Choisir le bon dispositif pour investir dans l’immobilier permet de maximiser la rentabilité de son placement tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. En fonction du type de bien, de sa localisation et de son usage (location nue, meublée, sociale, intermédiaire…), plusieurs régimes existent pour accompagner les investisseurs. Tour d’horizon des principaux dispositifs en vigueur.

Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?

Un investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le louer, afin de percevoir des revenus réguliers et se constituer un patrimoine. Ce type de placement attire par sa stabilité, sa rentabilité potentielle à long terme et les nombreux dispositifs fiscaux qui l’accompagnent.

Il peut s’agir d’un logement neuf ou ancien, loué vide ou meublé, selon les objectifs de l’investisseur : générer un complément de revenu, préparer la retraite, transmettre un bien aux enfants, ou encore profiter d’un levier de crédit grâce à l’effet de l’emprunt.

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Les avantages d’un investissement dans le neuf

Investir dans un logement neuf offre des garanties techniques, une meilleure performance énergétique et des avantages fiscaux intéressants. Ces biens répondent aux normes environnementales en vigueur (RE2020), permettant de réduire les charges pour le locataire et d’optimiser la valeur patrimoniale à long terme.

Quels sont les avantages ?

  • Frais de notaire réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien) ;
  • Exonération partielle ou totale de taxe foncière pendant 2 ans ;
  • Aucune dépense de rénovation à court ou moyen terme.

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Statut de bailleur privé : un cadre fiscal incitatif pour relancer l’investissement locatif

Le futur statut de bailleur privé, proposé dans le rapport parlementaire Daubresse & Cosson (juin 2025), a pour objectif de relancer l’investissement locatif face à la crise actuelle du logement. Il repose sur un principe d’incitations fiscales renforcées, accordées en échange d’engagements concrets de la part des propriétaires, notamment sur la durée de mise en location et le niveau des loyers pratiqués. Ce dispositif, pensé pour allier simplicité et stabilité, pourrait être intégré à la loi de finances pour 2026, avec une entrée en vigueur envisagée d’ici fin 2025.

Quels sont les avantages ?

  • Amortissement fiscal simplifié : 5% par an pour les logements neufs et 4 % par an dans l’ancien sous conditions de travaux ;
  • Micro-foncier revalorisé avec un abattement porté à 50 % et un plafond de revenus relevé à 30 000 € ;
  • Bonus pour loyers abordables : +0,5 à +1,5 % d’amortissement ou +5 à +15 % d’abattement en micro-foncier selon le niveau de loyer ;
  • Déficit foncier élargi avec un plafond d’imputation porté à 40 000 €.

Quelles sont les conditions ?

  • Louer un bien nu à titre de résidence principale ;
    Veiller à la gestion locative de son bien ;
  • Déclarer ses revenus locatifs ;
  • Respecter un plafond de loyer pour les locataires, imposé par la législation.

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Censi-Bouvard : investir en résidence de services et bénéficier d’une réduction d’impôt

Ce dispositif concernait l’investissement dans des résidences de services neuves (résidences étudiantes, seniors, EHPAD) sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Il offrait une réduction d’impôt directe. Depuis le 1er janvier, il n’est plus possible d’investir avec ce dispositif.

Quels sont les avantages ?

  • Réduction d’impôt de 11 % du prix de revient du bien (plafonnée à 300 000 €) ;
  • Récupération possible de la TVA (20 %) ;
  • Revenus locatifs peu fiscalisés ;
  • Bail commercial avec un gestionnaire (garantie de loyers).

Quelles sont les conditions ?

  • Investir dans une résidence de services neuve ou rénovée ;
  • Conserver le bien pendant 9 ans minimum ;
  • Louer meublé avec un bail commercial à un exploitant agréé ;
  • Statut LMNP requis.

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Dispositif Denormandie : rénover un bien ancien tout en réduisant ses impôts

Le dispositif Denormandie vise à réhabiliter l’habitat ancien en centre-ville dans des zones « Action Coeur de Ville ». Il s’adresse aux investisseurs qui s’engagent à rénover un logement ancien pour le mettre en location.

Quels sont les avantages ?

  • Réduction d’impôt jusqu’à 21 % selon la durée de mise en location ;
  • Valorisation du patrimoine dans des centres urbains attractifs ;
  • Soutien public à la rénovation énergétique et au bâti ancien.

Quelles sont les conditions ?

  • Investir dans une commune éligible ;
  • Réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération ;
  • Louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans ;
  • Respecter des plafonds de loyers et de ressources.

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Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : louer à loyers intermédiaires dans les zones tendues

Le LLI , apparu récemment grâce à la loi de finance 2024, est destiné aux classes moyennes exclues du logement social mais qui peinent à se loger dans le parc privé classique. Il favorise les loyers modérés en zones tendues.

