Accueil – Investir via le dispositif Malraux à Toulouse – Déficit foncier à Toulouse

Déficit foncier à Toulouse

Quel est le principe du fonctionnement du déficit foncier à Toulouse ?

En matière d’investissement locatif, la rentabilité est possible quand l’ensemble des recettes est supérieur à l’ensemble des charges. Fondamentalement, ce qu’on appelle le déficit foncier est l’état généré par un excédent de charges durant un temps, qui fait que ces dernières sont supérieures aux recettes. Cet état ouvre droit au dispositif du même nom, permettant une réduction d’assiette. Il diminue ainsi le revenu imposable de l’investisseur, réduisant indirectement le montant de l’impôt dû. La destination première de ce dispositif est le soulagement des propriétaires soucieux de réaliser des travaux de rénovation pouvant entraîner des frais durables, risquant donc de générer un déficit foncier.

Le régime de droit commun du déficit foncier est prévu aux articles 31 et 156 du Code général des impôts.

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Quels sont les avantages du déficit foncier ?

  • Les dépenses éligibles s’imputent d’abord sur les revenus fonciers de l’année, sans limitation de montant. Si ces dépenses excèdent les revenus fonciers, la fraction du déficit résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut ensuite être imputée sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €.

    Dans certains cas particuliers, cette limite peut être portée à 15 300 €.

  • La fraction du déficit foncier qui excède 10 700 € ou 15 300 €, selon les cas, ainsi que la fraction provenant des intérêts d’emprunt, est uniquement imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

  • Le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Son effet fiscal dépend toutefois de la situation de chaque investisseur, notamment du montant de ses revenus fonciers, de son taux marginal d’imposition et de la nature des charges déductibles.

  • L’effet fiscal du déficit foncier dépend du taux marginal d’imposition de l’investisseur. Il peut atteindre jusqu’à 66,2 %, en tenant compte de l’impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux et de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Les prélèvements sociaux ne sont toutefois économisés qu’à hauteur des revenus fonciers neutralisés.

  • Une des forces du dispositif du déficit foncier, qui explique son succès, est sa forte compatibilité avec d’autres dispositifs.

    • Malraux : en principe, les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt ne peuvent pas générer de déficit foncier, le cumul est donc limité aux charges distinctes non éligibles au dispositif.
    • Monuments Historiques : le régime Monuments Historiques est distinct du déficit foncier de droit commun. Il permet, sous conditions, une imputation spécifique des dépenses éligibles, notamment sur le revenu global sans limitation.

    Focus sur la loi Monuments Historique

    Le régime loi Monuments historiques est un dispositif très ancien, puisqu’il date de 1913. Le principe est simple et vise à encourager la restauration de bâtiments anciens : tout investisseur désireux d’acheter un bien classé “Monuments Historiques” ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, avec l’intention de le restaurer peut déduire des dépenses de travaux selon un traitement fiscal spécifique.

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Quelles sont les conditions pour investir via le déficit foncier à Toulouse ?

  • Le déficit foncier concerne les immeubles loués nus ou destinés à la location. Les dépenses ne sont déductibles que si elles se rapportent à un immeuble loué ou destiné à l’être. Les biens dont le propriétaire se réserve la jouissance sont exclus. Les règles de déduction peuvent varier selon l’usage du local et la nature des travaux réalisés.

  • Lorsqu’un propriétaire-bailleur impute un déficit foncier sur son revenu global, l’immeuble doit rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit cette imputation. Cette obligation s’apprécie après la dernière imputation du déficit foncier sur le revenu global.

    Attention au régime d’imposition

    Il n’est possible de bénéficier du dispositif que dans le cadre du régime réel. En effet, le régime du micro-foncier ne permet pas de générer un déficit foncier.

  • Les dépenses éligibles sont les dépenses d’entretien, les dépenses de réparation et les dépenses d’amélioration. Ces dépenses sont prévues par l’article 31 du CGI. Elles doivent être payées au cours de l’année d’imposition pour être prises en compte.

Comment calculer son investissement en déficit foncier à Toulouse ?

