L’essentiel

  • Le déficit foncier permet à l’investisseur de déduire du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, l’excédent des charges déductibles (travaux, taxes, intérêts) sur les loyers perçus, le solde étant reportable sur les revenus fonciers pendant dix ans.

  • L’avantage fiscal est immédiat, hors du plafonnement global des niches, et peut se cumuler, sous conditions (régime réel et location nue), avec d’autres dispositifs tels que Malraux ou Denormandie.

  • Pour bénéficier du dispositif, l’investisseur doit louer le bien non meublé à titre de résidence principale et opter pour le régime réel d’imposition, même si ses revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €.

  • En 2025, le plafond de 10 700 € reste en vigueur mais peut être doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation thermique (DPE F/G vers A–D) réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31  décembre 2025.

À Bordeaux, le dispositif du déficit foncier constitue une opportunité fiscale majeure pour les investisseurs souhaitant rénover un bien ancien ou neuf tout en allégeant leur fiscalité. Dans un contexte immobilier tendu, où la rénovation thermique devient un enjeu stratégique, ce mécanisme permet de combiner avantage fiscal immédiat et valorisation patrimoniale, en particulier dans les quartiers historiques bordelais.

En savoir plus

Le déficit foncier, comment ça fonctionne à Bordeaux ?

Le déficit foncier intervient lorsque les charges déductibles (travaux, taxes, frais de gestion, intérêts d’emprunt) excèdent les revenus locatifs perçus sur un bien loué nu. Cette différence constitue un déficit imputable :

  • sur le revenu global, à hauteur de 10 700 € par an,
  • sur les revenus fonciers futurs, pour la part excédentaire, pendant 10 ans.

Ce mécanisme s’applique uniquement sous le régime réel d’imposition.

Exemple du déficit foncier à Bordeaux

Madame Lefèvre, investisseuse résidant en Gironde, a récemment acquis un appartement ancien situé dans le quartier de La Bastide à Bordeaux. Le bien, loué vide à titre de résidence principale, génère 10 800 € de loyers annuels.

Soucieuse d’améliorer l’état du logement, elle entreprend des travaux de rénovation intérieure pour un montant de 18 000 €, incluant la réfection de l’installation électrique et la rénovation de la salle de bains. En complément, elle supporte 3 200 € de charges déductibles, comprenant la taxe foncière (1 000 €), les frais de gestion locative (1 400 €) et l’assurance propriétaire non occupant (800 €).

Les charges totales engagées par Madame Lefèvre s’élèvent donc à 21 200 €.

Le calcul du déficit foncier est le suivant :
 21 200 € (charges déductibles) – 10 800 € (revenus fonciers) = 10 400 € de déficit foncier.

Ce déficit, intégralement inférieur au plafond annuel de 10 700 €, est donc entièrement imputable sur le revenu global de Madame Lefèvre, entraînant une baisse immédiate de son imposition au titre de l’année concernée.

Quels avantages fiscaux pour l’investisseur bordelais ?

  • Une réduction immédiate d’impôt

    Le contribuable peut imputer jusqu’à 10 700 € par an sur son revenu global, dès l’année des travaux. Contrairement à d’autres dispositifs comme la loi Denormandie, l’avantage fiscal n’est pas différé dans le temps.

  • Un report sur dix ans

    Lorsque le déficit dépasse 10 700 €, le solde est reportable sur les revenus fonciers à venir pendant 10 ans.

  • Hors plafonnement des niches fiscales

    Le déficit foncier ne rentre pas dans le plafonnement global de 10 000 € des niches fiscales.

  • Cumul possible avec d’autres régimes

    Le déficit foncier est cumulable avec les dispositifs Malraux ou Denormandie, à condition de respecter les règles spécifiques (régime réel, location nue, localisation en secteur sauvegardé ou ANRU). C’est un levier puissant pour rénover des logements dans les quartiers anciens de Bordeaux, comme Saint-Pierre, les Chartrons ou Saint-Michel.

