Quel est le principe du fonctionnement du déficit foncier ?

En matière d’investissement locatif, la rentabilité est possible quand l’ensemble des recettes est supérieur à l’ensemble des charges. Fondamentalement, ce qu’on appelle le déficit foncier est l’état généré par un excédent de charges durant un temps, qui fait que ces dernières sont supérieures aux recettes. Cet état ouvre droit au dispositif du même nom, destiné à alléger la fiscalité des propriétaires contribuables. La destination première de ce dispositif est le soulagement des propriétaires soucieux de réaliser des travaux de rénovation pouvant entraîner des frais durables, risquant donc de générer un déficit foncier. À Toulouse, le grand nombre de bâtiments anciens éligibles au dispositif Malraux sur les monuments historiques fait que le couplage Malraux / déficit foncier peut être très intéressant.

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Quels sont les avantages ?

  • Une déduction fiscale intéressante

    Si le propriétaire investisseur remplit les conditions nécessaires, il peut déduire jusqu’à 10 700 € de déficit foncier de son revenu foncier. Dans certains cas, cette déduction peut atteindre 15 300 €.

  • Un avantage fiscal durable, car reportable sur 10 ans

    Si le déficit foncier dépasse 10 700 ou 15 300 € sur une année, le déficit résiduel est reporté sur l’année suivante, et si nécessaire sur une deuxième année et ainsi de suite. Ce report du déficit déductible peut se faire sur un maximum de 10 ans, ce qui permet de réduire considérablement son imposition de façon durable.

  • La compatibilité avec d’autres dispositifs

    Une des forces du dispositif du déficit foncier, qui explique son succès, est sa forte compatibilité avec d’autres dispositifs. En effet, cela peut mener à une rentabilité très intéressante, pour peu que l’on choisisse un bien parfaitement situé. Il en est ainsi par exemple du dispositif Denormandie sur les biens anciens à rénover, qui se couple avec le déficit foncier pour créer une situation de défiscalisation très avantageuse.

    De plus, un des dispositifs les plus intéressants à ajouter au déficit foncier est la loi Malraux sur les Monuments historiques. Ce dispositif concerne particulièrement les villes anciennes telles que Toulouse, qui concentre de fait un beau potentiel de rentabilité dans l’ancien.

    Focus sur la loi Monuments Historique

    La loi Monuments historiques est un dispositif très ancien, puisqu’il date de 1913. Le principe est simple et vise à encourager la restauration de bâtiments anciens : tout investisseur désireux d’acheter un bien classé “Monuments Historiques” ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, avec l’intention de le restaurer, se voit accorder une réduction fiscale. Toulouse, de par la richesse de son patrimoine architectural ancien, possède de nombreuses opportunités en loi Malraux. Or, le dispositif Malraux est intéressant, mais limité. Il s’avère que dans certains cas, il est possible de le cumuler avec le déficit foncier. Cette opération, maîtrisée, aura pour effet de quasiment doubler la réduction fiscale obtenue, tout en l’inscrivant dans la durée.

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Quelles sont les conditions pour investir via le déficit foncier à Toulouse ?

  • À propos de l’immeuble concerné

    Le dispositif du déficit foncier ne s’applique que pour les immeubles à usage d’habitation, ou transformés dans le but de se conformer à cet usage.

  • Une durée de location minimale

    Pour pouvoir bénéficier du déficit foncier, il est obligatoire de louer le bien pour une durée minimale de trois ans.

    Attention au régime d’imposition

    Il n’est possible de bénéficier du dispositif que dans le cadre du régime réel. En effet, le régime du micro-foncier ne permet pas la génération d’un déficit foncier.

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Exemple d’un investissement via le mécanisme de déficit foncier à Toulouse

Prenons l’exemple d’un propriétaire louant un appartement en année N à Toulouse. Ses revenus fonciers sont, par exemple, de 3 000 €. En revanche, ses charges se répartissent entre 4 200 € d’intérêts d’emprunt, et 5 800 € pour les autres charges. Le déficit foncier s’élève donc ici à 7 000 €.
On note que les intérêts sont responsables pour 1200 € de ce déficit. Le propriétaire sera en droit de déduire 5 800 € de son revenu global, soumis à l’impôt sur le revenu, et ce, au titre du déficit foncier.
Les 1200 € représentant le reste du déficit foncier seront imputables sur les revenus fonciers durant les 10 années suivantes.

Questions / réponses

  • La déduction du déficit foncier est-elle plafonnée ?

    Cette déduction est bel et bien plafonnée, et ce, à hauteur de 10 700 € par an. Dans certains cas particuliers, ce plafond est repoussé à 15 300 €.
    Mais ce plafonnement est compensé par le fait que les excédents de déficit foncier peuvent être reportés sur les années suivantes, et ce, pendant 10 ans.

  • Quelles charges peuvent être déduites des revenus fonciers ?

    Ces charges peuvent être d’origine très variées :

    • Les frais liés à l’emprunt et les intérêts.
    • Les primes d’assurance.
    • Les indemnités de relogement ou d’éviction des locataires, le cas échéant.
    • Les charges locatives restées non récupérées à la fin de l’année suivant le départ d’un locataire.
    • Les provisions pour charges (en copropriété).
    • Les dépenses d’entretien et de réparation.
    • Les impôts fonciers non récupérables auprès des locataires.
    • Les frais de gestion du bien (syndic, agence, concierge…).

  • Comment déclarer les charges déductibles des revenus fonciers ?

    Au moment de votre déclaration de revenus globale, et parallèlement au remplissage du formulaire n° 2042, vous devrez remplir le formulaire n° 2044, dédié aux charges déductibles. Toute pièce justifiant la nature et le montant des charges ainsi déclarées doit être conservée.

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