L’essentiel
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Le statut de bailleur privé a été transformé pour donner naissance au dispositif Jeanbrun, également désigné sous l’appellation « Relance Logement », un mécanisme fiscal visant à orienter l’épargne des ménages français vers la construction et la rénovation du parc immobilier.
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Les logements neufs ou acquis en état futur d’achèvement peuvent bénéficier d’un amortissement annuel compris entre 3,5 % et 5,5 %, tandis que les logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation ouvrent droit à un taux compris entre 3 % et 4 % par an.
- Le dispositif est éligible à Bordeaux, une métropole où la tension locative reste élevée et où les investisseurs attendent un cadre fiscal stable et incitatif.
L’actualité du dispositif Jeanbrun
Au 30 mars 2026, le dispositif Jeanbrun a été adopté à la loi de finances 2026. Cette réforme fiscale constitue la réponse directe à la fin du dispositif Pinel, intervenue fin 2024, qui a provoqué un retrait massif des investisseurs privés et un net ralentissement des mises en chantier, notamment dans les métropoles régionales comme Bordeaux (Source : article 47 de la loi n°2026-13 du 19 février 2026).
Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé « Relance Logement », est un mécanisme d’investissement locatif qui permet à un investisseur de déduire un amortissement fiscal sur un logement loué nu, sous conditions de durée, de loyers et de ressources des locataires. À Bordeaux, il vise à soutenir l’offre locative privée dans un marché où la demande reste forte.
Ce mécanisme, instauré par la loi de finances pour 2026, intervient pour contrer l’effacement de l’investissement locatif local : en 2025, 1 159 logements neufs ont été vendus sur Bordeaux Métropole, soit une baisse de 13 % sur un an, et les investisseurs particuliers ne représentaient plus que 11 % des ventes. Dans un marché bordelais qui amorce une légère reprise, les appartements affichent désormais un prix moyen de 4 429 €/m² en septembre 2026, en hausse de +2,6 % sur un an. Le dispositif Jeanbrun vise ainsi à réinjecter l’épargne privée. Face à une tension locative persistante et une production en berne, cette réforme constitue un moteur essentiel pour rééquilibrer le parc immobilier girondin et restaurer une offre accessible.
Pourquoi investir avec la loi Jeanbrun à Bordeaux ?
La loi Jeanbrun vous permet de :
- réduire durablement la fiscalité de vos revenus locatifs grâce à un amortissement pouvant atteindre 5,5 % par an dans le neuf à Bordeaux et 4 % par an dans l’ancien rénové,
- déduire jusqu’à 12 000 € par an de ses revenus locatifs imposables,
- imputer jusqu’à 10 700 € de déficit foncier sur son revenu global,
- se constituer un patrimoine immobilier dans le neuf, en VEFA ou dans l’ancien avec travaux,
- investir à Bordeaux, dans un marché soutenu par une demande locative solide.
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Les objectifs poursuivis par l’État avec la mise en place de la loi Jeanbrun à Bordeaux
À Bordeaux, le dispositif Jeanbrun vise à relancer l’offre locative privée dans un marché marqué par une forte proportion de locataires et des tensions persistantes sur le logement. En 2023, la commune compte en effet 64,9 % de ménages locataires, représentant 157 219 personnes, selon les données publiées par l’Insee, ce qui illustre la pression exercée sur le marché locatif bordelais.
Dans ce cadre, le Gouvernement cherche avant tout à restaurer une offre locative suffisante dans un marché où les ménages consacrent près de 28 % de leurs revenus au logement, tandis que l’offre locative privée aurait reculé de manière significative au cours des cinq dernières années. Cette situation accentue les tensions sur les loyers et limite les possibilités de mobilité résidentielle.
Parallèlement, la baisse du nombre de permis de construire et la saturation du parc social, confronté à une demande en constante augmentation, justifient un recours accru à l’investissement privé. À l’échelle nationale, l’objectif affiché est d’atteindre 400 000 logements construits par an, incluant une part significative de logements locatifs privés, afin de répondre durablement aux besoins des territoires les plus tendus. (source : info.gouv.fr).
En savoir plus
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Quels sont les avantages fiscaux de la loi Jeanbrun à Bordeaux ?
