L’essentiel
- Assiette amortissable : 80 % du prix d’acquisition net de frais, avec intégration des travaux retenus dans l’ancien rénové.
- Taux d’amortissement : de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf et de 3 % à 4 % dans l’ancien, selon le niveau de location.
- Plafond annuel : 8 000 € par foyer fiscal, porté sous conditions à 10 000 € ou 12 000 €.
- Déficit foncier : imputation possible sur le revenu global dans la limite habituelle de 10 700 €, selon les règles fiscales applicables.
- Durée : amortissement possible au-delà des 9 ans d’engagement locatif, jusqu’à épuisement de la base amortissable.
L’amortissement Jeanbrun permet de déduire chaque année entre 3 % et 5,5 % de la valeur amortissable d’un investissement locatif de ses revenus fonciers imposables. Créé par la loi de finances pour 2026, ce mécanisme de défiscalisation s’applique aux appartements neufs et anciens réhabilités, sous conditions. Contrairement à une réduction d’impôt, le gain fiscal dépend du montant amorti, des revenus fonciers et de la situation fiscale du propriétaire.
- Tout savoir sur le dispositif Jeanbrun.
Comment fonctionne la défiscalisation Jeanbrun ?
La fiscalité Jeanbrun repose sur une déduction des revenus fonciers, et non sur une réduction directe d’impôt. Chaque année, le propriétaire peut déduire une fraction de son investissement pour diminuer le résultat foncier soumis à l’impôt sur le revenu et, lorsqu’il est positif, aux prélèvements sociaux.
Selon Service-Public.fr, ce mécanisme constitue la principale différence fiscale entre le Jeanbrun et les dispositifs accordant une réduction d’impôt, comme le Denormandie.
Ainsi, 7 000 € d’amortissement ne correspondent pas à 7 000 € d’impôt économisé. Il s’agit d’une déduction de 7 000 € de la base imposable, dont l’effet dépend notamment de la tranche marginale d’imposition (TMI).
Quelle est la base amortissable du dispositif Jeanbrun ?
La base amortissable Jeanbrun correspond à la valeur du logement hors foncier, ce dernier étant forfaitairement estimé à 20 % du montant retenu. L’article 31 du Code général des impôts définit des règles différentes selon que le logement est neuf ou ancien.
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Comment calculer l’amortissement Jeanbrun dans le neuf ?
Dans le neuf, l’amortissement porte sur 80 % du prix d’acquisition net de frais. Le prix des frais annexes à l’acquisition n’entre pas dans cette assiette.
La formule est la suivante :
Base amortissable = prix d’acquisition net de frais × 80 %
Pour un appartement neuf acheté 250 000 €, la valeur amortissable atteint donc 200 000 €, après exclusion forfaitaire de 50 000 € correspondant au foncier.
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Comment calculer l’amortissement Jeanbrun dans l’ancien ?
Dans l’ancien, les travaux de réhabilitation retenus dans le dispositif sont intégrés à la base amortissable. Le forfait de 20 % correspondant au foncier s’applique au prix net de frais majoré des travaux retenus.
Base amortissable = (prix d’acquisition net de frais + travaux retenus) × 80 %
Un appartement acquis 200 000 €, puis rénové pour 90 000 € de travaux entièrement retenus, présente ainsi une base amortissable de 232 000 €.
Quels sont les taux d’amortissement Jeanbrun en 2026 ?
Le taux d’amortissement Jeanbrun varie entre 3 % et 5,5 % par an, selon le type de logement et le niveau de location choisi.
| Niveau de location | Logement neuf | Ancien rénové |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Social | 4,5 % | 3,5 % |
| Très social | 5,5 % | 4 % |
Source : article 31, I-1°, i et j du CGI.
Les taux les plus élevés sont réservés aux locations sociales et très sociales, soumises à des plafonds de loyers et de ressources plus restrictifs. Le choix du taux doit donc être étudié en fonction des recettes locatives prévisionnelles.
Quel est le plafond annuel de l’amortissement Jeanbrun ?
La déduction d’amortissement Jeanbrun est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Selon Service-Public.fr, ce montant peut être majoré dans les situations suivantes :
- 10 000 € par an : lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiant de l’amortissement proviennent de locations sociales,
- 12 000 € par an : lorsque 50 % au moins de ces revenus bruts proviennent de locations très sociales,
Ces limites concernent l’ensemble des logements Jeanbrun détenus par un même foyer fiscal, et non chaque appartement individuellement.
Par exemple, deux appartements neufs acquis chacun 200 000 € et loués au niveau intermédiaire génèrent théoriquement 11 200 € d’amortissement annuel au total. La déduction maximale du foyer reste cependant limitée à 8 000 € pour l’année considérée.
Comment calculer l’économie d’impôt avec l’amortissement Jeanbrun ?
L’économie fiscale dépend du montant effectivement déduit des revenus fonciers et de l’imposition du propriétaire. Une simulation doit distinguer l’amortissement annuel, le résultat foncier et la diminution de l’impôt.
Exemple de calcul pour un appartement neuf à 250 000 €
Un investisseur acquiert un appartement neuf de 250 000 € et le loue au niveau intermédiaire. L’exemple suppose une année complète, des revenus fonciers positifs et l’absence d’autres amortissements Jeanbrun.
L’amortissement permet ici de réduire le résultat foncier imposable de 9 000 € à 2 000 €.