Quels sont les avantages ?

  • Exonération de taxe foncière pendant 20 ans dans certaines conditions ;
  • TVA réduite (10 % au lieu de 20 %) ;
  • Sécurisation du loyer avec un taux d’effort plafonné pour le locataire.

Quelles sont les conditions ?

  • Construire ou acheter un logement neuf en zone éligible (Abis, A, B1) ;
  • Louer à un locataire dont les revenus sont inférieurs à un plafond ;
  • Respecter un loyer inférieur de 10 à 15 % au prix du marché local ;
  • Engagement de mise en location de 9 ans minimum.

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LMNP : générer des revenus locatifs peu fiscalisés avec la location meublée

Le Loueur en Meublé Non Professionnel est l’un des statuts les plus prisés pour générer des revenus locatifs tout en amortissant son investissement. Il permet dLe statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) figure parmi les dispositifs les plus attractifs pour générer des revenus locatifs tout en optimisant sa fiscalité. Il permet d’acquérir un bien immobilier et de le louer en meublé, avec à la clé la possibilité d’amortir la valeur du bien, des travaux et du mobilier sur plusieurs années, réduisant ainsi significativement l’imposition sur les loyers perçus.

Quels sont les avantages ?

  • Revenus peu ou pas imposés grâce à l’amortissement comptable ;
  • Régime micro-BIC ou réel au choix ;
  • Souplesse dans la gestion locative.

Quelles sont les conditions ?

  • Louer un bien meublé avec un minimum d’équipements ;
  • Ne pas être inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel ;
  • Ne pas dépasser 23 000 € de recettes locatives/an ou 50 % des revenus du foyer.

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Loi Malraux : investir dans l’immobilier ancien de caractère

La loi Malraux s’adresse aux investisseurs qui souhaitent restaurer des biens situés dans des secteurs sauvegardés ou quartiers anciens dégradés, en participant à la conservation du patrimoine.

Quels sont les avantages ?

  • Réduction d’impôt jusqu’à 30 % du montant des travaux (plafonnés à 400 000 € sur 4 ans) ;
  • Valorisation d’un bien rare et patrimonial ;
  • Transmission facilitée (non soumis à plafonds de loyers ni de ressources).

Quelles sont les conditions ?

  • Immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou une ZPPAUP ;
  • Travaux validés par un Architecte des Bâtiments de France ;
  • Engagement de location pendant 9 ans (nu, à titre de résidence principale) ;
  • Pas de plafonnement global des niches fiscales (hors plafonds habituels).

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Loi Pinel : défiscaliser en investissant dans l’immobilier neuf

La loi Pinel était accessible jusqu’au 31 décembre 2024. Elle permettait aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location dans le neuf.

Quels sont les avantages ?

  • Jusqu’à 21 % de réduction pour un engagement de 12 ans ;
  • Possibilité de louer à ses ascendants ou descendants.

Quelles sont les conditions ?

  • Investir dans une zone éligible (A, A bis, B1) ;
  • Louer nu, à titre de résidence principale ;
  • Respecter des plafonds de loyers et de ressources ;
  • S’engager à louer pendant 6, 9 ou 12 ans.

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Nue-propriété : investir sans gestion locative et à prix réduit

L’investissement en nue-propriété repose sur le démembrement temporaire de propriété : l’investisseur achète la nue-propriété d’un bien, tandis qu’un bailleur institutionnel détient l’usufruit pendant 15 à 20 ans.

Quels sont les avantages ?

  • Achat à prix décoté (30 à 40 % du prix du marché) ;
  • Aucun impôt sur le revenu foncier pendant la durée du démembrement ;
  • Aucune charge ni gestion locative ;
  • Pleine propriété récupérée en fin de période, libre d’occupation.

Quelles sont les conditions ?

  • Achat en nue-propriété via un opérateur agréé ;
  • Démembrement temporaire sur 15 à 20 ans ;
  • Pas de revenus locatifs pendant la période d’usufruit ;
  • Transmission patrimoniale optimisée.

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Quels sont les meilleurs dispositifs pour investir dans l’immobilier selon son profil ?

Vous voulez investir dans la pierre, réduire vos impôts, préparer votre retraite ou transmettre un bien à vos enfants ? Bonne nouvelle : il existe un dispositif pour chaque profil d’investisseur. L’essentiel, c’est de savoir ce que vous voulez… et de choisir la bonne stratégie pour y arriver.

