Investir via le dispositif Malraux (Monuments Historiques) - Quels sont les pièges à éviter lors d’un investissement en loi Malraux ? 

Investir en loi Malraux peut s’avérer être une réelle opportunité pour réduire vos impôts tout en contribuant à la préservation du patrimoine français. Cependant, il est important de bien se renseigner et d’éviter certains pièges afin de réussir votre investissement. Sporting Promotion vous explique tout ce que vous devez savoir dans cet article !

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1. Se focaliser uniquement sur la réduction d’impôt Malraux

Si la réduction d’impôt est un atout majeur de la loi Malraux, elle ne doit pas être l’unique motivation de votre investissement. Il est essentiel de choisir un bien immobilier qui vous plaît et qui présente un réel potentiel de valorisation. N’oubliez pas que vous allez vivre dans ce bien ou le louer pendant au moins 9 ans.

2. Emprunter sur une courte durée

L’investissement en loi Malraux s’accompagne souvent de travaux de rénovation importants, dont le coût peut s’avérer élevé. Il est donc crucial de souscrire un prêt immobilier sur une durée adéquate afin de maintenir des mensualités abordables.

Il est fréquent, notamment pour les primo-accédants, de vouloir réduire au maximum la durée du prêt, souvent entre 10 et 15 ans, afin de limiter le montant total des intérêts d’emprunt. Cependant, cette approche s’avère souvent contre-productive dans le cadre d’un investissement Malraux. N’oubliez pas que vous ne pourrez pas déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fiscaux dans le cas de la loi Malraux. Il est donc plus judicieux d’allonger la durée du prêt sur une durée suffisamment longue (20 à 25 ans) pour que les mensualités restent supportables.  

3. Acheter son bien immobilier sans considérer l’emplacement

Tous les biens immobiliers ne se valent pas, et encore plus lorsqu’il s’agit d’investir en loi Malraux. Si certains aspects techniques, comme l’éligibilité du bien et ses caractéristiques architecturales, sont essentiels, laisser de côté le critère de l’emplacement est une erreur fatale.

L’emplacement est le premier facteur déterminant de la réussite de votre investissement immobilier, qu’il s’agisse d’un bien Malraux ou non. Un bien situé dans une zone attractive aura une valeur locative plus élevée, une plus grande demande et, par conséquent, une meilleure rentabilité.

La loi Malraux limite les investissements aux centres-villes, ce qui peut sembler restrictif. Cependant, il est primordial de différencier le potentiel locatif d’une ville à l’autre. Un investissement dans le centre-ville de Toulouse ou de Bordeaux, par exemple, aura un potentiel bien plus important que dans une ville comme Saint-Paul-sur-Save. Notre conseil : privilégiez les villes de plus de 50 000 habitants.

4. Surpayer le bien immobilier

Attention à ne pas tomber dans le piège de l’achat émotionnel ! Gardez la tête froide pour ne pas surpayer le bien immobilier qui vous intéresse. Pour cela, il est indispensable de baser son offre sur une estimation objective et réaliste du prix du marché.

Prenez également en compte les travaux de rénovation. Le prix d’achat ne doit pas uniquement tenir compte du prix du bien en lui-même, mais également des éventuels travaux de rénovation qui pourraient être nécessaires. N’oubliez pas d’inclure ces frais dans votre budget global pour éviter toute mauvaise surprise.

Pour vous faire une idée précise de la valeur du bien, n’hésitez pas à faire réaliser plusieurs expertises immobilières. Cela vous permettra de comparer les estimations et de vous assurer que vous ne payez pas plus que ce que vaut réellement le bien.

5. Sous-estimer le coût des travaux

Les travaux de rénovation immobilière peuvent s’avérer plus onéreux que prévu. En effet, plusieurs facteurs peuvent influencer le coût final du projet, tels que :

  1. La complexité des travaux

    Des travaux plus importants (rénovation de la toiture, restauration des murs en pierre ou en brique, mise aux normes de l’installation électrique) ou nécessitant des compétences spécialisées (restauration de vitraux anciens, fabrication de nouveaux vitraux sur mesure par des vitriers, restauration de fresques et de peintures murales par des spécialistes en conservation d’œuvres d’art…) s’avéreront naturellement plus coûteux.

  2. Les matériaux utilisés

    Le choix de matériaux haut de gamme (marbre, quartz, bois massif, acier inoxydable…) ou écologiques (bois durable, laine de mouton pour l’isolation…) peut considérablement impacter le budget.

  3. Les imprévus

    Des problèmes structurels cachés, des intempéries ou des modifications en cours de chantier peuvent engendrer des dépenses supplémentaires.

Il est donc crucial de bien budgétiser votre projet et de prévoir une marge de manœuvre d’au moins 10 à 15 % pour faire face aux imprévus. N’oubliez pas que seuls 25 % ou 30 % du montant des travaux (selon les types de travaux éligibles) sont déductibles de vos revenus fiscaux.

6. Donner la nue-propriété à un enfant pendant la période Malraux

Si vous envisagez de transmettre la nue-propriété de votre bien immobilier à un enfant pendant la période où il bénéficie du dispositif Malraux, vous ne pourrez plus profiter de la réduction d’impôt liée à ce dispositif.

En effet, la loi Malraux exige que le propriétaire bailleur soit un résident fiscal français. Or, dès lors que vous transmettez la nue-propriété du bien à votre enfant, vous cessez d’en être le plein propriétaire et ne remplissez plus cette condition essentielle.

Par conséquent, avant d’envisager une telle donation, vous devez bien mesurer les conséquences fiscales de cette décision. N’hésitez pas à consulter un notaire ou un fiscaliste spécialisé en immobilier pour vous accompagner dans votre projet et vous garantir une transmission optimisée de votre patrimoine.

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Investir en loi Malraux peut être une excellente solution pour réduire vos impôts et contribuer à la préservation du patrimoine français. Cependant, il est important de bien se renseigner et d’éviter les pièges évoqués ci-dessus afin de réussir votre investissement.

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