Investir en loi Monuments Historiques en convention avec l’anah

Contrairement à la quasi-totalité des niches fiscales, le dispositif Monuments Historiques n’est pas soumis au plafonnement global des avantages fiscaux (10 000 €/an). Les charges et travaux de restauration sont déductibles en totalité, d’abord sur les revenus fonciers, puis sur le revenu global.

Les biens assortis d’une convention ANAH sont proposés à un prix inférieur au marché, en contrepartie des engagements de loyer plafonné. Cette décote améliore mécaniquement le rendement de l’opération et réduit l’effort d’investissement initial.

Les monuments historiques classés ou inscrits sont des biens rares, à forte identité architecturale. Leur valeur à la revente s’inscrit dans une logique de long terme, souvent décorrélée des cycles immobiliers classiques.

En cas de succession, une exonération des droits de mutation à titre gratuit est envisageable, sous réserve qu’une convention ait été établie avec l’État et que les conditions d’entretien du bien soient respectées.

La loi Monuments Historiques est compatible avec le conventionnement Loc’Avantages de l’ANAH. Les deux dispositifs se combinent pour maximiser les avantages : déduction fiscale renforcée d’un côté, prix d’entrée réduit et loyers encadrés de l’autre.

Le logement doit être classé ou inscrit au titre des monuments historiques. Il doit présenter un intérêt architectural ou historique avéré. Il peut être acquis en détention directe ou via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.

Les travaux réalisés doivent être des travaux de restauration éligibles. Ils doivent être effectués par des entreprises agréées et sous le contrôle de l’architecte des bâtiments de France. La déduction s’applique l’année du paiement effectif des factures.

L’investisseur doit louer le bien nu à titre de résidence principale du locataire, pendant au moins 6 ans (contre 3 ans sans convention).

Le bien doit être conservé pendant 15 ans minimum à compter de l’acquisition. En cas de revente anticipée, le régime de droit commun des plus-values immobilières privées s’applique.

En contrepartie de l’avantage fiscal, le montant des loyers doit respecter des plafonds stricts définis selon trois niveaux : intermédiaire, social ou très social.

• Loyer intermédiaire (Loc 1), inférieur de 15 % au loyer de marché observé sur la commune du logement.
• Loyer social (Loc 2), inférieur de 30 % au loyer de marché observé sur la commune du logement.
• Loyer très social (Loc 3), inférieur de 45 % au loyer de marché observé sur la commune du logement.

À Toulouse, par exemple : les plafonds sont les suivants :

• Loc 1 : 11,31 €/m²
• Loc 2 : 9,31 €/m²
• Loc 3 : 7,32 €/m²

Les ressources du locataire (revenu fiscal de référence N-2) doivent respecter les plafonds suivants, selon la composition du foyer et la zone géographique du bien.