L’essentiel
- Le BRS (Bail Réel Solidaire) à Toulouse permet de devenir propriétaire d’un logement neuf à prix réduit, grâce à la dissociation entre le foncier et le bâti.
- Des conditions d’achat avantageuses : prix de vente encadrés, TVA réduite à 5,5 %, redevance foncière modérée et sécurisation de la revente.
- Un dispositif encadré par la loi : réservé aux ménages sous plafonds de ressources, engagement d’occupation en résidence principale et agrément obligatoire d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS).
Vous avez toujours souhaité devenir propriétaire de votre résidence principale dans un quartier de Toulouse ? Et bien sachez qu’avec le Bail Réel Solidaire en Haute-Garonne, votre rêve peut tout à fait devenir réalité. En effet, accéder à la propriété dans des quartiers très demandés de la ville rose est désormais possible même pour les foyers les plus modestes. Depuis quelques années, le conseil départemental pousse ce dispositif dans un objectif d’égalité des chances.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire (BRS) ?
Le Bail Réel Solidaire est un contrat de location longue durée (de 18 à 99 ans) conclu entre un OFS (organisme de foncier solidaire) et une personne en quête d’un logement (le preneur). Lancé en 2014, ce dispositif permet aux OFS d’acheter et de garder la propriété foncière sur les logements et d’en céder le bâti. Pour simplifier : les acheteurs deviennent propriétaires du bien à Toulouse, mais louent le terrain sur lequel le logement se trouve. Ce type de bail est dirigé vers un public cible bien particulier : les ménages modestes, les opérateurs revendant des immeubles ou aux bailleurs qui souhaitent mettre leurs biens en location.
Bon à savoir
Attention, passer par un BRS implique de respecter certaines conditions pour la mise en location des biens : les plafonds de ressources par zone, occuper le logement au titre de résidence principale et s’acquitter d’une redevance ainsi que d’une mensualité.
En savoir plus sur le Bail Réel et Solidaire.
Pourquoi acheter son logement à Toulouse avec un bail réel solidaire ?
Devenir propriétaire de son logement à Toulouse via un bail réel solidaire vous offre la possibilité de profiter d’avantages financiers, mais aussi fiscaux !
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Des prix d’achat réduits
En effet, dans une opération d’achat immobilier, le foncier représente une part importante du prix annoncé, environ 15 à 30 % de la valeur du bien. C’est autant d’économisé lorsque l’on passe par un BRS ! Ce qui vous permet de dégager l’équivalent de la somme pour un autre poste de dépense.
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Une TVA réduite à 5.5 % et le financement via le PTZ
L’ensemble des nouveaux propriétaires de logements neufs sur Toulouse bénéficient d’une TVA moindre, à 5.5 % (sous conditions). Vous pourrez également, si votre profil le permet (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les deux dernières années), profiter du PTZ, en principe destiné aux acquisitions en pleine propriété.
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Un abattement de la taxe foncière selon la commune choisie
En fonction de la commune où se situe le logement choisi, vous pourrez bénéficier d’un abattement de la taxe foncière pouvant atteindre jusqu’à 30 %.
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Les logements neufs BRS à Toulouse
Vous souhaitez accéder à la propriété via le Bail Réel Solidaire à Toulouse ? Vous rêvez de vous installer dans un quartier prisé de la ville rose ? Sporting Promotion vous offre l’opportunité de découvrir une vaste gamme d’appartements et de logements neufs éligibles au BRS et à l’accession à prix maîtrisé. Découvrez la liste des programmes éligibles dans la ville de Toulouse.
Comment bénéficier du dispositif ?
Comme tout dispositif d’accession à la propriété mis en place par le gouvernement, il est indispensable, pour être éligible, de répondre à certains critères et respecter certaines conditions.
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Le logement
La première condition à respecter est d’occuper le logement au titre de résidence principale et que le bien, acheté neuf, en VEFA ou avec des travaux de rénovation à effectuer, se situe dans une zone éligible au dispositif.
