L’essentiel

  • Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) à Bordeaux permet d’investir dans un bien immobilier neuf ou ancien, de le louer meublé, et de bénéficier d’une fiscalité optimisée dans une ville à forte attractivité locative.
  • Ce statut permet de profiter de plusieurs avantages : récupération de la TVA sur le prix d’acquisition, amortissement du bien via le régime réel, choix du régime fiscal entre micro-BIC et régime réel.
  • Le statut LMNP est soumis à certaines conditions : le bien doit être loué meublé, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

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Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel à Bordeaux : comment ça fonctionne ?

Créé en 1949, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est l’un des régimes fiscaux les plus anciens de France. Il permet aux investisseurs bordelais d’acquérir un bien immobilier neuf ou ancien et de le louer meublé à un tiers, tout en bénéficiant d’une fiscalité optimisée. Sous certaines conditions, ce statut permet de récupérer la TVA sur l’achat du bien, notamment lorsqu’il est situé dans une résidence de services.

Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec deux options fiscales intéressantes : 

  • Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.
  • Le régime réel permet de déduire les charges et d’amortir le bien, réduisant ainsi l’imposition. 

Pour être éligible au statut de loueur non professionnel, les revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou 50 % des revenus globaux du foyer.

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Les conditions pour bénéficier du statut LMNP à Bordeaux

  • Les conditions de l’investisseur

    • Être une personne physique dont le domicile fiscal est localisé en France.
    • La location en LMNP ne doit pas être l’activité principale de l’investisseur. Il est donc considéré comme non professionnel et les revenus générés ne doivent pas dépasser certains seuils.

  • Les conditions de revenus locatifs

    Les revenus issus de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. En cas de dépassement de ces seuils, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est automatiquement requalifié en Loueur en Meublé Professionnel (LMP), entraînant une fiscalité différente et potentiellement moins avantageuse.

  • Les conditions liées au logement

    Le logement doit répondre à des critères précis pour être considéré comme “meublé”.  Il doit être équipé d’un ensemble de meubles et d’équipements permettant au locataire d’y vivre convenablement dès son arrivée : 

    • Un lit avec couette.
    • Des volets ou des rideaux dans les chambres.
    • Une table et des chaises.
    • Des étagères de rangement.
    • Des plaques de cuisson. 
    • Un réfrigérateur et congélateur. 
    • Des ustensiles de cuisine.
    • Un four ou four à microonde.
    • Des luminaires.
    • Du matériel de ménage.

    Si un de ces éléments est manquant, alors le logement pourrait être requalifié en location nue, entrainant la perte du régime LMNP et de ses avantages.

  • Les conditions administratives

    Pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel, l’investisseur doit déclarer son activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce dans les 15 jours suivant le début de la location. Il obtiendra un numéro de SIRET, indispensable pour déclarer ses revenus locatifs et bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP.

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Quels sont les logements éligibles au LMNP à Bordeaux ?

Les logements éligibles sont : 

  • Des appartements ou des maisons loués en meublé, dans le neuf ou dans l’ancien. 
  • Des logements en résidences de services (résidences séniors, EHPAD, résidences étudiantes, résidences d’affaires, résidences de tourisme) fournissant au moins trois services parmi : l’accueil et réception, la fourniture de linge, le petit déjeuner ou le ménage.

Les avantages fiscaux du statut LMNP à Bordeaux

  • Récupération de la TVA

    Dans le cadre d’un investissement dans le neuf ou en résidence de services (résidence étudiante, senior, EHPAD ou tourisme), le statut LMNP permet aux investisseurs de récupérer la TVA à hauteur de 20 % sur le prix d’acquisition du bien. Cette condition s’applique à condition que l’exploitant de la résidence propose des services para-hôteliers, tels que l’accueil, l’entretien du logement et la fourniture de petits-déjeuners. Cette récupération de TVA permet ainsi de réduire significativement le coût d’acquisition et d’améliorer la rentabilité de l’investissement.

  • Amortir son bien avec le régime réel

    Le régime réel du LMNP offre un levier fiscal puissant grâce au mécanisme de l’amortissement. Celui-ci permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien immobilier et des équipements meublés en tenant compte de leur usure progressive. Les investisseurs peuvent ainsi amortir des charges tels que les travaux de rénovation, l’achat de mobilier ou encore certains équipements, permettant de réduire considérablement le montant des revenus locatifs imposables. Cette optimisation fiscale favorise une rentabilité nette plus élevée et un allègement de la charge fiscale sur le long terme.

    Bon à savoir

    La loi de finances 2025 modifie le statut LMNP en ce début d’année 2025. Jusqu’à présent, les propriétaires pouvaient déduire les amortissements de leurs biens lors du calcul de la plus-value immobilière à la revente, ce qui réduisait l’impôt dû. Désormais, l’article 24 du PLF prévoit la réintégration de ces amortissements (concernant les travaux, le mobilier, les intérêts d’emprunt, etc.) dans le calcul de la plus-value, entraînant ainsi une imposition plus élevée sur les gains réalisés. Cette mesure ne concerne pas les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD, qui conservent leur régime fiscal actuel.

  • Préparer l’avenir et protéger ses proches

    Investir en LMNP permet de générer des revenus complémentaires, permettant de se constituer un patrimoine et assurer un complément de ressources à la retraite.

