L’essentiel

  • Le fonctionnement : l’achat des « murs » d’un bien sans en avoir l’usage ni les loyers pendant 15 à 20 ans. L’usufruit est confié à un bailleur, qui gère le bien et en perçoit les revenus.

  • Les avantages pour l’investisseur : décote à l’achat de 30 à 45 %, aucune charge ni gestion pendant la période d’usufruit, fiscalité allégée (pas d’IFI sur l’usufruit, pas de revenus fonciers imposables).

  • Pour qui : pour les particuliers disposant d’une capacité d’épargne, recherchant un placement long terme sans souci de gestion : cadres, professions libérales, futurs retraités.

  • Investir à Bordeaux : c’est une ville dynamique avec forte pression locative, des quartiers valorisés (Chartrons, Caudéran…), et un prix moyen autour de 4 525 €/m². En nue-propriété, les prix d’achat peuvent descendre à 2 500–3 000 €/m².

  • Les risques : absence de loyers pendant toute la durée du démembrement, revente complexe avant terme. Un placement à envisager sur 15 à 20 ans.

Qu’est-ce que la nue propriété et comment ça fonctionne ?

La nue-propriété constitue une forme de démembrement de propriété au sein de laquelle deux parties se partagent les droits attachés à un bien immobilier :

  • le nu‑propriétaire détient la structure du bien (les « murs ») mais n’en a ni l’usage ni les revenus,
  • l’usufruitier, souvent un bailleur institutionnel, bénéficie du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les loyers pendant une période déterminée (généralement 15 à 20 ans). Il assume aussi les charges, travaux et taxes liées au bien.

À l’issue de la période d’usufruit, le nu‑propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans formalité ni coût supplémentaire, ce qui en fait une stratégie patrimoniale avantageuse et sécurisée.

À qui s’adresse la nue-propriété ? 

L’investissement en nue-propriété s’adresse principalement à des particuliers disposant d’une capacité d’épargne et n’ayant pas besoin de revenus locatifs immédiats. Il s’agit souvent de profils patrimoniaux, cadres, professions libérales, retraités ou futurs retraités, souhaitant se constituer un patrimoine immobilier sécurisé, valorisé dans le temps et optimisé fiscalement.

Quels sont les atouts de l’investissement en nue-propriété à Bordeaux ?

  • Bénéficier d’une décote immédiate

    Le nu‑propriétaire acquiert le bien à une décote comprise entre 30 % et 45 % (en fonction de la durée du démembrement), ce qui correspond à la valeur de l’usufruit qu’il ne détient pas.

  • Absence de charges et de gestion pendant l’usufruit

    Pendant la durée du démembrement, le nu‑propriétaire est exonéré de toutes charges :

    • toutes les charges et les travaux sont pris en charge par l’usufruitier,
    • la gestion locative est également assurée par l’usufruitier, qui en perçoit les loyers.

    Ce modèle apporte zéro contrainte pour l’investisseur, assurant un investissement sans effort ni gestion requise.

  • Optimisation fiscale et protection du capital

    Le nu‑propriétaire paie l’IFI sur la nue‑propriété seulement, ce qui réduit sensiblement l’assiette fiscale.

Exemple d’un investissement en nue-propriété à Bordeaux

Vous avez 40 ans et un capital de 120 000 euros à investir. Vous choisissez d’investir en nue-propriété dans un appartement dont la valeur en pleine propriété est de 180 000 euros.

Grâce au démembrement temporaire de propriété, vous achetez uniquement la nue-propriété du bien pour 120 000 euros, avec une durée de démembrement fixée à 15 ans. À vos 55 ans, vous récupérez automatiquement l’usufruit du bien, sans frais ni formalités supplémentaires, et devenez plein propriétaire d’un appartement estimé à 180 000 euros. Si le marché a évolué positivement, le bien peut valoir bien davantage à ce moment-là.

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Quels sont les inconvénients d’un achat en nue-propriété ? 

Investir en nue-propriété, c’est faire le choix du long terme. L’inconvénient majeur ? L’impossibilité de percevoir des loyers pendant toute la durée de l’usufruit, souvent fixée entre 15 et 20 ans. Autrement dit, aucun revenu locatif pour rembourser un éventuel crédit ou générer des revenus complémentaires. Ce type d’investissement ne convient donc pas à ceux qui recherchent une rentabilité immédiate, mais plutôt à des profils capables d’attendre pour capitaliser sereinement, sans pression de gestion ni aléas locatifs.

Pourquoi investir en nue-propriété à Bordeaux ?

Investir en nue-propriété à Bordeaux permet d’acquérir un bien avec une décote de 30 à 45 %, tout en évitant les charges, la fiscalité locative et la gestion pendant 15 à 17 ans. Avec un prix moyen de 4 525 €/m² (MeilleursAgents), un achat en nue-propriété peut se négocier autour de 2 500 à 3 000 €/m², selon la durée de l’usufruit.

Dans un marché tendu avec 32,7 % seulement de propriétaires pour 260 389 habitants (INSEE), la demande locative reste forte, notamment dans les quartiers prisés comme le Triangle d’Or, Caudéran ou les Chartrons. L’attractivité de Bordeaux est renforcée par une dynamique économique portée par des acteurs tels que Thales, Dassault Aviation ou le Grand Port Maritime. Ce type d’investissement séduit les profils patrimoniaux à la recherche d’un actif sécurisé, fiscalement optimisé et décorrélé des marchés, avec une revalorisation potentielle à la sortie du démembrement.

Questions / réponses

  • Quels sont les droits du nu‑propriétaire et de l’usufruitier ?

    Le nu‑propriétaire peut vendre, transmettre ou léguer le bien, mais ne jouit pas des loyers ni de l’usage jusqu’à l’extinction de l’usufruit. L’usufruitier habite ou loue le bien, perçoit les loyers, et prend en charge l’entretien courant ainsi que les charges liées à l’usage

  • Peut-on investir via une SCPI en nue‑propriété à Bordeaux ?

    Oui. En SCPI, les parts sont démembrement, permettant de profiter des mêmes avantages : décote liée à la durée, absence de fiscalité locative et IFI, et gestion entièrement assurée par la société gestionnaire.

  • Peut-on vendre un bien en nue-propriété avant la fin de l’usufruit à Bordeaux ?

    Oui, le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété à tout moment, même pendant la période de démembrement. Il conserve en effet le droit d’abusus, c’est-à-dire le droit de disposer de son bien (le vendre ou le céder). Toutefois, bien que la nue-propriété seule soit transmissible, la mise en vente du bien dans sa globalité nécessite l’accord de l’usufruitier, qui détient le droit d’usage et de jouissance du bien.

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Page mise à jour le 21/07/2025