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Les conditions liées à l’accédant
Tout le monde ne peut pas prétendre à accéder à la propriété via le BRS à Toulouse. Seuls trois profils sont ciblés : les ménages modestes, les opérateurs qui s’engagent à céder le bâti ou les opérateurs qui s’engagent à louer les logements construits aux foyers modestes.
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Les plafonds de ressources
Vous souhaitez devenir propriétaire via un Bail Réel Solidaire à Toulouse, retrouvez ci-dessous les plafonds de ressources pratiqués en fonction des zones.
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Les conditions de revente
Vous souhaitez remettre votre bien acheté via un BRS sur le marché toulousain ? Aucun problème, vous êtes tout à fait dans votre droit. Pour autant, il faudra respecter certaines démarches.
La première démarche consiste à contacter l’OFS gestionnaire, qui contrôle le dossier et valide le prix de cession : celui-ci est plafonné et correspond en général au prix d’achat initial réévalué selon une règle d’indexation définie au bail (par exemple un indice de référence), afin d’éviter toute plus-value spéculative.
Le vendeur dispose ensuite d’un délai (souvent jusqu’à 12 mois selon les clauses de l’opération) pour trouver un acquéreur éligible, c’est-à-dire respectant les plafonds de ressources et l’occupation en résidence principale. En cas de difficulté à vendre, certains OFS prévoient une garantie de rachat ou une solution de relogement, avec un délai fréquemment annoncé autour de 6 mois.
Lors de la vente, le bail est transmis au nouvel acquéreur et sa durée est généralement reconstituée (“rechargée”) pour repartir sur la durée contractuelle prévue, typiquement de 18 à 99 ans, selon les conditions du BRS.
| Composition du ménage | Plafond de ressources Zone A (Toulouse) | Plafond de ressources Zone B1 | Plafond de ressources en zone B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 38 508 € | 38 508 € | 33 479 € |
| 2 personnes | 57 555 € | 57 555 € | 44 710 € |
| 3 personnes | 75 447 € | 69 183 € | 53 766 € |
| 4 personnes | 90 078 € | 82 871 € | 64 910 € |
| 5 personnes | 107 173 € | 98 101 € | 76 357 € |
| 6 personnes | 120 598 € | 110 396 € | 86 055 € |
| Personnes supplémentaires | 13 440 € | 12 301 € | 9 599 € |
Qui sont les Organismes de Foncier Solidaire présents à Toulouse ?
À Toulouse, plusieurs Organismes de Foncier Solidaire (OFS) interviennent afin de développer et gérer des opérations en Bail Réel Solidaire. Parmi les acteurs identifiés sur le territoire figurent :
- Occitalys Foncier,
- Le COL,
- La Coopérative d’habitations,
- EPFL Grand Toulouse.
Qu’est-ce que la redevance BRS et quel est son montant à Toulouse ?
La redevance BRS à Toulouse est une redevance foncière mensuelle versée à l’OFS pour l’occupation du terrain : le ménage est propriétaire du logement, mais pas du foncier. Dissociée du prix d’achat, elle se situe souvent entre 1 € et 4 € par m²/mois selon l’opération et sert à financer le portage et la gestion du terrain, tout en préservant un prix durablement abordable et en limitant la spéculation.
Où acheter un logement BRS à Toulouse ?
La ville de Toulouse est située en zone A depuis la réforme flash du Gouvernement (octobre 2023), ce qui signifie que les différents quartiers peuvent potentiellement abriter des logements éligibles au Bail Réel Solidaire. Au cœur même de la ville, vous trouverez des biens dans des quartiers comme le quartier de la Gloire, Lalande, les Amidonniers… Le choix du quartier est vaste.
Les amoureux du centre-ville trouveront leur bonheur dans des quartiers comme les Minimes ou Jolimont, quand les férus d’un peu plus de ruralité préféreront La Roseraie ou le Château de l’Hers.
Comment trouver un logement en BRS à Toulouse ?
