L’essentiel
- Le cumul est possible : vous pouvez bénéficier des avantages du LLI et de la loi Jeanbrun sur un même projet, sous réserve d’éligibilité du programme.
- Le gain à l’achat : le LLI vous permet de bénéficier d’une TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %) et d’une exonération de taxe foncière.
- Le gain sur la durée : la loi Jeanbrun permet de déduire une partie du prix du bien de vos revenus fonciers chaque année grâce à un amortissement annuel
- L’engagement : ce montage impose une location nue, en résidence principale, pendant au moins 9 ans.
- Tous les programmes neufs ne sont pas éligibles au LLI ni au dispositif Jeanbrun.
Investir dans l’immobilier neuf est une opportunité pour les investisseurs en 2026. Si vous voulez maximiser votre rentabilité et réduire vos impôts, le couplage du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) et du dispositif Jeanbrun est la solution.
Le principe est simple : le LLI réduit votre prix d’achat, tandis que la loi Jeanbrun efface l’impôt sur vos loyers grâce à l’amortissement. On vous explique comment fonctionne ce montage.
- Découvrez toutes les informations concernant la loi Jeanbrun.
- Découvrez toutes les informations concernant le logement locatif intermédiaire.
Peut-on bénéficier de la loi Jeanbrun et du Logement Locatif Intermédiaire pour une même acquisition ?
Le cumul des dispositifs LLI et Jeanbrun est possible, à condition que le même bien respecte simultanément les règles des deux dispositifs.
Comment ça fonctionne ?
Le LLI agit au moment de l’acquisition, avec une TVA réduite à 10 % et un avantage lié à la taxe foncière, tandis que le Jeanbrun agit pendant l’exploitation locative grâce à un mécanisme d’amortissement fiscal.
Les deux régimes sont jugés compatibles notamment parce qu’ils reposent sur une logique commune :
- location nue,
- résidence principale des locataires,
- loyers encadrés.
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Quels sont les avantages du montage LLI et Jeanbrun ?
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Avantage immédiat : réduction à l’acquisition
Le LLI permet de réduire le prix d’achat grâce à une TVA de 10 % au lieu de 20 %. Sur un logement neuf, cet écart améliore mécaniquement le plan de financement et l’effort d’épargne.
À cela peut s’ajouter un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière jusqu’à 20 ans.
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Avantage fiscal : amortissement locatif
Le Jeanbrun permet d’amortir une partie de la valeur du bien. Pour un logement neuf loué en intermédiaire, le taux annuel est de 3,5 %, dans la limite d’un plafond annuel de 8 000 €. Ce mécanisme réduit le revenu foncier imposable et devient particulièrement intéressant pour un foyer fiscal déjà taxé.
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Avantage patrimonial : structuration durable
Ce cumul pousse vers une détention longue via SCI, ce qui peut faciliter :
- la transmission du patrimoine,
- l’organisation entre associés,
- la gestion d’un parc locatif.
Les conditions pour réussir votre cumul LLI + Jeanbrun
Ce montage « gagnant-gagnant » impose de respecter un cahier des charges strict. Si une case n’est pas cochée, c’est l’ensemble des avantages qui peuvent être remis en cause par le fisc.
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Le zonage
Le bien doit se situer dans une zone où le logement intermédiaire est admis. Les opérations visent les zones A bis, A et B1, c’est-à-dire les secteurs où la demande locative est forte. Ce point doit toujours être vérifié commune par commune avant l’achat.
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Les conditions de location
Le logement doit être loué nu et constituer la résidence principale du locataire. Il ne peut donc pas être exploité en meublé dans ce cadre. Pour cumuler les deux dispositifs, il faut louer le bien pendant 16 ans tout en respectant les plafonds de loyers et de ressources.
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La nature du bien
Le montage vise avant tout un logement neuf, ou acquis en VEFA, situé dans un bâtiment d’habitation collectif.
