Investir via le dispositif Malraux (Monuments Historiques) - Comment revendre un bien en loi Malraux ? 

Vous souhaitez revendre votre bien immobilier acquis sous le dispositif Malraux ? Ce dispositif fiscal, s’il est avantageux en termes de réduction d’impôt, impose certaines contraintes quant à la revente du bien.

Sporting Promotion vous explique les démarches à suivre pour revendre votre bien en loi Malraux en toute sérénité, en tenant compte des conditions spécifiques et en optimisant votre plus-value.

En savoir plus

Quand peut-on revendre un bien en loi Malraux ? 

Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier sous le régime de la loi Malraux, vous vous engagez à respecter certaines conditions, notamment respecter une règle simple : conserver le bien pendant une période minimale de 9 ans à partir de la date de finalisation des travaux de restauration.

Cette obligation de conservation a pour but de garantir que les biens rénovés contribuent à la préservation du patrimoine architectural français. Ainsi, la mise en vente du bien avant l’expiration de ces 9 ans pourrait entraîner la nécessité de rembourser les avantages fiscaux perçus.

Il est donc crucial de bien comprendre ces règles avant de s’engager dans un investissement en loi Malraux, afin de planifier au mieux la gestion de votre patrimoine immobilier.

Revendre son bien avec le dispositif Malraux, quelles sont les particularités ? 

La revente d’un bien immobilier acquis en loi Malraux obéit à des règles spécifiques, distinctes selon le mode d’acquisition initial : Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) ou Association Libre Syndicale (ASL).

  • Revendre son bien en VIR

    La loi Malraux en VIR fonctionne sur un principe d’engagement de travaux sur une durée minimale de 9 ans. Passé ce délai, vous êtes libre de revendre votre bien sans contrainte fiscale particulière.

    Il est important de noter que la vente d’un immeuble en VIR s’apparente à une vente en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Cela signifie que le contrat d’acquisition précise les travaux à réaliser et que le vendeur à une obligation de résultat sur ces travaux. Vous vous engagez donc à effectuer les paiements en fonction de l’avancement des travaux.

  • Revendre son bien en ASL

    Si vous avez acquis le bien en Association Libre Syndicale (ASL), vous devez respecter les statuts de l’ASL pour la revente.

    En général, les statuts de l’ASL imposent de revendre le bien aux autres copropriétaires de l’ASL ou à un tiers agréé par l’ASL. Cette démarche s’explique par la nature de l’Association Libre Syndicale, qui implique une subdivision du bien en lots détenus par plusieurs investisseurs.

    La fiscalité à la revente d’un bien Malraux en ASL est soumise au régime de droit commun des plus-values immobilières. Cela signifie que vous bénéficiez d’un abattement pour durée de détention, réduisant d’autant la plus-value imposable.

Comment calculer la plus-value lors de la revente d’un bien en loi Malraux ? 

Si vous envisagez de revendre un bien immobilier acquis sous le dispositif Malraux, vous devez comprendre comment la plus-value est calculée, car cela influencera votre bénéfice net. La méthode de calcul varie selon que le bien est détenu en Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) ou en Association Syndicale Libre (ASL).

  1. La plus-value pour un bien en VIR 

    Pour un bien en VIR, la plus-value est déterminée en additionnant le prix d’acquisition du bien et le montant des travaux de restauration. Cela est conforme à l’article 150 VB du Code général des impôts, qui stipule que les travaux réalisés doivent être inclus dans le calcul de la plus-value. Ainsi, la formule de calcul de la plus-value en VIR est :

    Plus-value VIR = Prix de vente – (Prix d’acquisition + Coût des travaux)

  2. La plus-value pour un bien en ASL

    En revanche, pour un bien en ASL, la plus-value est calculée uniquement sur la base du foncier. Cela signifie que seul le prix d’achat du bien est pris en compte, sans ajouter le coût des travaux de rénovation, car les avantages fiscaux liés à ces travaux ont déjà été obtenus grâce au dispositif Malraux. La formule de calcul de la plus-value en ASL est donc :

    Plus-value ASL = Prix de vente – Prix d’acquisition

     

    Bon à savoir

    Il n’existe plus d’imposition de la plus-value immobilière lors d’une revente du bien après 22 ans de détention au minimum et 30 ans pour l’exonération des prélèvements sociaux. Cette règle s’applique indépendamment du mode de détention du bien, que ce soit en VIR ou en ASL.