  • Pour les jeunes actifs : miser sur la croissance et la défiscalisation

    Les jeunes actifs, généralement âgés de 25 à 35 ans, ont tout intérêt à démarrer tôt pour se constituer un premier patrimoine immobilier. Leur objectif principal est double : réduire leur imposition naissante et placer intelligemment leurs premiers revenus disponibles. Dans cette optique, la loi Denormandie est souvent un excellent point d’entrée. Elle permet d’investir dans un bien ancien en zone tendue et de bénéficier jusqu’à 21 % de réduction d’impôt, tout en répondant à la forte demande locative des grandes métropoles.

    Autre solution plébiscitée à cet âge : le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Il s’adapte parfaitement aux petites surfaces situées en centre-ville ou aux résidences étudiantes. L’investisseur peut amortir le bien et le mobilier, générant ainsi des revenus peu fiscalisés. La gestion est simplifiée, et le rendement souvent attractif. Ce type de placement est particulièrement intéressant pour compléter ses revenus tout en limitant les contraintes.

    Notre conseil : visez les grandes villes étudiantes ou les pôles économiques en pleine croissance. C’est là que la demande locative est la plus forte !

  • Pour les familles avec enfants : alléger la fiscalité et construire sur le long terme

    Les investisseurs âgés de 35 à 50 ans, souvent en pleine vie familiale, recherchent à la fois une optimisation fiscale et une stratégie patrimoniale durable. La loi Denormandie reste un incontournable dans cette tranche d’âge. Elle permet de lisser la pression fiscale tout en construisant un patrimoine transmissible. Dans certains cas, le bien acquis pourra même être utilisé à terme par les enfants.

    Pour les contribuables fortement imposés ou sensibles à la valorisation du patrimoine historique, la loi Malraux représente une alternative puissante. Elle permet de restaurer un bien ancien dans un secteur sauvegardé, avec à la clé jusqu’à 30 % de réduction d’impôt sur les travaux engagés, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans. Ce dispositif s’adresse aux familles qui souhaitent allier défiscalisation élevée, valorisation immobilière et transmission d’un bien rare.

    Vous avez déjà un bien ancien ? Le déficit foncier peut être un bon levier : vous déduisez les travaux de vos revenus locatifs, et même parfois de votre revenu global. Résultat : moins d’impôts et un bien valorisé.

    Notre conseil : pensez long terme. Un bon investissement aujourd’hui peut devenir demain un coup de pouce pour les études des enfants… ou leur premier logement.

  • Pour les séniors : sécuriser des revenus et optimiser la transmission

    À l’approche de la retraite, les investisseurs de plus de 55 ans cherchent en priorité à générer des revenus réguliers et faiblement fiscalisés, tout en préparant la transmission de leur patrimoine.

    Le LMNP en résidence de services (seniors, EHPAD, tourisme) est une excellente option. Vous percevez des loyers réguliers et peu fiscalisés, sans vous occuper de la gestion. L’exploitant s’en charge. De quoi profiter pleinement de vos revenus complémentaires.

    Vous préférez un placement passif et diversifié ? Les SCPI fiscales (type Malraux, déficit foncier) sont parfaites : vous investissez dans une part de parc immobilier géré, vous touchez des revenus, vous défiscalisez… sans lever le petit doigt.

    Si vous pensez à vos enfants ou petits-enfants, la nue-propriété est une stratégie futée. Vous achetez un bien à prix réduit, vous n’avez ni loyers à percevoir ni impôts à payer, et vous récupérez la pleine propriété dans 15-20 ans. Idéal pour transmettre sans frais.

    Notre conseil : à la retraite, privilégiez la simplicité, la fiscalité allégée et les solutions 100 % déléguées.

Questions / réponses

  • Peut-on cumuler plusieurs dispositifs d’investissement  ?

    Oui, sous réserve de respecter les régimes et les conditions spécifiques de chaque dispositif : par exemple, un investissement en déficit foncier peut coexister avec une opération Malraux, à condition que le bien soit en secteur sauvegardé et que l’investisseur opte pour la déclaration au réel.

  • Comment choisir le dispositif d’investissement le plus adapté ?

    L’investisseur doit prendre en compte plusieurs critères essentiels : le coût et le type de travaux à réaliser, l’emplacement du bien, la durée d’engagement envisagée ainsi que ses objectifs patrimoniaux (rentabilité, amélioration énergétique, valorisation à long terme). Il est vivement conseillé de réaliser une simulation fiscale détaillée avec un professionnel de l’immobilier pour orienter son choix.

  • Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

    L’immobilier est un placement tangible, sécurisé et historiquement rentable. Il permet de se constituer un patrimoine durable, de bénéficier d’un revenu complémentaire (via la location) et d’optimiser sa fiscalité grâce à des dispositifs comme le LLI, le LMNP ou le Denormandie.

Page mise à jour le 21/07/2025