L’essentiel
- Le statut de bailleur privé évolue en loi Jeanbrun aussi appelée dispositif Relance Logement.
- Parmi les principaux avantages : un amortissement fiscal de 3,5 % à 5,5 % pour un logement neuf ou en VEFA et 3 % à 4 % pour un logement ancien rénové sous conditions de travaux avec un plafond allant de 8 000 € à 12 000 € par an.
- La loi cible toutes les villes de France, incluant des métropoles à forte tension locative comme Toulouse et Bordeaux.
Le dispositif Jeanbrun est destiné à redynamiser l’investissement locatif en France à partir de 2026. Dans un marché marqué par la contraction de l’offre et par la baisse des mises en chantier, ce mécanisme fiscal viserait à mobiliser l’épargne des ménages pour remettre sur le marché des logements à loyers plafonnés, tout en proposant un cadre de déduction fiscale structuré par l’amortissement. Plutôt qu’une réduction d’impôt immédiate, le dispositif reposerait sur une défiscalisation progressive grâce à un mécanisme d’amortissement permettant de déduire une fraction du prix d’achat du bien de ses revenus imposables. Ce cadre structuré pourrait inciter les investisseurs, ayant déserté le marché après la fin du Pinel en décembre 2024, à soutenir l’objectif gouvernemental de produire 50 000 logements locatifs privés dès 2026 (source : info.gouv.fr).
L’actualité du dispositif Jeanbrun au 30 janvier 2026
Le « Statut Bailleur Privé » évolue en dispositif Jeanbrun (aussi appelé dispositif Relance Logement). Celui-ci a été intégré au projet de loi de finances pour 2026 (PLF 2026) tel que présenté par le Gouvernement. Afin de pallier l’absence de majorité absolue, le Premier ministre Sébastien Lecornu a eu recours à l’article 49.3 le 30 janvier 2026 pour permettre l’adoption du budget. En l’absence de motion de censure adoptée par l’opposition, le texte sera considéré comme définitivement adopté par l’Assemblée nationale (Source : assemblee-nationale.fr).
Qu’est-ce que le dispositif d’investissement locatif Jeanbrun ?
La création du dispositif Jeanbrun s’explique par une crise du logement jugée critique et durable. Ce constat s’appuie notamment sur le poids financier important pesant sur les Français, qui consacreraient en moyenne 28 % de leurs revenus à leur habitat. Parallèlement, l’offre locative aurait reculé d’environ 15 % en cinq ans, tandis que les mises en chantier auraient diminué de 22 % entre décembre 2024 et novembre 2025 par rapport à la moyenne quinquennale précédente. Cette situation serait aggravée par la saturation du parc social qui ferait face à 2,9 millions de dossiers en attente, rendant ainsi indispensable une relance conjointe des parcs privé et social.
Face à ce constat, l’État afficherait des ambitions chiffrées pour inverser la tendance :
- atteindre un rythme de 400 000 logements construits par an pour livrer 2 millions de logements d’ici 2030,
- viser la construction de 50 000 logements locatifs privés et de 125 000 logements sociaux,
- une enveloppe supplémentaire de 500 millions d’euros serait allouée à 700 bailleurs sociaux pour accélérer la construction et la rénovation.
- Informez-vous sur le dispositif Jeanbrun qui pourrait entrer en vigueur en 2026.
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Quels seraient les avantages du dispositif de défiscalisation Jeanbrun ?
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Un amortissement fiscal au cœur du dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun introduirait un mécanisme d’amortissement fiscal différencié selon la catégorie de loyer pratiquée, avec un plafonnement annuel par foyer fiscal. Cet amortissement porterait sur la valeur du bien immobilier (soit 80 % hors terrain) et constituerait l’un des principaux leviers de défiscalisation immobilière.
Pour un logement neuf, les taux d’amortissement pourraient être fixés à :
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3,5 % par an pour un logement à loyer intermédiaire,
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4,5 % par an pour un logement à loyer social,
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5,5 % par an pour un logement à loyer très social.