Avec une tranche marginale d’imposition de 30 % et les 17,2 % de prélèvements sociaux applicables aux revenus fonciers imposables, l’allègement fiscal théorique atteint 3 304 € pour une année pleine.
Ce calcul suppose que l’intégralité des 7 000 € réduit un revenu imposé à ces taux. Il ne tient pas compte des effets de la CSG déductible ni des éventuels changements de tranche d’imposition.
| Élément du calcul | Montant |
|---|---|
| Prix d’acquisition net de frais | 250 000 € |
| Base amortissable (80 %) | 200 000 € |
| Taux annuel | 3,5 % |
| Amortissement annuel | 7 000 € |
| Loyers annuels encaissés | 12 000 € |
| Charges déductibles | 3 000 € |
| Résultat foncier avant amortissement | 9 000 € |
| Résultat foncier après amortissement | 2 000 € |
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Comment l’amortissement Jeanbrun s’impute-t-il sur les revenus fonciers ?
L’amortissement Jeanbrun se déduit des revenus fonciers au régime réel, en complément des charges fiscalement admises. Le propriétaire peut notamment déduire les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les primes d’assurance et certaines dépenses de copropriété.
Le calcul du résultat foncier suit le principe :
Résultat foncier = loyers imposables − charges déductibles − amortissement Jeanbrun
Peut-on créer un déficit foncier avec le Jeanbrun ?
Oui, le dispositif peut générer un déficit foncier imputable selon les règles de droit commun. L’administration fiscale distingue toutefois deux situations :
- déficit hors intérêts d’emprunt : imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, sous conditions,
- déficit provenant des intérêts d’emprunt ou dépassant la limite : report sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Selon Service-Public, le plafond d’imputation sur le revenu global peut atteindre 21 400 € pour certaines dépenses de rénovation énergétique éligibles payées jusqu’au 31 décembre 2027.
Cette majoration ne s’applique pas automatiquement aux investissements Jeanbrun. Les travaux déjà intégrés dans la base amortissable ne peuvent pas être déduits une seconde fois pour créer un déficit foncier.
Pendant combien de temps peut-on amortir un logement Jeanbrun ?
L’amortissement Jeanbrun peut se poursuivre au-delà de l’engagement locatif initial de 9 ans. Selon Service-Public, il continue tant que le logement produit des revenus fonciers, dans la limite de la base amortissable totale.
Le point de départ est fixé au premier jour du mois d’achèvement du logement neuf ou des travaux dans l’ancien, ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.
Pour un appartement neuf dont l’amortissement commence en octobre 2026, la première annuité correspond donc à 3 mois sur 12. Un amortissement théorique annuel de 7 000 € représente alors environ 1 750 € en 2026.
Quelle fiscalité s’applique à la revente d’un logement Jeanbrun ?
Les amortissements Jeanbrun déduits augmentent potentiellement la plus-value immobilière imposable à la revente. Depuis le 21 février 2026, l’article 150 VB du CGI prévoit que le prix d’acquisition retenu dans le calcul de la plus-value est minoré des amortissements fiscalement admis, sous réserve des exceptions légales.
À titre d’exemple, un appartement ayant généré 7 000 € d’amortissement déduit chaque année pendant 9 ans représente 63 000 € d’amortissements cumulés. Cette somme peut réduire le prix d’acquisition fiscal retenu pour calculer la plus-value, avant prise en compte des autres règles et abattements.
La revente doit donc être intégrée à la simulation globale de défiscalisation, particulièrement lorsque l’investisseur envisage de céder le bien après les neuf années d’engagement.
Comment déclarer l’amortissement Jeanbrun aux impôts ?
L’amortissement Jeanbrun nécessite une option fiscale irrévocable pour le logement concerné. Selon l’article 31 du CGI, cette option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement ou des travaux, ou de l’acquisition si elle est postérieure.
Le contribuable doit déclarer ses revenus fonciers au régime réel et joindre son engagement de location selon les modalités fiscales applicables. Le régime micro-foncier n’est pas compatible avec l’amortissement Jeanbrun.
La DGFiP met à disposition les formulaires de déclaration des revenus fonciers. Les cases et notices propres au millésime de déclaration doivent être vérifiées au moment de la démarche.
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Questions / réponses
L’amortissement Jeanbrun réduit-il directement l’impôt ?
Non. Il réduit le revenu foncier imposable. L’économie d’impôt dépend ensuite notamment de la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux applicables.
Peut-on cumuler amortissement Jeanbrun et déficit foncier ?
Oui, sous réserve des règles fiscales applicables. Le déficit foncier peut être imputé ou reporté selon son origine. En revanche, une même dépense de travaux ne peut pas être amortie et déduite une seconde fois comme charge.
L’amortissement Jeanbrun est-il plafonné par logement ?
Non. Le plafond annuel de 8 000 €, éventuellement majoré à 10 000 € ou 12 000 €, s’apprécie au niveau du foyer fiscal pour l’ensemble des logements Jeanbrun concernés.
L’amortissement Jeanbrun entre-t-il dans le plafond des niches fiscales ?
Non. Selon Service-Public, la déduction Jeanbrun n’entre pas dans le plafonnement global des avantages fiscaux, généralement fixé à 10 000 € pour les avantages concernés.
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Page mise à jour le 23/10/2026