Le calcul du déficit foncier est relativement simple. Il faut prendre en compte les dépenses suivantes :

  • Les travaux déductibles comprennent notamment les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, lorsqu’elles respectent les conditions applicables aux revenus fonciers. Les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles des revenus fonciers.
  • Les charges locatives : il s’agit des frais de gestion, des taxes foncières, des assurances, etc.
  • Les intérêts d’emprunt peuvent contribuer à créer un déficit foncier, mais la fraction du déficit provenant des intérêts d’emprunt n’est pas imputable sur le revenu global. Elle est uniquement reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

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Qu’est-ce-que le doublement du plafond du déficit foncier ?

Afin de répondre aux enjeux de la transition énergétique et pour faire face à la crise du logement, le gouvernement a adopté, dans le cadre du second projet de loi de finances pour 2022, la mise en place du doublement du plafond du déficit foncier. Cette mesure permet, sur option et sous conditions, de rehausser la limite annuelle d’imputation du déficit foncier sur le revenu global.

  • Depuis le 1er janvier 2023 et jusqu’au 31 décembre 2027, les bailleurs peuvent déduire de leurs impôts jusqu’à 21 400 € par an (contre 10 700 €) pour les travaux de rénovation énergétique. Cette mesure vise à inciter les bailleurs à améliorer la performance énergétique de leurs biens et à contribuer ainsi à la transition énergétique. En effet, la loi Climat & Résilience interdira la location des biens classés G en 2025 et F en 2028. (source : impots.gouv)

  • Pour bénéficier de cette mesure, vous devez respecter plusieurs conditions :

    • les travaux doivent être réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.
    • les travaux doivent permettre au logement de sortir des catégories E, F ou G du DPE et d’atteindre un DPE A, B, C ou D.
    • vous devez justifier d’un devis établi à compter du 5 novembre 2022.

    Exemple

    Prenons l’exemple de Michaël, un toulousain qui possède un immeuble classé DPE G. Il souhaite améliorer la performance énergétique de son bien et répondre aux exigences de la loi Climat et Résilience. Ses revenus locatifs bruts annuels sont de 25 000 € et le montant des travaux engagés sont de 75 000 €. Son déficit foncier sera alors de 50 000 €  (75 000 € – 25 000 € = 50 000 €).

    Grâce au rehaussement temporaire du plafond, il pourra imputer jusqu’à 21 400 € de déficit foncier sur son revenu global, sous réserve de respecter les conditions applicables. Le reliquat sera uniquement imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Quelles sont les conditions de revente en déficit foncier ?

Le dispositif de déficit foncier encourage les propriétaires à rénover leurs biens locatifs en leur offrant une déduction du revenu imposable. Lorsqu’un propriétaire-bailleur impute un déficit foncier sur son revenu global, l’immeuble doit rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit cette imputation.

  • Ce délai de 3 ans vise à s’assurer que les propriétaires investissent réellement dans la rénovation énergétique et qu’ils n’utilisent pas le déficit foncier uniquement pour déduire leurs impôts à court terme.

  • En cas de non-respect de cette condition, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global peut être remise en cause. Certaines exceptions existent, comme la vente pour des raisons de force majeure (mutation professionnelle, licenciement, décès).

  • Passé le délai de trois ans, le propriétaire est libre de revendre son bien sans contrainte et peut profiter de la plus-value générée par son bien.

Les programmes éligibles au Déficit Foncier à Toulouse et en Haute-Garonne

  • Lancement commercial
    Monuments Historiques
    Déficit Foncier
    17 offres disponibles profitez-en !

    CASERNE JACQUES VION

    Toulouse (31) – Saint-Cyprien
    De 2 à 4 piècesPrix sur demande
    rehabilitation
    Résidentiel Restauré

Pourquoi utiliser le déficit foncier à Toulouse ?

Investir dans le déficit foncier à Toulouse est une stratégie judicieuse pour anticiper l’évolution du marché immobilier. Comme plus de 60 % des logements toulousains datent d’avant 1975 (INSEE), le potentiel de rénovation y est très important.

