Investir via le dispositif Malraux (Monuments Historiques) - Quels sont les critères pour choisir un immeuble éligible à la loi Malraux ?

Vous êtes attiré par les avantages fiscaux de la loi Malraux et l’attrait de rénover un patrimoine immobilier de caractère ? Vous avez raison ! Ce dispositif ouvre des perspectives prometteuses pour les investisseurs avisés. Mais pour maximiser vos chances de réussite, il est crucial de sélectionner avec soin l’immeuble qui accueillera votre projet. Sporting Promotion vous explique tout ce que vous devez savoir pour valoriser votre patrimoine.

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Choisir des quartiers et communes éligibles 

Le dispositif Malraux s’applique exclusivement à certains biens immobiliers situés dans des zones présentant un caractère architectural et patrimonial particulier. Ces zones sont définies par l’article L313-1 du code de l’urbanisme et sont les suivantes :

  • Quartiers anciens dégradés (QAD)

    Vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux Malraux si le bien se trouve dans un quartier ancien dégradé, pour les opérations de restauration déclarées d’utilité publique engagées jusqu’au 31 décembre 2024.

    Pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2016, ce dispositif s’applique dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).

  • Aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP)

    Ces zones présentent un patrimoine architectural et urbain de qualité et font l’objet d’un plan de valorisation.

  • Zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP)

    Ces zones présentent un patrimoine architectural, urbain et paysager remarquable et font l’objet d’un plan de protection.

  • Sites patrimoniaux remarquables (SPR)

    Ils sont couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ou par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé.

Il est important de se renseigner auprès des services de l’urbanisme des mairies pour connaître les zones précises qui bénéficient du dispositif Malraux.

Vérifier l’état du bâtiment

Plus l’immeuble est dégradé, plus les travaux seront importants et coûteux. Pour maximiser vos chances de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Malraux, il est donc crucial de choisir un bien en bon état et ne nécessitant pas de travaux structurels lourds.

Avant de vous lancer dans l’acquisition d’un immeuble ancien, vous devez visiter minutieusement le bien afin d’évaluer son état général. N’hésitez pas à grimper dans les combles, à descendre dans la cave et à examiner attentivement chaque pièce. Prêtez attention aux fissures dans les murs, aux problèmes d’humidité, aux menuiseries vieillissantes et aux toitures abîmées.

Pour une évaluation plus précise, il est également fortement recommandé de faire réaliser une expertise par un professionnel du bâtiment. Ce dernier sera en mesure de vous fournir un diagnostic complet de l’état du bien et de vous chiffrer le coût des travaux nécessaires à sa restauration.

Bon à savoir

Un architecte des Bâtiments de France doit obligatoirement être missionné pour superviser les travaux. Cet architecte est chargé de veiller au respect des règles d’urbanisme et à la qualité architecturale des travaux.

Se renseigner sur les caractéristiques éligibles du bien 

N’hésitez pas à vous renseigner sur le bâtiment en question. En effet, pour bénéficier des avantages fiscaux de ce dispositif, l’immeuble doit répondre à des critères précis.

  1. Caractère architectural

    Il doit présenter un caractère historique, architectural ou esthétique notable. Cela signifie que l’immeuble doit avoir une certaine valeur patrimoniale et contribuer à l’intérêt architectural de la zone dans laquelle il se situe.

  2. Respect des règles d’urbanisme

    Les travaux doivent être réalisés dans le respect des règles d’architecture en vigueur dans la zone concernée. Cela implique notamment de respecter les styles architecturaux et les matériaux traditionnels de la zone.

Être attentif à l’emplacement du logement

Outre les aspects techniques et fiscaux, vous devez privilégier un immeuble qui se situe dans un environnement de qualité, permettant de maximiser votre investissement. Le bien immobilier doit être situé dans un quartier agréable et bien desservi, présentant un réel potentiel de valorisation.

  • Privilégiez les quartiers historiques ou patrimoniaux

    Les quartiers les plus intéressants sont souvent ceux qui bénéficient d’une protection particulière au titre de leur valeur historique ou patrimoniale. Ces quartiers concentrent généralement un large éventail de commodités, commerces, restaurants, écoles, et espaces verts, offrant un cadre de vie de qualité aux occupants.

  • Accessibilité et transports

    Un bon accès aux transports en commun est également un critère essentiel à prendre en compte. La proximité de gares, de stations de métro ou de lignes de bus garantit une mobilité aisée pour les résidents, renforçant ainsi l’attractivité du bien immobilier.

  • Le potentiel de valorisation

    Il est important de considérer le potentiel de valorisation du quartier à moyen et long terme. Un environnement en pleine mutation, marqué par des projets d’aménagement ou de rénovation urbaine, peut s’avérer une opportunité intéressante pour les investisseurs immobiliers. Posez-vous la question : est-ce que les prix sont susceptibles de grimper ?

Estimer la rentabilité du projet immobilier 

Avant de vous engager dans une opération Malraux, il est crucial d’évaluer rigoureusement la rentabilité du projet immobilier. Le coût des travaux de restauration peut s’avérer conséquent et il s’écoulera plusieurs années avant que vous puissiez profiter pleinement des avantages fiscaux. Par conséquent, sélectionnez un bien immobilier situé dans une zone où la demande locative est forte et où les prix de location sont élevés.

Voici quelques éléments clés à prendre en compte pour estimer la rentabilité de votre investissement :

  • Le coût des travaux

    La réduction d’impôt dont vous bénéficierez est calculée sur la base de certaines dépenses. Vous devez donc réaliser une estimation précise des coûts avant de vous lancer dans l’opération.

    Plusieurs éléments influencent le coût des travaux Malraux :

    • L’état du bien immobilier : plus le bien est dégradé, plus les travaux seront lourds et onéreux.
    • La surface du bien : le coût des travaux est généralement proportionnel à la surface du bien.
    • Le type de travaux : certains travaux, comme la charpente ou la toiture, sont particulièrement coûteux.
    • La localisation du bien : les prix des travaux peuvent varier en fonction de la région et de la ville.

    N’hésitez pas à demander des devis à plusieurs entreprises de travaux spécialisées dans la restauration de biens anciens afin d’obtenir une estimation précise des coûts.

  • Les revenus locatifs

    La réduction d’impôt dont vous bénéficiez est plafonnée, il est donc important que les loyers perçus vous permettent de couvrir vos charges et de générer un cash-flow positif.

    Pour cela, ciblez un bien immobilier situé dans une zone où la demande locative est forte et où les prix de location sont élevés. Les centres-villes dynamiques et les quartiers historiques des grandes métropoles sont généralement des secteurs porteurs en termes de revenus locatifs.

    Cependant, restez vigilant face aux prix d’acquisition élevés dans ces zones. Veillez à bien évaluer le ratio entre le prix d’achat du bien et les revenus locatifs potentiels afin de vous assurer d’un investissement rentable.

  • La valeur du bien immobilier

    La plus-value potentielle du bien contribuera à la rentabilité de votre investissement. Il est donc important de choisir un bien immobilier situé dans un quartier en plein essor ou présentant un fort potentiel de valorisation.

    Vous devez également prendre en compte l’état du bien immobilier. Un bien immobilier en mauvais état nécessitera des travaux plus importants et donc un investissement plus élevé. Privilégiez un bien immobilier dont le coût des travaux est proportionnel à la valeur potentielle du bien après restauration.

    N’oubliez pas de vous renseigner sur les prix du marché immobilier dans le secteur visé. Cela vous permettra de vous faire une idée de la plus-value potentielle du bien immobilier après sa réhabilitation.

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