Pour un logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation, les taux envisagés seraient plus modérés :
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3 % par an pour un logement à loyer intermédiaire,
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3,5 % par an pour un logement à loyer social,
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4 % par an pour un logement à loyer très social.
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Un montant de déduction fiscale plafonné
Le montant de la déduction fiscale serait plafonné afin de contenir l’avantage accordé. Il pourrait atteindre :
- 8 000 € par an pour un logement intermédiaire,
- 10 000 € par an pour un logement social,
- 12 000 € par an pour un logement très social
Ce qui limiterait mécaniquement l’amortissement effectivement déductible au titre de chaque exercice fiscal.
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L’imputation du déficit foncier sur le revenu global
L’un des atouts majeurs de la loi Jeanbrun résiderait dans le cumul, encore inédit pour les particuliers, de l’amortissement fiscal et du déficit foncier. Ce mécanisme permettrait une optimisation maximale : les charges supérieures aux loyers (travaux, intérêts, taxes) généreraient un déficit imputable sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €.
- Tout savoir sur le déficit foncier.
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Le cumul avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLi)
Le dispositif Jeanbrun, pourrait être compatible avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), sous réserve du respect strict des conditions réglementaires et fiscales propres à chacun des régimes.
- Tout savoir sur le Logement Locatif Intermédiaire.
Quelles seraient les conditions de la loi fiscale Jeanbrun ?
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Les biens éligibles
Le logement devrait impérativement se situer au sein d’un immeuble collectif, excluant ainsi les maisons individuelles du bénéfice fiscal.
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La zone géographique
Contrairement aux dispositifs d’investissement locatif comme le Logement Locatif Intermédiaire, le périmètre d’application serait national : l’accès au dispositif serait donc possible dans toutes les communes de France, y compris au sein des secteurs les plus tendus.
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La nature du bien acquis
Pour ouvrir droit à l’amortissement, le bien devrait correspondre à l’une des catégories suivantes :
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un logement neuf ou acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA),
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un logement ancien, sous réserve de réaliser des travaux de réhabilitation représentant au moins 30 % de la valeur du bien.
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L’engagement de location
Le propriétaire s’engagerait à louer le logement nu, à titre de résidence principale, pour une durée minimale de 9 ans.
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Le plafonnement des loyers
En contrepartie de l’avantage fiscal, le montant des loyers devrait respecter des plafonds stricts définis selon trois niveaux de loyers : intermédiaire, social ou très social.
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L’interdiction de location au cercle familial
Afin de garantir la vocation sociale du dispositif et de prévenir tout abus, la location à un membre du cercle familial proche (ascendants ou descendants) serait formellement exclue. Le non-respect de cette condition pourrait entraîner la remise en cause de l’ensemble des avantages fiscaux perçus.
Peut-on investir via le dispositif Jeanbrun (bailleur privé) à Toulouse ?
Le dispositif Jeanbrun est une option intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif à Toulouse. Avec ses nombreux quartiers attractifs (Rangueil, Ramonville, Sainte-Agne, Lardenne, Croix Daurade, Borderouge…), la ville attire chaque année davantage d’investisseurs immobiliers.
Bien qu’en difficulté suite à la hausse des taux, le marché immobilier locatif reste attractif, notamment grâce aux loyers en constante progression. Selon l’Observatoire des Loyers, le loyer de marché médian s’élève à 11,7 €/m² à Toulouse au 1er semestre 2026.
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Peut-on investir via le dispositif Jeanbrun bailleur privé à Bordeaux ?
Bordeaux offre de belles opportunités pour les investisseurs souhaitant investir dans l’immobilier locatif avec le dispositif Jeanbrun. Grâce à la forte demande locative et à la croissance démographique, l’investissement locatif y est particulièrement intéressant. D’après les données publiées par Le Figaro Immobilier, le prix médian d’un logement s’élève à 4 477 €/m², tandis que le loyer médian atteint 20 €/m² au 1er semestre 2026. Selon le baromètre de la FNAIM daté de juin 2024, la rentabilité brute moyenne à Bordeaux (hors charges et fiscalité) est estimée à 3,8 %.