L’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun prend la forme d’un amortissement du bien immobilier, calculé sur la part bâtie du prix d’acquisition, sous réserve du respect des conditions de location. Plus le niveau de loyer est encadré, plus le taux d’amortissement peut être élevé.
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L’amortissement fiscal prévu par le dispositif Jeanbrun à Bordeaux
Le dispositif Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal du bâti, calculé sur une base représentant 80 % du prix d’acquisition du bien, le foncier étant exclu de l’assiette. À Bordeaux, les taux d’amortissement envisagés sont les suivants :
Pour un logement neuf ou acquis en VEFA
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3,5 % par an en location intermédiaire
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4,5 % par an en location sociale
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5,5 % par an en location très sociale
Pour un logement ancien rénové
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3 % par an en location intermédiaire
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3,5 % par an en location sociale
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4 % par an en location très sociale
Ces taux sont conditionnés à la réalisation de travaux représentant au moins 30 % de la valeur d’acquisition pour les biens anciens
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Le plafonnement des avantages fiscaux par foyer
Afin d’encadrer le coût budgétaire du dispositif, un plafonnement annuel des déductions est prévu :
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8 000 € en location intermédiaire,
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10 000 € en location sociale,
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12 000 € en location très sociale.
Ce plafond est apprécié par foyer fiscal et non par logement, ce qui implique une stratégie patrimoniale cohérente en cas de détention de plusieurs biens.
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La prise en compte du déficit foncier
Le mécanisme du déficit foncier reste mobilisable et permet une imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, renforçant ainsi l’intérêt du dispositif pour les investisseurs fortement fiscalisés.
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Quelles sont les conditions d’éligibilité du dispositif de défiscalisation Jeanbrun ?
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun à Bordeaux, l’investisseur doit acquérir un logement éligible, le louer nu en résidence principale, respecter une durée minimale de location de 9 ans et appliquer des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
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Les biens éligibles au dispositif Jeanbrun à Bordeaux
L’investissement doit porter exclusivement sur des logements situés dans des immeubles collectifs, excluant les maisons individuelles.
Sont éligibles :-
les logements neufs,
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les acquisitions en VEFA,
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les logements anciens sous réserve de travaux significatifs.
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Les modalités de location
Le logement doit être loué nu, à usage de résidence principale, pour une durée minimale de neuf ans. La location à un ascendant ou à un descendant est strictement interdite, afin de préserver la vocation locative du dispositif.
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Les plafonds de loyers à respecter à Bordeaux
Les loyers pratiqués doivent respecter des plafonds définis par catégorie (intermédiaire, social ou très social), en cohérence avec le marché locatif bordelais.
À Bordeaux (zone A), les plafonds de loyer sont :
- Loyer intermédiaire : 14,64 €/m²
- Loyer social : 9,70 €/m² (basé sur les barèmes Loc’Avantages)
- Loyer très social : 7,62 €/m² (basé sur les barèmes Loc’Avantages)
Par exemple : pour un appartement de 40 m² à Bordeaux, le loyer maximal en loyer intermédiaire sera de 688,08 €. Il sera de 358,14 € en niveau très social.
Source : l’arrêté du 6 janvier 2026 pris en application de l’article 2 terdecies H de l’annexe III au CGI.
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Les plafonds de ressources
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, le Revenu Fiscal de Référence (RFR) de vos locataires ne doit pas dépasser certains seuils. À Bordeaux (Zone A), ces plafonds varient selon le niveau de loyer choisi (Intermédiaire, Social ou Très Social).
Niveau Intermédiaire (Plafonds Pinel Zone A)
Ce niveau s’adresse aux classes moyennes. Il utilise les barèmes classiques du dispositif Pinel.
| Composition du foyer | Plafond RFR 2026 |
| Personne seule | 44 344 € |
| Couple | 66 276 € |
| 3 personnes (ex : couple + 1 enfant) | 79 666 € |
| 4 personnes | 95 427 € |
| Par personne supplémentaire | + 14 164 € |
Exemple
À Bordeaux, un couple de locataire est éligible en niveau intermédiaire si son RFR est inférieur à 66 276 €.
Niveau Social (Plafonds Loc’Avantages)
Ces seuils sont plus restrictifs pour favoriser l’accès au logement des ménages modestes.
| Composition du foyer | Plafond RFR 2026 |
| Personne seule | 32 463 € |
| Couple | 48 521 € |
| 3 personnes | 58 324 € |
| 4 personnes | 69 863 € |
| Par personne supplémentaire | + 10 371 € |
Exemple
Pour un couple avec deux enfant (4 personnes), le revenu du foyer ne doit pas dépasser 69 863 €.