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Investir avec une SCI
Pour le LLI, l’achat doit être réalisé par une personne morale. L’administration fiscale précise qu’il peut notamment s’agir d’une société civile, y compris une SCI familiale. La SCI est donc souvent la structure retenue pour mettre en place ce cumul.
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Les plafonds de loyers
Les loyers sont plafonnés et s’entendent hors charges. Pour 2026, les plafonds de base sont de :
- 19,71 €/m² en zone A bis,
- 14,64 €/m² en zone A,
- 11,80 €/m² en zone B1,
- 10,26 €/m² en zones B2 et C.
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Les plafonds de ressources
Le locataire doit aussi respecter un plafond de revenus au moment de la signature du bail. Voici les plafonds 2026 en métropole pour le secteur intermédiaire :
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
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Comparatif du montage Jeanbrun et Logement Locatif Intermédiaire
| Critère | LLI seul | Jeanbrun seul | Montage LLI + Jeanbrun |
|---|---|---|---|
| Réduction TVA | 10 % (au lieu de 20 %) | Non applicable | 10 % (au lieu de 20 %) |
| Amortissement annuel | Non applicable | 3,5 % (max 8 000 €/an) | 3,5 % (max 8 000 €/an) |
| Durée minimum | 15 ans de location | 9 ans de location | 16 ans |
| Structure | Personne morale (SCI) | Indifférent (nom propre possible) | Personne morale (SCI) |
| Avantage fiscal cumulé | Acquisiton seulement | Exploitation seulement | Acquisition + Exploitation |
| Zone géographique | Zone tendue | Toute zone | Zone tendue |
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L’avis d’un expert
« Le cumul LLI et Jeanbrun est la stratégie phare de 2026 pour les cadres supérieurs et les chefs d’entreprise. On sort de la logique de ‘réduction d’impôt’ one-shot pour entrer dans une logique de création de revenus fonciers nets de fiscalité.
Notre conseil : soyez extrêmement vigilants sur la rédaction de l’option fiscale lors de votre première déclaration. C’est là que l’avantage Jeanbrun est officiellement activé. » – Salim Kabi, directeur de Sporting Promotion.
Questions / réponses
Peut-on cumuler le LLI et Jeanbrun ?
Oui, mais seulement si l’investissement respecte les règles des deux dispositifs.
Le cumul s’applique-t-il à tous les logements neufs ?
Non. Il faut vérifier le programme, la zone, le type de location et le montage juridique.
Quel est l’intérêt principal du LLI ?
Le principal intérêt est la TVA réduite à 10 % sur certains programmes, complétée par un avantage sur la taxe foncière.
Quel est l’intérêt principal de Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun permet d’amortir une partie du bien chaque année pour réduire l’imposition des loyers.
À quel moment le cumul LLI + Jeanbrun devient-il rentable ?
Le cumul devient intéressant pour un investisseur qui envisage une détention longue (16 ans minimum) et qui est imposé à un taux marginal significatif. L’amortissement Jeanbrun réduit le revenu foncier imposable, ce qui produit une économie d’impôt proportionnelle à votre tranche fiscale. Pour un contribuable à 30 %, 45 % ou plus, les gains s’accumulent rapidement.
Puis-je revendre mon bien avant 16 ans sans perdre tous les avantages ?
Non, une revente anticipée entraîne une reprise au prorata du différentiel de TVA (LLI). Cela signifie que si vous revendez après 5 ans au lieu de 16, vous perdrez partiellement l’avantage initial. En revanche, l’amortissement Jeanbrun peut être maintenu s’il y a réintégration au moment de la cession. Une étude précise est indispensable.
Faut-il créer une SCI pour profiter du cumul ?
Oui, le LLI oblige à passer par une personne morale, le plus souvent une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Cela impose de créer la structure, de la gérer administrativement, et de gérer les apports/reprises entre associés. Cette contrainte est compensée par les avantages fiscaux, mais elle nécessite d’intégrer des coûts de gestion et de comptabilité.
En savoir plus
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Page mise à jour le 01/04/2026