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Questions / réponses
Quelle est la différence entre le statut de Bailleur Privé et le dispositif Jeanbrun ?
Le statut de Bailleur Privé évolue pour devenir la loi Jeanbrun en janvier 2026. Portée par le ministre Vincent Jeanbrun et intégrée à la loi de finances 2026, ce dispositif permettrait d’amortir son bien.
Quelle est la différence entre la Loi Jeanbrun et le Dispositif Relance Logement ?
Il s’agit du même dispositif. Le plan « Relance Logement » est l’initiative globale du Gouvernement pour construire 2 millions de logements d’ici 2030. La loi Jeanbrun en constituerait le volet fiscal.
Pourquoi investir en loi Jeanbrun en 2026 ?
L’investissement répondrait à une pénurie critique, marquée par une chute de 15 % de l’offre locative en cinq ans. En 2026, ce dispositif restaurerait l’attractivité du secteur avec un avantage fiscal puissant (jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an) et une application sur tout le territoire, sans restriction de zonage.
En quoi la “défiscalisation” Jeanbrun serait-elle différente d’une réduction d’impôt ?
Elle passerait par une déduction fiscale : l’amortissement et les charges réduiraient la base taxable des revenus locatifs (et, dans certaines limites annoncées, d’autres revenus), plutôt que d’accorder un crédit ou une réduction d’impôt calculée en pourcentage du prix d’achat.
Quels seraient les inconvénients liés au dispositif ?
Face à la lourdeur des responsabilités légales et fiscales, il convient de se faire accompagner par un professionnel. De plus, les risques liés à la gestion locative (loyers impayés, litiges avec les locataires…) sont souvent source de stress pour le bailleur qui doit consacrer du temps et des ressources à la gestion de son parc immobilier.
Qu’est-ce qu’un bailleur privé ?
Le bailleur privé est une personne physique ou morale qui met à disposition des logements en location pour les particuliers.
Le statut de bailleur privé comprend différents types de propriétaires :
- les propriétaires individuels,
- les sociétés civiles immobilières (SCI),
- les investisseurs institutionnels.
La condition de bailleur privé est donc déterminée par la nature du propriétaire et non par le type de logement proposé à la location.
Quelles sont les différences entre le bailleur privé et le bailleur public ?
Le bailleur privé (personne physique ou morale), vise à rentabiliser son investissement en proposant des logements locatifs du secteur libre, sans restriction sur les loyers ou les conditions d’accès (sauf s’il propose son logement via un dispositif fiscal comme le Pinel). Le bailleur public, quant à lui, est composé d’entités publiques ayant pour mission de fournir des logements sociaux à des ménages à revenus modestes, avec des loyers encadrés et des conditions d’accès soumises à des critères de ressources. Les objectifs du bailleur privé sont principalement financiers, tandis que ceux du bailleur public visent la facilitation de l’accès au logement et la mixité sociale. Les deux acteurs jouent un rôle important dans le dynamisme du marché immobilier en France.
Quels sont les autres dispositifs pour investir en tant que bailleur privé ?
Parmi les principaux dispositifs fiscaux existants, on trouve le dispositif Logement locatif Intermédiaire (LLI). Pour l’immobilier ancien avec travaux ou un projet de rénovation, on peut citer le dispositif Denormandie ou la loi Malraux. Les statuts LMNP et LMP pour l’investissement locatif en meublé ne devraient pas être compatibles avec.
Quelle différence entre le LLI et le dispositif Jeanbrun ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) cible les revenus trop élevés pour le social mais insuffisants pour le marché libre. Le dispositif Jeanbrun s’adresserait directement aux bailleurs privés et couvrirait un spectre plus large : logements intermédiaires, sociaux et très sociaux.
En savoir plus
- Informez-vous sur le statut LMNP pour investir en meublé.
- Tout savoir sur la loi Malraux.
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Page mise à jour le 30/01/2026