L’essentiel

  • Le dispositif LLI (Logement Locatif Intermédiaire) succède à la loi Pinel et permet de réaliser un investissement rentable tout en préparant sa retraite avec des revenus complémentaires.

  • Les avantages du LLI incluent une TVA réduite, une exonération de taxe foncière, un revenu locatif sécurisé et un cadre fiscal optimisé via la SCI.

  • Les conditions du dispositif imposent le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires, ainsi qu’un engagement locatif sous certaines modalités.

  • Les villes éligibles au LLI incluent Toulouse, Bordeaux et d’autres métropoles où la demande locative est forte et l’investissement attractif.

Le nouveau dispositif d’investissement locatif après la loi Pinel.

Investir dans le dispositif LLI (Logement Locatif Intermédiaire), c’est :

  • Réaliser un placement rentable grâce à une réduction de la TVA et une économie d’impôts.
  • Préparer votre retraite en vous constituant des revenus complémentaires.
  • Créer un patrimoine transmissible à vos enfants, sans apport.
  • Protéger votre famille grâce à l’assurance décès-invalidité du crédit immobilier.

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Qu’est-ce que le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) ?

Le dispositif LLI (Logement Locatif Intermédiaire) est une nouvelle loi d’incitation fiscale dédiée à l’investissement locatif. À l’image de la loi Pinel, il vise à :

  • soutenir la production de logements neufs ;
  • développer une offre locative à loyers modérés dans les zones dites « tendues ».

Depuis la loi de Finances 2024, ce dispositif, initialement réservé aux investisseurs institutionnels, est désormais accessible aux investisseurs particuliers. Cette évolution ouvre des opportunités inédites pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs.

En résumé

Investir dans le LLI, c’est profiter d’un investissement rentable tout en contribuant à la création de logements accessibles pour des ménages aux revenus intermédiaires.

Comment fonctionne le dispositif du LLI ?

Le principe

Investir dans un logement neuf pour le louer sous conditions et ainsi bénéficier d’avantages fiscaux.

  • une réduction de TVA à 10 %, rendant l’acquisition moins coûteuse ;
  • une économie d’impôts équivalente au montant de la taxe foncière.

En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer un bien neuf pendant 15 ans minimum, tout en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires. L’acquisition du bien doit être réalisée via une SCI (Société Civile Immobilière), un cadre qui facilite la gestion et la transmission du patrimoine.

Les biens éligibles

  • Logement neuf ou bien immobilier dont la destination n’est pas de l’habitation, rénovés à neuf.
  • Bien situé dans des zones tendues (A bis, A, B1) ou dans des secteurs spécifiques comme les territoires de réindustrialisation, les grandes opérations d’urbanisme ou les opérations de revitalisation de territoire.

Quels sont les avantages du LLI ?

  1. Un prix d’acquisition inférieur au marché

    • Avec une TVA réduite à 10 %, vous achetez un bien à un prix inférieur à celui du marché.

  2. Un crédit d’impôt sur la taxe foncière

    • Bénéficiez d’une exonération équivalente à la valeur de la taxe foncière pendant 15 à 20 ans. 
    • Ce crédit d’impôt représente en moyenne 6 % du besoin de financement de l’opération.

  3. Un revenu locatif sécurisé

    • Les biens LLI se situent dans des zones où la demande locative est élevée.
    • Les loyers plafonnés restent attractifs pour les locataires, tout en garantissant des revenus stables pour les investisseurs.
    • Le locataire peut être un ascendant ou descendant des associés de la SCI, à condition de respecter les plafonds de ressources.

  4. Un investissement flexible grâce à la SCI

    • Investir via une SCI simplifie la gestion, optimise la fiscalité et facilite la transmission du patrimoine.

  5. Un patrimoine immobilier écoresponsable

    • Les logements LLI respectent les dernières normes thermiques (RE 2025), garantissant une consommation énergétique réduite et un confort accru, ce qui facilite également la revente du bien.
    • En savoir plus sur les avantages du neuf pour investir.

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Quelles sont les conditions du dispositif logement intermédiaire ?

  • Un engagement de location sur 15 ans minimum

    Le bien doit être loué à des personnes physiques pour leur résidence principale pendant une période de 15 ans minimum.

  • Respect des plafonds (loyers et ressources)

    Les loyers et ressources des locataires doivent respecter les plafonds définis par décret, en fonction du zonage du bien.

