L’essentiel

  • Principe : achat d’un bien avec une décote de 30 à 50 % en contrepartie de la cession temporaire de l’usufruit, généralement pour 10 à 20 ans.

  • Avantages fiscaux : exonération d’IFI, aucune imposition sur les loyers perçus par l’usufruitier, optimisation possible des droits de donation et de succession.

  • Absence de gestion locative : l’usufruitier prend en charge la location et l’entretien courant du bien ; le nu-propriétaire ne finance que les grosses réparations.

  • Placement à long terme : le bien reste indisponible pendant toute la durée du démembrement ; il ne peut être ni vendu ni occupé sans l’accord de l’usufruitier.

La nue-propriété immobilière séduit de plus en plus d’investisseurs à la recherche d’un placement sécurisé, fiscalement avantageux et orienté vers le long terme. Fondée sur le principe du démembrement de propriété, cette solution patrimoniale présente des intérêts spécifiques tant pour l’acquéreur que pour l’usufruitier.

Qu’est-ce que la nue propriété ?

  • Le principe du démembrement de propriété

    La nue-propriété est l’un des deux attributs de la pleine propriété, l’autre étant l’usufruit. Le démembrement consiste à scinder ces deux droits, généralement pour une durée déterminée. Le nu-propriétaire détient le bien mais ne peut ni l’occuper, ni en percevoir les loyers pendant toute la période du démembrement.

  • Un montage juridique encadré

    Encadré par les articles 578 à 624 du Code civil, le démembrement est utilisé dans le cadre de donations, successions, ou d’investissements. Lors d’un achat en nue-propriété, l’usufruit est souvent cédé temporairement (10 à 20 ans) à un bailleur institutionnel. Dans le cas d’un viager, l’usufruit est conservé jusqu’au décès du vendeur.

    À l’issue de la période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, qu’il peut alors occuper, louer ou revendre librement.

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Quels sont les avantages de l’achat en nue propriété ?

  • Un prix d’acquisition réduit

    L’un des attraits majeurs de la nue-propriété réside dans son coût d’acquisition. Le bien est acheté avec une décote de 30 % à 50 % par rapport à sa valeur en pleine propriété, selon la durée de l’usufruit et le profil de l’usufruitier. Cette décote tient compte de l’absence de revenus locatifs et de l’indisponibilité du bien pendant la période de démembrement.

  • Aucun souci de gestion locative

    L’un des avantages majeurs de la nue-propriété réside dans l’absence de gestion locative pour l’investisseur. Pendant toute la durée du démembrement, l’usufruitier assume la gestion quotidienne du bien, y compris les travaux d’entretien, qu’ils concernent les parties privatives ou communes.

    Le nu-propriétaire, quant à lui, n’est responsable que des grosses réparations, définies à l’article 606 du Code civil. Il s’agit notamment des gros murs et voûtes, du rétablissement des poutres et des couvertures, ainsi que des réparations des digues, murs de soutènement et clôtures. Ce cadre juridique limite les charges de l’investisseur, tout en garantissant la préservation du bien.

  • Une fiscalité allégée

    La nue-propriété présente de nombreux atouts fiscaux. Elle n’est pas imposée à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), puisque seul l’usufruitier est redevable. Par ailleurs, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus fonciers et ne supporte donc aucune imposition sur les loyers. Les droits de donation ou de succession sont également optimisés dans le cadre d’un démembrement familial.

Quels sont les risques de la nue-propriété ?

  • Une absence de liquidité pendant la période de cession de l’usufruit

    L’investisseur doit garder à l’esprit que le bien est indisponible pendant toute la durée du démembrement. Il ne pourra ni l’occuper, ni le vendre facilement sans l’accord de l’usufruitier. Il s’agit donc d’un placement à long terme, généralement illiquide avant son terme.

  • Le choix rigoureux du partenaire usufruitier

    Il est essentiel de s’assurer de la solidité financière et de la réputation de l’usufruitier (souvent une société de gestion ou un bailleur social). Ce dernier doit s’engager à entretenir le bien, respecter ses obligations locatives et restituer le bien en bon état à l’issue de la période.

Où investir avec la nue-propriété ?

La nue-propriété constitue une stratégie d’investissement pertinente dans les grandes métropoles où la pression foncière, la demande locative et la valorisation du parc immobilier sont durables. Bordeaux et Toulouse figurent parmi les villes les plus attractives pour ce type de placement, en raison de leur croissance démographique, de leur dynamisme économique et de leur politique de renouvellement urbain.

  • Acquérir un logement en nue-propriété à Bordeaux

    À Bordeaux, l’investissement en nue-propriété s’avère particulièrement intéressant dans des quartiers comme Caudéran, les Chartrons ou le Belvédère, en bord de Garonne. Ces secteurs conjuguent centralité, qualité de vie et forte demande locative. Grâce à une décote de l’ordre de 35 à 40 %, l’investisseur bénéficie d’un prix d’acquisition réduit tout en ciblant un marché valorisé à plus de 4 500 €/m² (MeilleursAgents).

     

  • Acquérir un logement en nue-propriété à Toulouse

    À Toulouse, la nue-propriété séduit notamment dans les secteurs de Compans-Caffarelli, Saint-Cyprien ou autour du quartier Montaudran, en lien avec les pôles aéronautiques et universitaires. Le marché immobilier y est dynamique, avec un prix moyen de 3 620 €/m², et une croissance soutenue par l’arrivée de nouveaux habitants et de grands projets urbains comme le Grand Matabiau et la ligne C du métro. Les opérations en nue-propriété offrent des rendements sécurisés sur un marché en tension.

Questions / réponses

  • Quelle est la différence entre usufruit, nue-propriété ou pleine propriété ?

    La pleine propriété regroupe trois droits juridiques : l’usus (droit d’usage), le fructus (droit de percevoir les revenus) et l’abusus (droit de disposer du bien, notamment en le vendant). Elle permet donc d’occuper un bien, d’en tirer des revenus et de le transmettre ou le vendre librement.

    En cas de démembrement, ces droits sont répartis entre deux parties :

    • L’usufruitier détient l’usus et le fructus. Il peut habiter le bien ou le louer pour en percevoir les loyers, mais ne peut pas le vendre sans l’accord du nu-propriétaire.
    • Le nu-propriétaire détient l’abusus. Il reste propriétaire juridique du bien, mais ne peut ni l’occuper, ni en tirer de revenus pendant la période de démembrement.

  • La donation de la nue-propriété permet-elle de transmettre un bien tout en conservant l’usage ?

    Oui, la donation de la nue-propriété permet à un parent de transmettre un bien à son enfant tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’usage ou de location du bien. Ce mécanisme présente un double avantage : il réduit les droits de donation, car ceux-ci sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété (avec une décote liée à l’âge du donateur), et il facilite la transmission du patrimoine de son vivant. Le parent conserve l’usage du bien jusqu’à son décès, tout en préparant efficacement la succession.

  • Comment devient-on nu-propriétaire d’un bien immobilier ?

    On peut devenir nu-propriétaire par vente, donation, succession ou legs testamentaire. Dans certains cas, la loi attribue automatiquement la nue-propriété, comme pour un enfant mineur de moins de 16 ans dans le logement familial.

    Le cas le plus fréquent reste la succession : lors du décès d’un parent, le conjoint survivant reçoit l’usufruit du bien et les enfants héritent de la nue-propriété.

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Page mise à jour le 21/07/2025