L’investissement en loi Malraux à Toulouse devient particulièrement lisible depuis l’entrée en vigueur du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) du cœur historique. Approuvé le 17 février 2025 et applicable depuis le 13 juin 2025, ce cadre fixe des règles d’urbanisme spécifiques au Site Patrimonial Remarquable (SPR) et rend la défiscalisation Malraux mobilisable dans ce périmètre.
Le SPR toulousain couvre environ 256 hectares. Son tracé suit les anciens remparts, délimités par : le boulevard Lascrosses, le secteur des allées du Grand Rond et la place du Fer à Cheval. Cela permet ainsi d’identifier avec cohérence les quartiers les plus pertinents pour investir en loi Malraux dans une logique de valorisation patrimoniale et d’optimisation fiscale.
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Le quartier Capitole / Centre-ville
Le secteur Capitole / Centre-ville demeure le moteur économique, touristique et symbolique de la Ville Rose. La proximité immédiate de la Place du Capitole, des commerces et des transports (métro, bus tisséo, tramway) garantit une demande locative continue, presque mécanique. Les immeubles situés rue Saint-Rome, rue du Taur ou rue Alsace-Lorraine concentrent une forte désirabilité.
Fin 2025, les prix moyens atteignent 5 245€/m² pour un appartement dans l’hypercentre. Les contraintes patrimoniales y sont élevées, mais une stratégie intelligente consiste souvent à viser des rues légèrement en retrait, plus calmes, sans perdre l’ADN central.
Le quartier des Carmes
Le quartier des Carmes incarne un compromis rare entre centralité, ambiance village et prestige historique. Structuré autour de la place des Carmes, il séduit étudiants, jeunes actifs et cadres urbains. Les rues des Filatiers, Pharaon ou Ozenne concentrent des opérations Malraux particulièrement efficaces.
Depuis l’entrée en vigueur du PSMV sur l’intégralité du quartier, l’avantage fiscal est maximal (30 %), avec un plafond inchangé de 400 000 € de travaux. En 2025, malgré des prix souvent supérieurs à 5 000 €/m² pour les biens d’exception, la rareté des logements rénovés sécurise la plus-value à long terme. La vacance locative y est quasi inexistante, portée par une clientèle solvable et fidèle.
Le quartier Saint-Étienne
Le quartier Saint-Étienne joue clairement dans la cour du très haut de gamme. Proximité de la cathédrale, hôtels particuliers, rues emblématiques comme Croix-Baragnon ou Sainte-Anne : tout y appelle des projets Malraux “sans compromis”. Les travaux y sont plus techniques, mais la récompense est à la hauteur.
Fin 2025, le prix moyen atteint 5 552 €/m², avec des pointes à près de 7 000 €/m² dans les rues les plus prisées. La demande locative, composée de cadres supérieurs et de professions libérales, est hautement solvable, sans plafond de loyer imposé. Ici, la loi Malraux devient un véritable outil de transmission patrimoniale premium.
Le quartier Saint-Cyprien
Longtemps perçu comme un faubourg, Saint-Cyprien est désormais pleinement intégré au périmètre patrimonial, notamment autour de l’Hôtel-Dieu et des axes menant au Pont-Neuf. Le quartier combine identité forte, vie locale dense et accès direct au centre.
En décembre 2025, les prix moyens avoisinent 4 749 €/m² pour un appartement, offrant un point d’entrée plus accessible que l’hypercentre, tout en conservant une excellente liquidité à la revente. La population cible : jeunes cadres et professions libérales, renforce la solidité locative des opérations Malraux bien menées.
- En savoir plus sur le quartier Saint-Cyprien.
Le quartier Arnaud Bernard / Chalets
Ancienne porte royale de la ville, Arnaud Bernard connaît une métamorphose profonde, avec l’achèvement fin 2025 du réaménagement de sa place (végétalisation, pergola, nouveaux usages). Le prix moyen s’établit autour de 4 853 €/m² pour un appartement, soutenu par une politique active de lutte contre l’insalubrité, rendant la rénovation fiscalement stratégique.
À quelques pas, les Chalets offrent une alternative résidentielle plus calme, très recherchée pour leurs maisons toulousaines et immeubles de caractère. Ce secteur agit comme une zone de repli haut de gamme, idéale pour conjuguer sérénité et éligibilité Malraux.