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Vérifiez votre éligibilité au BRS
Vous devez, en premier lieu, vous assurer que vous remplissez les conditions réglementaires. Vos revenus ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par l’État (par exemple, 57 555 € pour un ménage de deux personnes à Toulouse). Vous ne devez pas être propriétaire de votre résidence principale et vous engagez à occuper le logement acquis en tant que résidence principale.
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Recherchez les programmes BRS disponibles à Toulouse
Une fois votre éligibilité confirmée, vous pouvez consulter l’annuaire des logements disponibles sur BoRiS afin d’identifier les programmes en cours ou à venir dans la métropole toulousaine. La plateforme vous redirige vers les sites des Organismes de Foncier Solidaire (OFS) concernés, tels que Les Chalets ou Le Col et les promoteurs comme Sporting Promotion, où sont détaillées les offres en commercialisation.
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Prenez contact avec l’OFS ou le promoteur
Après avoir repéré un programme, n’hésitez pas à prendre directement contact avec l’OFS ou le promoteur afin de connaître les logements disponibles, les prix, les délais et les modalités de candidature.
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Constituez votre dossier de candidature
Vous devez préparer un dossier complet et prêt à déposer comprenant notamment vos avis d’imposition, vos justificatifs d’identité et de situation familiale, ainsi que les éléments relatifs au financement (accord bancaire de principe, estimation du prêt à taux zéro si applicable).
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Signez les actes et finalisez l’acquisition
Une fois votre dossier accepté, vous signez chez le notaire une promesse de Bail Réel Solidaire et un contrat de réservation en VEFA, assortis de conditions suspensives de financement. Vous devenez propriétaire lors de la signature de l’acte authentique, après obtention définitive de votre prêt.
Quelles sont les limites du Bail Réel Solidaire ?
Le BRS sécurise l’accession abordable, mais il impose des règles qui doivent être assumées dès l’achat.
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Mutation professionnelle hors Toulouse : la location n’est pas libre
En cas de changement de situation (mutation professionnelle, séparation géographique, expatriation), l’occupation d’un logement en Bail Réel Solidaire reste strictement encadrée. Le principe demeure l’usage du bien en tant que résidence principale, ce qui distingue le BRS d’un logement classique. Vous pouvez soit revendre le logement selon les règles fixées par l’OFS, soit, à titre exceptionnel, le mettre temporairement en location. Cette dérogation est soumise à l’autorisation écrite préalable de l’OFS. Le loyer est plafonné et le locataire doit respecter des plafonds de ressources, afin de garantir l’objectif d’accession sociale à la propriété.
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Revendre son bien : encadrement strict des prix à la revente
Contrairement au marché libre, le prix de revente est plafonné. Il est calculé selon le prix d’achat initial actualisé par un indice (souvent l’inflation) défini par l’OFS (Organisme de Foncier Solidaire). Vous ne bénéficiez pas de l’envolée des prix immobiliers du quartier.
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Héritage : continuité sous conditions
Les héritiers peuvent habiter le bien s’ils respectent les plafonds de ressources. S’ils dépassent les plafonds, ils sont obligés de revendre le bien à un ménage éligible.
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Travaux et plus-value : tous les travaux ne sont pas valorisables
Une rénovation (cuisine, salle d’eau, sols) peut améliorer l’usage, mais la valorisation à la revente dépend des règles du bail et des justificatifs. Les travaux d’embellissement ne sont pas toujours valorisés dans le prix de revente. Seules les factures de gros travaux validées par l’OFS peuvent éventuellement être intégrées au calcul de revente.
Ils nous font confiance
Exemple
L’exemple d’un couple toulousain qui accède à la propriété via un bail réel solidaire
Emmanuelle et Laurent, mariés, 2 enfants, avec un revenu fiscal de référence de 40 000 € par an, ont toujours voulu devenir propriétaires d’un appartement dans un quartier de Toulouse. La ville rose étant située en zone A, elle est éligible au BRS.
