Rénover un immeuble ancien tout en profitant d’une réduction d’impôt : c’est la promesse de la loi Malraux, un dispositif phare de la défiscalisation immobilière en France.
Mais transformer cette opportunité en succès patrimonial ne s’improvise pas. Le financement, la fiscalité et le montage juridique sont des leviers essentiels à maîtriser avant de se lancer.
Dans le Grand Sud-Ouest, Sporting Promotion accompagne depuis plus de 30 ans les investisseurs dans leurs projets de restauration patrimoniale : sélection du bien, stratégie de financement, montage fiscal et suivi administratif.
Découvrons ensemble comment bien préparer le financement de votre opération en loi Malraux pour en tirer le meilleur rendement.
- Tout savoir sur le dispositif Malraux.
Les principes fiscaux de la loi Malraux et leur impact sur le financement
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La réduction d’impôt de la loi Malraux sur vos travaux
Le gros point fort du dispositif Malraux est sa réduction d’impôt.
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- 22 % des dépenses pour les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) avec PVAP ou DUP.
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- 30 % pour les SPR disposant d’un PSMV approuvé.
Le plafond est fixé à 400 000 € sur quatre ans, avec report possible sur trois ans. Résultat : vous diminuez fortement votre effort financier tout en valorisant votre bien.
Notre conseil : anticipez vos travaux pour optimiser la réduction d’impôt année après année.
Bon à savoir
La réduction d’impôt s’applique sur les montants des travaux réalisés (et non sur le prix global d’acquisition). D’où l’importance d’un chiffrage précis et validé par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).
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Un périmètre recentré en 2025
Depuis le 1er janvier 2025, l’éligibilité des quartiers anciens dégradés (QAD) et des opérations NPNRU n’est plus ouverte. Seuls demeurent éligibles les SPR avec PSMV/PVAP ou, à défaut, les opérations sous DUP. Ce recentrage géographique influe sur le taux applicable (22 % ou 30 %) et donc sur le montant du crédit et des fonds propres à mobiliser.
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Pas de plafonnement des niches fiscales
La réduction Malraux est hors plafonnement global des niches fiscales. Idéal pour les contribuables fortement imposés : vous amortissez le coût du financement sans craindre de dépasser le plafond de 10 000 €.
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Les solutions bancaires pour financer un projet Malraux
Contrairement à d’autres dispositifs (Pinel, Denormandie…), le projet Malraux repose sur un bâti ancien, nécessitant des travaux lourds et encadrés. Le financement doit donc être pensé sur deux volets : l’acquisition du bien et le financement des travaux.
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Le prêt amortissable classique
C’est le prêt « classique » qui finance l’achat et les travaux. Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, ce qui améliore votre trésorerie nette une fois le bien loué nu.
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Le prêt à taux mixte ou modulable
Certaines banques proposent un prêt avec phases modulables, permettant d’adapter les remboursements selon l’avancement du chantier et la trésorerie de l’investisseur. Cette flexibilité facilite la gestion d’un projet étalé sur plusieurs années (jusqu’à 3 ans de travaux).
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Le crédit in fine adossé à un placement
Les investisseurs à profil patrimonial peuvent opter pour un crédit in fine, où seuls les intérêts sont payés pendant la durée du prêt. Le capital est remboursé à échéance grâce à un placement financier adossé (assurance-vie, par exemple).
Ce montage optimise la déductibilité des intérêts d’emprunt et s’adapte bien à une stratégie de transmission patrimoniale.
Les montages juridiques qui influencent le financement
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Investissement en nom propre
C’est la forme la plus simple et la plus courante. L’investisseur bénéficie directement de la réduction d’impôt Malraux sur son revenu global. Le prêt est souscrit à titre personnel, et les travaux sont réalisés sous son nom.
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Société civile immobilière (SCI) non soumise à l’IS
Certaines opérations Malraux peuvent être portées via une SCI à l’impôt sur le revenu (IR).
Attention : pour conserver l’avantage fiscal, chaque associé doit être imposable à l’IR et détenir une quote-part du projet. Ce montage facilite la gestion collective du bien mais requiert un accompagnement juridique précis.
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Réalisé par nos experts, ce guide vous accompagnera dans votre projet d’achat.
Questions / réponses
Est-il possible de financer son projet Malraux sans apport ?
Oui, si votre taux d’endettement et votre reste à vivre conviennent à la banque. L’effet de levier entre réduction d’impôt et déduction d’intérêts peut rendre l’opération quasi neutre en trésorerie.
Peut-il cumuler Malraux et déficit foncier ?
Les intérêts et charges se déduisent comme en droit commun. En revanche, les travaux ouvrant droit à la réduction ne sont pas déductibles. Le déficit foncier (hors intérêts) reste imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Peut-on mobiliser le PTZ pour financer la loi Malraux ?
Non. Le PTZ est réservé à la résidence principale, alors que la loi Malraux concerne un investissement locatif en location nue.
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