Faut-il confier la gestion locative de votre investissement LMNP ?

Vous envisagez d’investir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou vous venez de vous lancer dans ce type d’acquisition. Mais qui va prendre en charge tous les éléments inhérents à cette opération ? On explique ci-dessous pourquoi il est fortement conseillé de déléguer la gestion locative à un professionnel.

Qu’est-ce que la gestion locative ?

Elle consiste pour un propriétaire bailleur (ou mandant) à confier l’administration de son bien à une agence immobilière (ou mandataire). Cette délégation à un tiers est validée par un contrat qui contient les différentes clauses relatives à la gestion du bien.

L’objectif pour le bailleur consiste à se débarrasser de la quasi-totalité des démarches que lui impose son investissement locatif.

Quels sont les avantages de confier la gestion de son bien en LMNP à un professionnel ?

Bénéficiez d’une tranquillité d’esprit

La délégation de la gestion épargne au bailleur un certain nombre de tracas sérieux. Il laisse au professionnel de l’immobilier la maîtrise des règles juridiques qui encadrent ce type d’investissement. C’est notamment le cas pour les LMNP qui profitent de mesures de défiscalisation. De plus, c’est aussi l’agence qui procède à la collecte du loyer et qui intervient pour résoudre les difficultés qui peuvent se présenter en cours de bail.

Économisez du temps

De l’acquisition du logement jusqu’à la fin du dispositif LMNP, de neuf ans au minimum, la gestion d’un bien en location est chronophage. Mais lorsqu’un professionnel de l’immobilier se substitue au propriétaire, celui-ci épargne un temps considérable. Le premier se charge de tout, ou presque, à la place du second. De la recherche d’un premier locataire à la fin du contrat, vous n’avez rien à faire, ou presque.

Bénéficiez d’une expertise locale

Il est préférable de s’adresser à une agence immobilière bien implantée sur le secteur visé pour une acquisition. Un professionnel local pourra s’appuyer sur sa bonne connaissance du territoire pour faire le bon choix du village ou du quartier. Il saura évaluer la qualité du bâti et se référer aux tarifs pratiqués dans le périmètre pour des biens sensiblement identiques.

Quelles sont les prestations de services d’une agence de gestion locative ?

En amont de la location

L’agence immobilière procède à la prospection de locataires potentiels. Elle collecte les candidatures et planifie les visites de votre bien. Elle fixe les conditions financières en accord avec le bailleur. Elle se charge de la rédaction du contrat de location après avoir procédé à l’état des lieux.

Cas particulier pour le LMNP : le gestionnaire effectuera également l’inventaire des meubles qui équipent le logement.

Durant la location

Les missions du gestionnaire sont multiples en cours de bail. Au-delà de son rôle de collecteur du loyer et des charges, il est le garant du bon entretien des lieux et supervise la bonne exécution des travaux éventuels. Il vous représente aux assemblées générales de la copropriété. Il vous restitue tous les ans un état comptable pour vous permettre d’établir votre déclaration de revenus. De plus, il procède à l’indexation du loyer en fonction des modalités énoncées par la loi.

En fin de bail, il effectue à un nouvel état des lieux et à la restitution du dépôt de garantie au locataire, diminué du montant des travaux de remise en état le cas échéant.

Quels sont les coûts liés à la gestion de son bien LMNP ?

On s’en doute, toutes ces prestations du gestionnaire ont un coût. L’agence immobilière prélève une commission, comprise entre 5 % et 8 % du montant du loyer en règle générale. À cette commission s’ajoutent les frais de gestion et ceux qui sont associés à la recherche d’un nouveau locataire.

Quels sont les risques à éviter ?

Confier la gestion immobilière de son bien locatif permet d’écarter un grand nombre de difficultés. Mais des risques subsistent.

Il faut avant tout éviter les vacances locatives trop longues, qui équivalent à des pertes de revenus conséquentes. Ces vacances ne sont pas compensées par le gestionnaire. Conseil : investissez dans les zones tendues, celles qui enregistrent un important flux migratoire positif.

Autre difficulté récurrente : les loyers impayés. Dans ce cas, l’agence immobilière n’est pas responsable. La parade consiste à souscrire une assurance pour impayés.

Dans le cas particulier des LMNP, il faut aussi veiller à la règlementation en matière de mobilier. S’il n’est pas conforme, l’investissement risque d’être requalifié. Et comme il vaut mieux prévenir que guérir, autant faire figurer dans le contrat de location une clause annonçant que toute dégradation se paie à la sortie des lieux !

Page mise à jour le 19/01/2023