Leur choix s’est porté sur un T4 de 88 m² dans une résidence au sein du quartier des Minimes pour un montant de 230 000 €.
Une fois leur éligibilité testée et validée, ils prennent contact avec l’OFS chargé de la commercialisation qui va prendre en charge leur dossier. Lorsque ce dernier est validé, ils pourront alors rechercher le financement aux meilleures conditions du marché pour acquérir leur résidence principale.
En investissant via le Bail Réel Solidaire, le couple va :
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- bénéficier d’un prix plafonné, réduit,
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- économiser 10 350 € de TVA,
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- profiter de frais de notaire réduits,
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- utiliser PTZ pour financer en partie leur acquisition.
Après 15 ans d’une vie heureuse dans leur logement, les enfants sont partis et le couple décide de revendre le bien pour partir vivre à l’étranger. Ils ne trouvent pas d’acheteur, c’est donc l’OFS qui se charge d’estimer et de racheter le bien. Certes, ils n’auront pas fait de plus-value, mais ils auront retrouvé leur mise de départ et repartent avec un apport pour financer leur future résidence principale !
Questions fréquentes
Quels sont les meilleurs quartiers pour devenir propriétaire ?
Si vous souhaitez devenir propriétaire de votre résidence principale à Toulouse, les meilleurs quartiers pour investir sont : Lalande, Minimes et Château de l’Hers. Dans ces quartiers calmes et bien desservis, vous trouverez sans aucun doute la perle rare pour loger votre famille. Les programmes immobiliers dans ces quartiers allient confort et sécurité dans un cadre de vie idéal.
Quels sont les autres dispositifs d’aide à l’accession à la propriété à Toulouse ?
Pour devenir propriétaire de sa résidence principale à Toulouse, il existe d’autres dispositifs mis en place, à l’instar du BSR. En effet, acquérir un bien immobilier peut se faire également en passant par le PSLA ou par le mécanisme de l’accession maîtrisée, en fonction de votre profil acquéreur.
Quelle est la durée d’un BRS à Toulouse ?
La durée est longue (généralement entre 18 et 99 ans) et le mécanisme est conçu pour maintenir la vocation d’accession abordable dans le temps.
Dans quelle zone se trouve la commune de Toulouse ?
La commune de Toulouse est classée en zone A. En conséquence, les plafonds de ressources applicables sont ceux de la zone A, lesquels doivent être appréciés en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale.
Qu’est-ce qui différencie le BRS du PSLA ?
Le BRS repose sur la dissociation foncier/bâti via un OFS et une revente encadrée dans la durée, tandis que le PSLA relève d’une logique de location-accession (phase locative puis levée d’option) avec des conditions propres.
Comment est calculé le prix de revente ?
Le prix de revente d’un bien en Bail Réel Solidaire (BRS) ne suit pas le marché immobilier classique. En 2025, il reste strictement encadré par l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) pour garantir que le logement reste abordable pour les futurs acquéreurs et basé sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) ou l’Indice des Prix à la Consommation (IPC)
Par exemple : si vous avez acheté un appartement à Toulouse en 2020 pour 200 000 € et que l’indice de référence a progressé de 8 % en 5 ans :
- Prix actualisé : 216 000 €.
- Travaux validés : + 5 000 € (cuisine neuve).
- Prix de vente maximum : 221 000 €.
La location du logement est-elle autorisée ?
La location d’un logement acquis en Bail Réel Solidaire (BRS) n’est pas autorisée dans le cadre général du dispositif. Le principe fondamental du BRS est que le logement doit servir de résidence principale à l’acquéreur. Il est formellement interdit de louer le bien en location saisonnière (plateforme Airbnb) mais des dérogations temporaires et encadrées existent pour certaines situations (mutation professionnelle, cas de force majeure ou raisons de santé graves).
En savoir plus
- Les avantages pour devenir propriétaire à Toulouse.
- Le dispositif BRS à Bordeaux.
- Découvrez comment acheter avec le Prêt à Taux Zéro à Toulouse.
Page mise à jour le 19/09/2025