Peut-on revendre son bien en loi Malraux avant la période de 9 ans ? 

La revente d’un bien en loi Malraux avant la période de 9 ans est possible, mais elle implique des conséquences fiscales importantes. Si vous revendez votre bien avant le terme de votre engagement de location de 9 ans, vous devrez rembourser une partie des avantages fiscaux dont vous avez bénéficié.

Les conséquences fiscales lors d’une revente anticipée

Si vous revendez votre bien dans le cadre d’une vente anticipée (hors décès et vente à investisseur), vous devrez rembourser les avantages fiscaux perçus selon la durée de détention du bien et du montant des réductions d’impôts obtenus. Le remboursement prend la forme d’une régularisation fiscale, correspondant à la différence entre l’impôt sur le revenu que vous avez réellement payé et celui que vous auriez dû payer sans les réductions d’impôts obtenues grâce à la loi Malraux. Des pénalités peuvent également être appliquées par l’administration fiscale.

Les exceptions permettant de conserver les avantages fiscaux

La vie étant pleine d’imprévus, la loi prévoit des exceptions à cette règle de conservation.

  • Décès de l’investisseur

    En cas de décès, les héritiers peuvent reprendre le bien et continuer à bénéficier des avantages fiscaux sans être tenus par le délai initial.

  • Vente à un autre investisseur

    La vente à un autre investisseur implique des obligations précises tant pour le vendeur que pour l’acquéreur, permettant de conserver les avantages fiscaux.

    • En tant que vendeur, vous êtes tenu d’informer l’acquéreur potentiel de l’existence des travaux réalisés sous le régime Malraux. Cette information doit être clairement indiquée dans l’acte de vente.
    • Le nouvel acquéreur doit respecter les engagements de conservation pris par le vendeur. Cela signifie qu’il doit s’engager à ne pas revendre le bien avant la fin de la période de conservation, qui est de 9 ans à compter de la date d’achèvement des travaux. Il doit également s’engager à mener à bien les travaux de rénovation selon les plans validés, sans y apporter de modifications.

    En cas de non-respect de ces engagements, le vendeur initial pourrait être tenu de rembourser les avantages fiscaux perçus dans le cadre du dispositif. Il est donc crucial pour le vendeur de s’assurer que l’acquéreur est pleinement informé et disposé à prendre le relais des obligations liées à la loi Malraux. Attention, il peut être difficile de trouver un acheteur prêt à investir dans le bien et à continuer les travaux sans pouvoir modifier les plans.

     

Il est donc important de bien réfléchir avant de revendre votre bien en loi Malraux avant la fin de la période de conservation. En revanche, si vous respectez l’ensemble des conditions du dispositif Malraux, vous pourrez revendre votre bien en toute liberté après 9 ans, sans vous soucier des avantages fiscaux !

Confiez votre bien en loi Malraux à des experts de la gestion locative

Fort de ses nombreuses années d’expérience dans le domaine de l’immobilier ancien et de sa maîtrise parfaite de la loi Malraux, Sporting Promotion vous accompagne dans la gestion locative et la revente de votre bien immobilier. Nous vous proposons un service complet qui prend en charge l’ensemble des aspects de la gestion locative de votre bien, de la recherche de locataires solvables à la gestion des litiges, jusqu’à la vente de votre bien. N’hésitez pas à faire appel à un de nos conseillers.

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