Niveau Très Social (Plafonds Loc’Avantages)
Il s’agit du niveau le plus encadré, offrant en contrepartie l’amortissement fiscal le plus élevé (5,5 %).
| Composition du foyer | Plafond RFR 2026 |
| Personne seule | 17 855 € |
| Couple | 29 114 € |
| 3 personnes | 34 995 € |
| 4 personnes | 38 635 € |
| Par personne supplémentaire | + 5 703 € |
Exemple
En niveau très social, une personne seule n’est éligible que si ses revenus sont inférieurs à 17 855 €.
L’avis d’un expert sur le dispositif Jeanbrun 2026 à Bordeaux
« À Bordeaux, le marché du neuf a besoin d’un nouveau souffle : fin 2025, la quasi-totalité des ventes concernait des résidences principales. Le dispositif Jeanbrun est l’outil stratégique qui manquait pour faire revenir les investisseurs. En remplaçant la réduction d’impôt par un amortissement du bien, on sécurise la rentabilité nette malgré des prix à l’achat qui restent élevés. Avec ce cadre fiscal protecteur et une demande locative qui ne faiblit pas, nous espérons voir les ventes aux investisseurs repartir à la hausse dès 2026. C’est une opportunité réelle pour bâtir un patrimoine solide dans une métropole où la vacance locative est quasi nulle. » — Salim Kabi, Directeur de Sporting Promotion
Où investir à Bordeaux avec le dispositif Jeanbrun ?
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Les meilleurs quartiers bordelais
Les zones les plus recherchées pour investir à Bordeaux sont les quartiers centraux à forte demande locative, les secteurs bien desservis proches du centre et certaines communes de la métropole qui combinent accessibilité, bassins d’emploi et prix encore compétitifs.
Dans l’hypercentre de Bordeaux, les quartiers les plus prisés sont “Saint-Pierre” et “Saint-Michel”. Ces zones bénéficient d’une forte demande locative grâce leur popularité auprès de nombreux étudiants et jeunes actifs.
Les quartiers proches du centre, comme La Bastide, Nansouty et Saint-Augustin, sont également intéressants pour un investissement locatif, étant donné qu’ils se situent à proximité immédiate des commerces, des transports en commun (tramway et bus) et des écoles.
Enfin, à l’extérieur de la rocade bordelaise, les quartiers de Caudéran, Bordeaux Maritime et Saint-Augustin offrent de bonnes opportunités pour investir dans des logements neufs ou rénovés, avec des prix d’achat souvent plus abordables.
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Les meilleures communes de la métropole pour investir
Parmi les communes de la métropole bordelaise, certaines se démarquent par leur attractivité et leur potentiel de développement. On peut citer par exemple Mérignac (Aéroport de Bordeaux-Mérignac), Pessac (Université de Bordeaux), Talence, Bègles, Lormont, Eysines, Bruges ou encore Gradignan. Ces villes bénéficient d’une bonne desserte en transports en commun grâce au réseau TBM (tramway, bus et vélos), d’équipements publics de qualité et d’un tissu économique dynamique, ce qui en fait des zones d’investissement prometteuses.
Super Jeanbrun à Bordeaux : cumuler le LLI et le dispositif Jeanbrun
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Qu’est-ce que le montage Super Jeanbrun ?
À Bordeaux, le Super Jeanbrun désigne un montage d’investissement immobilier permettant d’associer le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) au dispositif Jeanbrun. Cette combinaison vise à optimiser la fiscalité d’un investissement locatif dans le neuf, en cumulant les avantages liés à l’acquisition du logement et à sa mise en location, sous réserve de respecter les conditions propres à chaque dispositif.
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Quels sont les avantages du cumul Jeanbrun + LLI pour un investissement à Bordeaux ?
Ce montage vise à bénéficier d’une TVA à 10 % sur un logement neuf éligible, puis d’un amortissement fiscal de 3,5 % par an sur 80 % du prix d’acquisition hors frais, dans la limite de 8 000 € par foyer fiscal pour une location intermédiaire. Le LLI prévoit également, sous conditions, une créance fiscale correspondant à la taxe foncière.
