Investir via le dispositif Malraux (Monuments Historiques) - Comment réduire son impôt sur le revenu grâce à la loi Malraux ? 

La loi Malraux offre une opportunité intéressante pour les propriétaires d’immeubles anciens. En investissant dans la rénovation de ces bâtiments, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 %. Cependant, pour profiter de ces avantages fiscaux, certaines conditions sont à prendre en compte. Sporting Promotion vous explique tout ce que vous devez savoir pour réduire vos impôts sur le revenu avec la loi Malraux !

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Quelles sont les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt Malraux ? 

  1. Localisation du bien immobilier

    Le bien immobilier doit être situé dans une zone éligible à la loi Malraux. Il s’agit de sites patrimoniaux remarquables (SPR), de quartiers anciens dégradés (QAD), une AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine) ou bien une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager).

  2. Caractéristiques du bien immobilier

    Pour être éligible à la loi Malraux, le bien immobilier doit être un immeuble ancien de caractère, c’est-à-dire qu’il doit présenter un cachet architectural remarquable (historique ou esthétique) justifiant sa réhabilitation. Ce critère permet aux propriétaires de contribuer à la sauvegarde du patrimoine local tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

    Depuis 2017, les locaux professionnels ou commerciaux convertis en logements peuvent également bénéficier de ce dispositif.

  3. Mise en location du bien immobilier

    Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Malraux, le bien immobilier doit impérativement respecter certaines conditions de location :

    • Le bien doit être loué à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans à compter de la date d’achèvement des travaux de restauration. Cette obligation de location s’applique même si vous occupez personnellement le logement pendant une partie de cette période.
    • Le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux de restauration. Passé ce délai, vous ne pourrez plus prétendre aux réductions d’impôt de la loi Malraux.
    • Le bien doit être loué nu, c’est-à-dire non meublé. La location meublée n’est pas autorisée dans le cadre de la loi Malraux.
    • Vous ne pouvez pas louer le bien à des membres de votre famille ou à des ascendants et descendants en ligne directe.
  4. Conditions relatives au propriétaire

    Le propriétaire doit résider en France et ne pas avoir profité d’un autre avantage fiscal pour le même bien immobilier, comme la loi Denormandie ou la loi Censi-Bouvard.

Comment calculer la réduction d’impôt du dispositif Malraux ? 

La réduction d’impôt Malraux est calculée sur la base des dépenses engagées pour les travaux de restauration. Le montant des travaux pris en compte est plafonné à 400 000 € sur une période de 4 années consécutives. La réduction d’impôt s’étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire.

  • Quelles sont les dépenses prises en compte lors de la défiscalisation Malraux ? 

    Les dépenses prises en compte pour le calcul de la réduction d’impôt Malraux sont les dépenses dites de “droit commun” :

    • Frais d’architecte et d’études techniques.
    • Frais de gestion.
    • Primes d’assurances.
    • Frais d’adhésion à des associations foncières urbaines.
    • Dépenses relatives à des améliorations des locaux : protection contre l’amiante, accès handicapé…
    • Dépenses relatives à l’entretien et à la réparation des locaux d’habitation.
    • Provisions des propriétaires destinées aux travaux de copropriété.
    • Les travaux de démolition.
    • Les travaux de reconstruction d’une toiture ou des murs extérieurs.
    • La transformation d’une partie ou de l’intégralité d’une habitation.

  • Quels sont les pourcentages de la réduction Malraux ? 

    Le pourcentage dépend de la zone géographique où se situe le bien immobilier :

    • 22 % du montant des dépenses de restauration, pour les immeubles situés en ZPPAUP ou dans une AVAP.
    • 30 % du montant des dépenses de restauration, pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé.

    Exemple

    Imaginez deux investisseurs, Pierre et Marie, qui décident de rénover des biens immobiliers anciens dans le cadre de la loi Malraux.

    Pierre acquiert un appartement dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) pour un prix de 200 000 €. Il engage des travaux de restauration d’un montant total de 150 000 €. Son bien étant situé en ZPPAUP, le taux de réduction d’impôts applicable est de 22 %.

    Calcul de la réduction d’impôts pour Pierre :

    • Réduction d’impôts annuelle : (150 000 € x 22 %) / 4 années = 8 250 €
    • Réduction d’impôts totale sur 4 ans : 8 250 € x 4 = 33 000 €

     

    De son côté, Marie se tourne vers un immeuble situé dans une zone sauvegardée, lui permettant de bénéficier du taux de réduction d’impôts le plus élevé de 30 %. Elle achète le bien pour 300 000 € et engage des travaux de restauration d’un montant de 240 000 € (plafonné à 400 000 € sur 4 ans).

    Calcul de la réduction d’impôts pour Marie :

    • Réduction d’impôts annuelle : (240 000 € x 30%) / 4 années = 18 000 €
    • Réduction d’impôts totale sur 4 ans : 18 000 € x 4 = 72 000 €

Quelles sont les démarches à effectuer pour sa déclaration fiscale Malraux ? 

  1. Formulaire d’engagement locatif 2044 EB

    Le formulaire 2044 EB est un document dans lequel le propriétaire s’engage à respecter les conditions de location imposées par la loi Malraux. Il doit être rempli et transmis au service des impôts du domicile du propriétaire dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

  2. Formulaire de déclaration de revenus fonciers Formulaire 2044

    Le formulaire 2044 est utilisé pour déclarer les revenus fonciers perçus par le propriétaire. Il doit être rempli chaque année et transmis au service des impôts avant le 31 mai de l’année suivant celle de la perception des revenus.

  3. Formulaire de déclaration spéciale des revenus fonciers 2044 SPE

    Le formulaire 2044 SPE est utilisé pour déclarer les dépenses déductibles au titre de la loi Malraux. Il doit être rempli chaque année et transmis au service des impôts avant le 31 mai de l’année suivant celle de la réalisation des dépenses.

    Les formulaires sont disponibles sur le site des impôts.

N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel qui pourra vous guider dans les démarches et vous assurer de respecter toutes les conditions d’éligibilité.

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