TÉLÉCHARGEZ GRATUITEMENT
notre guide investisseur

Des conseils de nos experts pour vous accompagner dans votre projet d’achat

Quelles sont les conditions pour bénéficier du déficit foncier ? 

Pour être éligible au dispositif, l’investisseur doit remplir les critères suivants :

  • Location nue obligatoire (non meublée),
  • Usage d’habitation principale,
  • Régime réel d’imposition obligatoire, même en dessous de 15 000 € de revenus fonciers (option possible).

Vous aussi ne payez plus d’impôts

Simulation GRATUITE et sans engagement Je demande ma simulation

Quels plafonds pour le déficit foncier en 2025 ?

En 2025, le plafond standard reste fixé à 10 700 € par an, sauf en cas de rénovation énergétique.

Le doublement du plafond à 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2025

Dans le cadre de la loi Climat & Résilience, le plafond de déficit foncier est temporairement doublé si les travaux remplissent les conditions suivantes :

  • travaux engagés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025,
  • rénovation entraînant un changement de classe énergétique (DPE F ou G vers A à D),
  • devis signé après le 5 novembre 2022.

Quelles charges déduire avec le déficit foncier ?

Les principales charges déductibles sont :

  • travaux de rénovation énergétique (isolation, pompe à chaleur, fenêtres…),
  • travaux d’entretien ou de réparation (toiture, canalisations, électricité…),
  • charges de copropriété non récupérables,
  • frais de gestion locative,
  • taxe foncière (hors ordures ménagères),
  • intérêts d’emprunt (uniquement sur les revenus fonciers),
  • assurances (PNO, loyers impayés),
  • indemnités d’éviction ou frais de relogement.

Pourquoi investir en déficit foncier à Bordeaux ?

Dotée d’une croissance démographique de +1,2 % par an selon Bordeaux Métropole, d’une forte tension locative et d’un parc ancien développé (23,1 % des résidences principales construites avant 1919), Bordeaux constitue un marché particulièrement stratégique pour les investisseurs.

Les quartiers comme Saint-Michel, La Bastide, Chartrons ou encore Nansouty recèlent de bâtiments anciens à rénover, idéalement situés, souvent éligibles au dispositif. Grâce au déficit foncier, l’investisseur améliore la performance énergétique du bien, augmente sa valeur patrimoniale, tout en réduisant ses impôts.

Les programmes neufs à Bordeaux et en Gironde

Lancement commercial
Résidentiel
31 offres dans cette résidence

ALTA VERDE

Villenave-d’Ornon (33)
T2 à partir de
152 000 €
Découvrez le programme
Lancement commercial
Résidentiel
13 offres dans cette résidence

Sporting Bridge Side

Floirac (33)
T1 à partir de
139 000 €
Découvrez le programme
Travaux en cours
Résidentiel
2 offres dans cette résidence

Sporting Breez

Artigues-près-Bordeaux (33)
T4 à partir de
299 000 €
Découvrez le programme
Travaux en cours
Résidentiel
3 offres dans cette résidence

Sporting Bella Vita

Blanquefort (33)
T5 à partir de
439 000 €
Découvrez le programme
Dernières opportunités
Résidentiel

Sporting Chill Out

Villenave-d’Ornon (33)
T4 à partir de
369 000 €
Découvrez le programme
Voir tous nos programmes

Questions / réponses

  • Comment déclarer un déficit foncier ?

    Le déficit foncier est déclaré dans la déclaration des revenus fonciers (formulaire 2044), et intégré au formulaire 2042 pour imputation sur le revenu global.

  • Que devient le déficit foncier en cas de vente anticipée ?

    En cas de revente avant 3 ans, l’administration peut requalifier les avantages fiscaux perçus et réclamer un redressement. Il est donc impératif de respecter l’engagement de location.

  • Puis-je bénéficier du déficit foncier avec une SCI ?

    Oui, à condition que la SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu (SCI transparente) et non à l’impôt sur les sociétés.

En savoir plus

Page mise à jour le 21/07/2025