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Tout savoir sur l’investissement dans l’immobilier en loi Monuments Historiques à Bordeaux

Quels sont le concept et les objectifs de ce dispositif ?

La loi Monuments Historiques est entrée en vigueur le 31 décembre 1913 et fait partie des plus anciens dispositifs de défiscalisation immobilière. L’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) est venu compléter le dispositif de 1913 sur les monuments historiques par la loi du 23 juillet 1927. Jusqu’en 2005, cet inventaire a concerné les biens meubles et les biens immeubles inscrits au titre des monuments historiques.

La loi Monuments Historiques a été mise en place afin de permettre aux investisseurs qui achètent un bien immobilier classé « Monuments Historiques » ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, en vue de le restaurer, de bénéficier d’une déduction fiscale. Selon la loi, les biens qui sont considérés comme Monuments Historiques (MH) sont « les immeubles dont la conservation présente, du point de vue de l’histoire ou de l’art, un intérêt public ».

Bien qu’elle ait connu quelques modifications au fil des années, la loi sur les Monuments Historiques participe encore aujourd’hui à la conservation et à la restauration du patrimoine architectural français, comme c’est le cas dans de grandes villes telles que Bordeaux ou Toulouse.

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques à Bordeaux ?

La loi Monuments Historiques comporte de nombreux avantages fiscaux pour les investisseurs propriétaires d’un bien classé dans la métropole bordelaise, ils peuvent grâce à ce dispositif :

  • être exonéré des droits de succession

  • déduire les primes d’assurance

  • les dépenses éligibles sont imputables d’abord sur les revenus fonciers, puis, en cas d’excédent, sur le revenu global sans plafond. Le reliquat éventuel est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes. L’impact fiscal a lieu l’année du décaissement des fonds.

À la différence d’autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel par exemple, la loi Monuments Historiques est très souple :

  • le propriétaire peut soit occuper son bien à titre de résidence principale, soit le louer. Si le bien est loué, les dépenses suivent le régime d’imputation sur revenus fonciers puis revenu global. Si le propriétaire s’en réserve la jouissance, un régime particulier peut s’appliquer, avec une imputation limitée à 50 % des dépenses, sauf ouverture gratuite à la visite sous conditions

  • aucun plafond de loyer n’est exigé : le montant fixé par le propriétaire est libre

  • aucun plafond de ressources pour les locataires

  • pas de plafonnement des niches fiscales

Bon à savoir

La loi Malraux ouvre droit à une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % selon les cas, tandis que la loi Monuments Historiques relève d’une réduction d’assiette : les dépenses éligibles sont imputées sur les revenus fonciers puis sur le revenu global sans plafond

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Quelles sont les conditions du dispositif Monuments Historiques dans la ville de Bordeaux ?

  • Dans le cadre d’un investissement locatif en loi Monuments Historiques, le bien doit être loué pendant les 3 années suivant la dernière imputation déficitaire sur le revenu global.

  • Le régime Monuments Historiques concerne principalement les immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques. Il peut également concerner les immeubles ayant reçu le label de la Fondation du patrimoine, lorsque ce label a été accordé sur avis favorable de l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine. L’éligibilité doit être vérifiée au cas par cas avant tout investissement sur le site Mérimée.

    Bon à savoir

    Il est important de noter que si un bien immobilier ne répond à aucun de ces critères, même s’il est construit et situé dans un site classé, il ne peut pas bénéficier des avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques.

  • Sont considérés comme des travaux éligibles :

    • Les travaux de réparation et d’entretien : Il s’agit de tous les travaux nécessaires pour maintenir le bien en bon état, tels que la réfection de la toiture, la restauration des façades, le remplacement des menuiseries, etc.
    • Les travaux d’amélioration des locaux d’habitation : Ces travaux visent à améliorer le confort des occupants du bien, comme l’installation de chauffage central, la mise en place de l’isolation thermique, la création de salles de bains, etc.

    Par ailleurs, les travaux de rénovation doivent respecter les prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) qui peut exiger une modification ou des travaux supplémentaires afin d’en assurer la sauvegarde.

    Une fois les travaux effectués, le propriétaire doit s’engager à conserver le bien immobilier pendant au moins 15 ans à compter de son acquisition. Les travaux portant sur un immeuble classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques sont strictement encadrés. Un immeuble classé ne peut être détruit, déplacé, restauré, réparé ou modifié sans autorisation administrative.

  • La particularité du régime Monuments Historiques réside dans son mécanisme de réduction d’assiette. Les dépenses éligibles sont imputables d’abord sur les revenus fonciers, sans limitation de montant, puis, en cas d’excédent, sur le revenu global sans plafond. Les intérêts d’emprunt peuvent également être pris en compte lorsqu’ils remplissent les conditions fiscales applicables.

    Les dépenses prises en charge par loi Monuments Historiques sont les suivantes (listées par l’article 31 du CGI) :

    • dépenses de réparation et d’entretien du bien immobilier
    • dépenses affectées à l’amélioration des locaux d’habitation
    • intérêts et frais d’emprunt
    • frais de gestion, de garde et de procédure
    • provisions pour charges de copropriété
    • impôts et taxes
    • primes d’assurance

  • La déclaration s’effectue, le cas échéant, via la 2044 spéciale.

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À qui s’adresse la loi Monuments Historiques ?

  • Investisseurs imposés parmi les tranches les plus élevées du barème IR.
  • Investisseurs imposés parmi les tranches les plus élevées du barème IR et percevant des revenus fonciers imposables.
  • l’investissement doit être réalisé l’année d’encaissement du revenu exceptionnel.

Comment se passe la succession dans le cadre de la loi Monuments Historiques ?

Exonération des droits de succession

Les immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques peuvent bénéficier, sous conditions, d’une exonération totale de droits de mutation à titre gratuit. Cette exonération ne s’applique qu’aux biens visés par une convention à durée indéterminée conclue avec l’administration compétente.

Conditions d’exonération

Pour bénéficier de cette exonération, les héritiers, donataires ou légataires doivent signer une convention à durée indéterminée avec les ministères de la Culture et des Finances. Cette convention doit notamment préciser :

  • Les modalités d’entretien du bien.
  • Les conditions d’accès au public.
  • Le maintien des meubles.

Obligations des héritiers

Les héritiers s’engagent à respecter les obligations définies dans la convention, sous peine de perdre l’exonération des droits de succession. Ces obligations portent notamment sur :

  • La conservation du bien en bon état.
  • L’ouverture du bien au public pendant une certaine durée chaque année.
  • La mise à disposition du public des informations relatives au monument.
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Page mise à jour le 29/04/2026