Plafonds de ressources des locataires en LLI

Catégories de ménageZone A bisZone AZone B1Zone B2 et CDROM
1 personne seule43 953 €43 953 €35 825 €32 243 €32 602 €
2 personnes
sans personne à charge à l’exclusion des jeunes ménages ou 1 personne seule en situation de handicap		65 691 €65 691 €47 842 €43 056 €43 539 €
3 personnes
ou 1 personne seule + 1 à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou 2 personnes dont au moins 1 en situation de handicap		86 112 €78 963 €57 531 €51 778 €52 358 €
4 personnes
ou 1 personne seule + 2 à charge ou 3 personnes dont au moins 1 en situation de handicap		102 812 €94 585 €69 455 €62 510 €63 207 €
5 personnes
ou 1 personne seule + 3 à charge ou 4 personnes dont au moins 1 en situation de handicap		122 326 €111 971 €81 705 €73 535 €74 354 €
6 personnes
ou 1 personne seule + 4 à charge ou 5 personnes dont au moins 1 en situation de handicap		137 649 €126 001 €92 080 €82 873 €83 795 €
Par personne supplémentaire+ 15 335 €+ 14 039 €+ 10 273 €+ 9 243 €+ 9 354 €

  • Acquisition via une personne morale (SCI)

    Le logement doit être acquis par une SCI (Société Civile Immobilière) ou toute autre personne morale éligible. La SCI doit être composée d’au moins deux associés. Ce cadre juridique présente l’avantage de faciliter la gestion et la transmission du patrimoine.

  • Louer le logement en tant que résidence principale

    Le bien doit être loué à un locataire qui en fera sa résidence principale pour garantir un marché immobilier saint.

  • Acheter en neuf ou en VEFA

    Le logement doit être neuf ou acquis en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Cela garantit le respect des normes de construction récentes (performances énergétiques, isolation, etc.) et favorise la relance de la construction.

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Nos conseillers sont à votre disposition pour répondre à vos questions.

Où acheter un appartement éligible au LLI ?

  • À Toulouse et sa région

    La région toulousaine est un secteur privilégié pour les investissements LLI. La forte demande locative, couplée à un marché immobilier dynamique, assure une rentabilité élevée et une occupation quasi-garantie du bien. Les projets immobiliers neufs répondent aux normes thermiques et énergétiques, rendant les logements attractifs pour les locataires soucieux de leur confort et de leur budget énergétique.

  • À Bordeaux et sa région

    Bordeaux et sa périphérie représentent également une opportunité d’investissement notable. Avec une croissance démographique soutenue et une demande locative élevée, les logements en LLI y trouvent rapidement preneurs. Les prix attractifs et les incitations fiscales renforcent l’intérêt des investisseurs pour cette métropole en plein essor.

  • Les autres villes éligibles

    En dehors de Toulouse et Bordeaux, d’autres grandes agglomérations et villes moyennes en zone tendue sont éligibles au dispositif LLI. Ces villes présentent des marchés immobiliers porteurs avec une forte demande locative, garantissant des revenus stables et des perspectives de valorisation à moyen et long terme.

Questions fréquentes

  • Que signifie LLI ?

    LLI signifie Logement Locatif Intermédiaire. L’objectif de ce dispositif est de proposer des logements à loyers dits “intermédiaires”, c’est-à-dire une offre située entre le logement social et le logement libre.

  • Pourquoi acquérir le bien via une SCI ?

    La SCI offre une grande souplesse dans la gestion et la transmission du patrimoine. Elle permet une transmission facilitée aux enfants, des droits de succession réduits, et une gestion collective simplifiée. De plus, la création de la SCI est généralement incluse dans le prix de l’investissement, ce qui simplifie les démarches.

  • Quel est le meilleur dispositif d’incitation fiscale, le LLI ou le Pinel ?

    Ces deux dispositifs d’investissement locatif exploitent des leviers différents :

    Le LLI offre une baisse de prix grâce à une TVA réduite à 10%, une exonération de la taxe foncière, ce qui réduit l’endettement et maximise les chances de plus-value.

    La Loi Pinel offre une réduction d’impôt qui diminue l’effort d’épargne mensuel mais peut minimiser les chances de plus-value.

    Cependant, la structure générale de l’investissement locatif reste similaire : investir dans un logement neuf à louer sur une période moyen terme tout en respectant des plafonds de ressources et de loyers. En général, les deux dispositifs permettent d’atteindre des objectifs similaires avec des rentabilités comparables. Les différences dépendent des profils des investisseurs (TMI, nombre de parts) et de la durée de détention des biens.

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Page mise à jour le 25/03/2025