Dans un marché où la performance énergétique est devenue essentielle, ce dispositif offre des avantages concrets :

  • Un gain fiscal immédiat : vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € par an, et même jusqu’à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique effectués entre 2023 et 2027.
  • Une valorisation du patrimoine : en rénovant des biens dans des quartiers recherchés (où les prix se situent en moyenne autour de 3 507 €m² pour un appartement et 4 077 €/m² pour une maison selon le site Meilleurs Agents), vous garantissez la valeur de votre investissement sur le long terme.
  • Une sécurité locative : un logement rénové répond mieux à la forte demande des locataires toulousains.

Quel est le profil d’investisseur concerné par le déficit foncier ?

Le dispositif du déficit foncier s’adresse principalement à deux catégories de contribuables souhaitant optimiser leur fiscalité :

  • Les investisseurs fortement imposés : il est particulièrement avantageux pour les personnes situées dans les tranches hautes de l’impôt sur le revenu (30 %, 41 % ou 45 %). L’imputation du déficit permet alors de réduire l’assiette fiscale de manière significative.
  • Les propriétaires percevant déjà des revenus fonciers : pour ceux qui possèdent déjà un patrimoine locatif (que ce soit à Toulouse ou ailleurs en France), le déficit foncier permet de « gommer » les loyers perçus. C’est une stratégie idéale pour rénover un appartement dans le centre historique (Carmes, Saint-Étienne).

Déficit foncier : une opportunité pour investir dans l’immobilier restauré dans le centre de Toulouse

Le centre historique de Toulouse offre un terrain privilégié pour le déficit foncier, grâce à son architecture ancienne et une demande locative qui ne faiblit pas. Des quartiers emblématiques comme les Carmes, le Capitole ou Saint-Cyprien sont particulièrement prisés pour leur vie de quartier, leur accessibilité et leur cachet patrimonial.

Dans ces secteurs, la rareté des biens rénovés contribue à soutenir les valeurs immobilières, tandis que la demande locative reste portée par une population étudiante (120 000 étudiants) et active en forte croissance. Le taux de vacance locative y demeure inférieur à 3 %, confirmant la solidité du marché.

L’investissement en immobilier restauré permet d’intervenir sur des actifs à fort potentiel, en intégrant des travaux déductibles qui améliorent à la fois la qualité du bien et sa performance énergétique. En remettant à neuf un logement ancien, vous vous assurez une revalorisation naturelle et une longueur d’avance sur les normes énergétiques (DPE), devenues incontournables pour louer sereinement.

Le projet à ne pas manquer dans le quartier Saint-Cyprien : La Caserne Jacques Vion

Vous êtes à la recherche d’un programme restauré pour investir en déficit foncier dans le centre de Toulouse ? La réhabilitation de la Caserne Jacques Vion est un projet phare mêlant logements restaurés allant du T1bis au T4, des bureaux et ateliers pour travailler sereinement et des espaces de vie (restaurant, salle de spectacle, salle de sport, parc urbain) dans un monument historique. Dans le cadre d’un investissement en déficit foncier, cette opération répond pleinement aux attentes des acquéreurs recherchant un bien ancien restauré à forte valeur patrimoniale dans l’un des secteurs les plus recherchés de Toulouse.

Pourquoi investir en déficit foncier à Toulouse avec Sporting Promotion ?

Vous souhaitez investir en déficit foncier à Toulouse et réduire votre revenu imposable ? Sporting Promotion vous accompagne tout au long de votre investissement.

Nous sélectionnons rigoureusement des biens immobiliers anciens à fort potentiel de valorisation, situés dans des quartiers en pleine expansion, vous permettant de rentabiliser votre bien.

Nous nous occupons de tout : de la recherche à la vente de votre logement en passant par la gestion locative de votre bien immobilier. N’hésitez pas à contacter notre équipe d’experts en immobilier.

Questions / réponses

La déduction du déficit foncier est-elle plafonnée ?

L’imputation sur le revenu global est plafonnée à 10 700 € par an pour la fraction du déficit résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt. Dans certains cas particuliers, cette limite est portée à 15 300 €.