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Quelles sont les conditions pour en bénéficier à Bordeaux ?
Le montage Super Jeanbrun à Bordeaux nécessite une acquisition via une SCI à l’impôt sur le revenu, une location nue à titre de résidence principale et le respect des plafonds de loyers et de ressources. Il implique également un engagement locatif de 16 ans (même si le dispositif Jeanbrun impose un engagement de 9 ans), avec des possibilités de cession anticipée encadrées.
Sur le marché bordelais, l’intérêt du cumul dépend aussi de deux contraintes : le plafonnement des loyers intermédiaires et l’encadrement des loyers applicable dans la ville de Bordeaux depuis juillet 2022. L’investisseur doit vérifier le plafond le plus restrictif et faire confirmer la compatibilité fiscale du montage.
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Peut-on investir en Super Jeanbrun dans toute la métropole bordelaise ?
Le Super Jeanbrun dans Bordeaux Métropole est envisageable dans les communes éligibles au LLI, principalement réparties entre les zones A et B1.
Bordeaux, Le Bouscat, Gradignan, Mérignac, Pessac et Talence sont classées en zone A, avec un plafond de loyer intermédiaire de 14,64 €/m² en 2026. Bègles, Cenon, Floirac, Lormont et Villenave-d’Ornon relèvent de la zone B1, avec un plafond de 11,80 €/m². Ces montants sont exprimés hors charges, avant coefficient de surface. Certaines communes, comme Ambès, sont classées en B2 et ne remplissent pas le critère habituel de zonage du LLI.
Le choix du programme reste déterminant. Bordeaux comptant moins de 25 % de logements sociaux, les opérations LLI situées hors quartier prioritaire doivent généralement satisfaire à une condition de mixité sociale au sein de l’ensemble immobilier. Les grands projets urbains de Bordeaux Euratlantique et de Brazza, où Bordeaux Métropole prévoit environ 4 800 logements à terme, constituent des secteurs à examiner, sous réserve de trouver une opération effectivement éligible.
- Tout savoir sur le montage Super Jeanbrun.
Quels sont les risques d’un investissement locatif à Bordeaux ?
Un investissement locatif à Bordeaux peut offrir de bonnes perspectives, mais il comporte aussi des risques liés à la vacance locative, aux impayés, à l’évolution des taux, au niveau de prix d’achat et à la revente. Le dispositif fiscal n’annule pas le risque immobilier.
Quels sont les autres dispositifs pour investir en Gironde ?
En Gironde, le dispositif Jeanbrun n’est pas la seule option d’investissement immobilier. D’autres solutions existent selon l’objectif recherché : loyers encadrés, restauration patrimoniale, location meublée ou stratégie de rendement.
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le Logement Locatif Intermédiaire
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) se situe entre le logement social et le marché libre, avec des loyers plafonnés 10 à 20 % sous les prix du marché. Conçu pour les classes moyennes et les jeunes actifs, il garantit des biens de qualité dans les secteurs à forte tension, notamment à Bordeaux.
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- Informez-vous sur le dispositif Logement Locatif Intermédiaire à Bordeaux.
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la loi Malraux
Cette loi vise à encourager la restauration de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés.
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- Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la loi Malraux à Bordeaux.
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le statut LMNP
Ce régime fiscal permet aux particuliers de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux sur les revenus locatifs générés.
En savoir plus
- Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le statut LMNP à Bordeaux.
Comment revendre son logement acquis en loi Jeanbrun à Bordeaux ?
Sous la loi Jeanbrun à Bordeaux, la revente du bien est autorisée, mais une cession avant 9 ans peut faire perdre le bénéfice du dispositif. Les amortissements fiscaux déjà déduits viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Le bien reste soumis au régime classique de la plus-value immobilière des particuliers.
