partout en France depuis le 21 février 2026. Il permet à un investisseur immobilier de pratiquer un amortissement fiscal sur un logement locatif éligible, en contrepartie d’un engagement de location nue, à titre de résidence principale, avec respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Toulouse est-elle une ville concernée par le dispositif Jeanbrun ?
La métropole de Toulouse ferait partie intégrante des territoires couverts par le dispositif Jeanbrun. La ville est caractérisée par une pression locative durable, alimentée par une croissance démographique continue et par un déficit d’offre de logements.
Quels types de biens sont éligibles au dispositif Jeanbrun à Toulouse ?
À Toulouse, seuls les logements situés dans des immeubles collectifs pourraient être éligibles au dispositif Jeanbrun. L’investissement pourrait concerner des biens neufs, des logements acquis en VEFA ou des logements anciens, à condition que des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition soient réalisés. Les maisons individuelles resteraient exclues du périmètre.
Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec d’autres mécanismes fiscaux ?
Le dispositif Jeanbrun pourrait être combiné avec le mécanisme du déficit foncier, dans les limites prévues par la réglementation fiscale. Une articulation avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) serait également envisagée, sous réserve du respect des plafonds de loyers et des obligations propres à chaque dispositif. En revanche, il ne pourrait pas être cumulé avec d’autres régimes fiscaux appliqués au même bien (Malraux, LMNP).
Quels sont les plafonds de loyers applicables à Toulouse ?
Les loyers applicables dans le cadre du dispositif Jeanbrun seraient encadrés selon trois niveaux de location : intermédiaire, sociale et très sociale. Ces plafonds seront définis par décret.
Le dispositif Jeanbrun s’inscrit-il dans une logique patrimoniale durable à Toulouse ?
Le dispositif Jeanbrun serait particulièrement adapté à une stratégie patrimoniale de long terme. Toulouse bénéficie d’un tissu économique diversifié, d’un pôle universitaire majeur et d’une attractivité résidentielle constante, autant de facteurs favorables à un investissement locatif pérenne, sous réserve d’une sélection rigoureuse des emplacements.
Depuis quand le dispositif Jeanbrun est-il en vigueur ?
Le dispositif Jeanbrun est en vigueur depuis le 21 février 2026. Il a été instauré par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, publiée au Journal officiel du 20 février 2026, avec entrée en application le lendemain sans nécessité de décret d’application.
Jusqu’à quand peut-on investir avec le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun s’applique aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour un logement acquis dans le cadre d’une vente, y compris en VEFA, la date retenue est celle de la signature de l’acte authentique. Pour un logement que le contribuable fait construire lui-même, la date retenue est celle du dépôt de la demande de permis de construire.
Quel est le principal avantage fiscal du dispositif Jeanbrun ?
Le principal avantage fiscal du dispositif Jeanbrun est de permettre un amortissement fiscal du logement déductible des revenus fonciers imposables.
Quels autres dispositifs existent pour investir dans l’immobilier à Toulouse ou en Haute-Garonne ?
Le dispositif Jeanbrun n’est pas la seule option pour investir dans l’immobilier à Toulouse ou en Haute-Garonne. D’autres cadres peuvent être étudiés selon la stratégie retenue, comme le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), la loi Malraux ou le statut LMNP, qui répondent chacun à des logiques différentes en matière de location, de fiscalité et de profil d’investisseur.
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Page mise à jour le 30/03/2026