Quelles charges peuvent être déduites des revenus fonciers ?

Ces charges peuvent être d’origine très variées :

    • Les frais liés à l’emprunt et les intérêts.

    • Les primes d’assurance.

    • Les indemnités de relogement ou d’éviction des locataires, le cas échéant.

    • Les charges locatives restées non récupérées à la fin de l’année suivant le départ d’un locataire.

    • Les provisions pour charges (en copropriété).

    • Les dépenses d’entretien et de réparation.

    • Les impôts fonciers non récupérables auprès des locataires.

    • Les frais de gestion du bien (syndic, agence, concierge…).

Il y a cependant des charges qui ne peuvent pas être déduites de vos revenus fonciers comme les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement.

Les charges liées aux intérêts d’emprunt sont déductibles de votre seul revenu foncier. Vous ne pouvez donc pas les déduire de votre revenu global.

Comment déclarer les charges déductibles des revenus fonciers ?

Les charges déductibles et le déficit foncier se déclarent via le formulaire Cerfa 2044, dans le cadre du régime réel d’imposition. Le régime micro-foncier ne permet pas de générer un déficit foncier.

Quels types de travaux puis-je déduire ?

Presque tout ce qui sert à rénover, améliorer ou entretenir votre bien est déductible. À Toulouse, cela concerne souvent la réfection des toitures, le remplacement des menuiseries pour une meilleure isolation, ou encore la rénovation des parties communes dans les immeubles du centre historique.
Attention toutefois : les travaux d’agrandissement ou de reconstruction totale ne rentrent pas dans ce cadre.

Quel est le « profil fiscal » idéal pour investir avec ce dispositif ?

Le déficit foncier est particulièrement puissant si vous êtes dans les tranches hautes de l’impôt sur le revenu (30 %, 41 % ou 45 %). Pourquoi ? Parce que chaque euro de travaux vient directement gommer vos revenus imposables les plus taxés. C’est aussi une stratégie parfaite si vous encaissez déjà des loyers par ailleurs : vous utilisez vos travaux pour « effacer » la fiscalité de vos autres investissements.

Quels types de biens privilégier à Toulouse ?

Le centre-ville, notamment les quartiers Saint-Cyprien ou les Carmes, est votre meilleur allié si vous recherchez des immeubles anciens avec du cachet (briques apparentes, hauteurs sous plafond). L’objectif est de trouver un bien qui nécessite une vraie remise à neuf. Des programmes comme la Caserne Jacques Vion sont idéaux car ils combinent le caractère d’un monument historique et des travaux de restauration éligibles.

Combien de temps dois-je détenir le bien pour conserver l’avantage du déficit foncier ?

Pour conserver votre avantage fiscal, vous devez louer votre bien nu (non meublé) pendant au moins trois ans après la dernière année où vous avez imputé du déficit sur votre revenu global. Si vous vendez avant, l’administration pourrait vous demander de rembourser les économies d’impôts réalisées. C’est donc un placement de moyen à long terme, parfait pour se constituer un patrimoine solide.

Peut-on cumuler déficit foncier et Loi Malraux pour un investissement locatif à Toulouse ?

Oui, c’est ce qu’on appelle la Loi Malraux optimisée au déficit foncier. Il est parfois possible de combiner deux leviers fiscaux : la Loi Malraux pour la réduction d’impôt pure liée à la restauration du bâti, et le déficit foncier pour déduire les charges déductibles classiques.

Peut-on cumuler déficit foncier et Loi Monuments Historiques ?

C’est tout à fait possible, et c’est même l’une des stratégies les plus puissantes pour les gros contribuables. Sur un projet comme la Caserne Jacques Vion, qui est classée, vous profitez du régime des Monuments Historiques : vous déduisez 100 % des travaux de restauration de votre revenu global, sans aucun plafond. Parallèlement, vos autres charges (frais de gestion, intérêts d’emprunt) génèrent un déficit foncier qui vient gommer vos autres revenus locatifs, optimisant ainsi l’ensemble de votre patrimoine immobilier.

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Page mise à jour le 29/042026