Les programmes immobiliers neufs éligibles à la loi Jeanbrun à Bordeaux
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Dispositif Jeanbrun à Bordeaux : ce qu’il faut savoir
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Comparatif Jeanbrun vs Pinel pour investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux
| Critère | Dispositif Jeanbrun à Bordeaux | Loi Pinel à Bordeaux |
|---|---|---|
| Disponibilité en 2026 | Investissement du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 | Dispositif clos pour les nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025 |
| Nature de l’avantage | Amortissement du bien | Réduction d’impôt sur le revenu |
| Biens concernés | Logements en immeuble collectif, neufs, en VEFA ou anciens avec travaux d’au moins 30 % de la valeur du bien | Logements neufs et en VEFA |
| Portée géographique | Dispositif national, mobilisable à Bordeaux sous conditions | Zonage en zone tendues (zone A) |
| Durée de location | 9 ans | 6, 9 ou 12 ans |
| Encadrement du bail | Résidence principale et plafonds de loyers et de ressources | Résidence principale, plafonds de loyers et de ressources |
| Public visé | Investisseur cherchant une solution actuelle de location nue encadrée | Investisseur ayant réalisé une acquisition avant 2025 |
Questions / réponses
Quelle différence entre la loi Jeanbrun et le dispositif Relance Logement à Bordeaux ?
La loi Jeanbrun et le dispositif dit Relance Logement correspondent à un seul et même cadre fiscal, inscrit dans la loi de finances.
Statut du bailleur privé et dispositif Jeanbrun : s’agit-il du même mécanisme ?
Le statut du bailleur privé et le dispositif Jeanbrun désignent bien le même mécanisme fiscal. Le statut du bailleur privé constitue l’appellation initiale du projet, qui a évolué lors de son intégration au Projet de Loi de Finances pour 2026 pour devenir officiellement le dispositif Jeanbrun.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun à Bordeaux ?
Le dispositif Jeanbrun à Bordeaux est un mécanisme d’investissement locatif présenté comme un cadre fiscal fondé sur l’amortissement du bien immobilier, sous conditions. Il vise à orienter l’épargne privée vers la construction et la rénovation de logements destinés à la location nue, dans un marché bordelais marqué par une tension locative durable.
Le dispositif Jeanbrun est-il applicable à Bordeaux ?
Le dispositif Jeanbrun est pleinement applicable à Bordeaux et à l’ensemble de sa métropole. Bordeaux figure parmi les zones identifiées par l’État comme structurellement tendues sur le plan locatif, en raison d’un déséquilibre persistant entre l’offre et la demande de logements.
Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec d’autres mécanismes fiscaux ?
Le dispositif Jeanbrun pourrait être cumulable avec certains mécanismes existants, notamment le déficit foncier et, sous conditions, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). En revanche, il n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs de même nature portant sur le même bien, tels que la loi Malraux ou le statut LMNP, afin d’éviter une superposition d’avantages fiscaux.
Quels sont les plafonds de loyers applicables à Bordeaux ?
Les loyers pratiqués dans le cadre du dispositif Jeanbrun doivent respecter des plafonds définis selon la catégorie de location choisie : intermédiaire, sociale ou très sociale. Ces plafonds ne sont pas encore définis.
Le dispositif Jeanbrun est-il adapté à un investissement locatif à long terme à Bordeaux ?
Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans une logique patrimoniale de long terme. À Bordeaux, ville caractérisée par une attractivité durable, une forte population étudiante et un bassin d’emplois diversifié, ce cadre fiscal peut constituer un levier pertinent pour se constituer un patrimoine immobilier tout en répondant aux besoins locaux en logements.
Le dispositif Jeanbrun est-il applicable immédiatement à Bordeaux ?
Le dispositif Jeanbrun est mis en avant à Bordeaux parce que la métropole combine une forte tension locative, une demande résidentielle soutenue et un besoin de relance de l’investissement privé.oui
Quel est l’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun ?
L’avantage fiscal de la loi Jeanbrun à Bordeaux repose sur un amortissement annuel du bien immobilier, et non sur une réduction d’impôt directe de type Pinel.
Quelles sont les conditions pour investir avec la loi Jeanbrun à Bordeaux ?
À Bordeaux, la loi Jeanbrun s’applique aux logements collectifs neufs, en VEFA ou anciens avec travaux, dès lors qu’ils sont loués nus à usage de résidence principale pendant une durée minimale d’engagement.
Peut-on revendre un bien acquis avec la loi Jeanbrun à Bordeaux ?
Oui, la revente d’un bien acquis dans le cadre de la loi Jeanbrun à Bordeaux peut être envisagée après 9 ans de location sous peine de perdre les avantages fiscaux obtenus.
En savoir plus
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- Informez-vous sur les pièges à éviter pour investir avec le dispositif Jeanbrun.
Page mise à jour le 30/03/2026