    Bon à savoir

    Les investisseurs en LMNP bénéficient d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat du bien immobilier sur 9 ans, à condition d’avoir investi avec le dispositif Censi-Bouvard avant le 1ᵉʳ janvier 2023.

Exemple d’un achat d’appartement LMNP dans une résidence à Bordeaux

En prévision de sa retraite, Claire, 45 ans, souhaite acheter un appartement T2 de 35m2 à 180 000€ dans une résidence neuve au sein de la Rive droite bordelaise. Grâce à son investissement LMNP, elle pourra obtenir des revenus complémentaires tous les mois, tout en se constituant un patrimoine.

Quels sont les régimes fiscaux pour un investissement en meublé non professionnel à Bordeaux ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux investisseurs de choisir entre deux régimes fiscaux selon les revenus locatifs annuels : le régime micro-BIC et le régime réel.

  • Le régime micro-BIC

    Le régime micro-BIC est parfait pour ceux qui veulent une gestion simple et sans prise de tête. Il s’applique automatiquement si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an. Vous profitez également d’un abattement de 50 % sur les loyers perçus. Autrement dit, seule la moitié de vos revenus locatifs est imposée, sans que vous ayez à justifier vos charges.

    C’est donc une option idéale si vous n’avez pas beaucoup de dépenses à déclarer et que vous préférez éviter la paperasse. En revanche, si vous avez des charges importantes (travaux, emprunt, assurances…), ce régime peut être moins intéressant, car vous ne pouvez pas les déduire.

  • Le régime réel

    Si vous avez des charges conséquentes ou que vos revenus locatifs dépassent 77 700 € en location classique, le régime réel est souvent plus avantageux. Il permet de déduire toutes les dépenses réelles liées à la location :

    • Intérêts d’emprunt.
    • Travaux de rénovation et d’entretien.
    • Frais de gestion locative.
    • Taxes foncières.
    • Assurances.

    Le régime réel permet aussi d’amortir le bien et les meubles, ce qui revient à lisser leur coût sur plusieurs années et à réduire encore plus vos revenus imposables.

Exemple d’un investissement en LMNP (location longue durée) avec le régime réel à Bordeaux

Régime Réel
Revenus locatifs annuels22 000 €
Charges annuelles déductibles (gestion, entretien, intérêts d’emprunt, etc.)4 500 €
Frais d’acquisition déductibles25 000 €
Total des charges déductibles29 500 € (4 500 + 25 000)
Résultat imposable avant amortissement-7 500 € (22 000 – 29 500)
Amortissement annuel reporté10 500 €
Revenu imposable final0 € (déficit de 7 500 € reporté)
Déficit reportable (valable 10 ans)7 500 €
Amortissements non déduits et reportables (indéfiniment)10 500 €
Impôt sur le revenu (TMI 30 %)0 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)0 €
Coût total de l’investissement (bien, frais, meubles)350 000 €
Résultat net annuel17 500 € (22 000 – 4 500 – 0)
Rentabilité locative nette5,00 % (17 500 / 350 000)

Pourquoi investir dans l’immobilier LMNP à Bordeaux, en Gironde (33) ?

Bordeaux ne cesse de séduire, et pour cause : sa croissance démographique, son dynamisme économique et son marché immobilier porteur en font une ville idéale pour un investissement en Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). D’un côté, la métropole affiche une croissance démographique de 6,2 % entre 2014 et 2021, portant sa population à 265 328 habitants. Étudiants, jeunes actifs et professionnels affluent chaque année, alimentant une demande locative toujours plus forte. De l’autre, Bordeaux s’impose comme un pôle économique majeur, porté par des entreprises de renom comme Dassault Aviation, Thales et plus récemment Ubisoft, qui dynamisent le secteur numérique et attirent une main-d’œuvre qualifiée en quête de logements adaptés. Les 105 000 étudiants, dont 34 438 vivent en centre-ville, font également de Bordeaux un haut lieu de l’enseignement supérieur. Les logements meublés sont plébiscités, notamment en résidences étudiantes, assurant aux investisseurs une rentabilité locative stable.

Bordeaux, c’est aussi une ville où il fait bon vivre avec une bonne qualité de vie, un climat doux et des infrastructures modernes (LGV Paris-Bordeaux en 2h, aéroport international de Bordeaux-Mérignac, 4 lignes de tramway). Côté immobilier, Bordeaux a connu une hausse des prix de +0,7 % sur un, atteignant aujourd’hui 4 403 €/m². Les logements meublés sont particulièrement recherchés par certains types de locataires, comme les étudiants et les jeunes actifs, qui apprécient les logements prêts à vivre. Cette demande soutenue contribue à la stabilité des revenus locatifs et à la rentabilité de l’investissement LMNP.

Questions / réponses

  • Quelles sont les différences entre le statut LMNP et la loi Pinel Bordeaux ?

    Le statut LMNP et le LLI à Bordeaux vous permettent tous deux de faire un investissement locatif dans l’immobilier neuf. Leurs principales différences résident dans la nature du logement et la fiscalité.

    Pour investir en LMNP, il faut que le logement soit meublé alors que pour la loi Pinel, cela concerne une location nue.

    La loi Pinel, permettait une réduction d’impôt jusqu’à 21 % du montant de l’acquisition sur 12 ans de mise en location du bien. Pour un investissement en location meublée non professionnelle, une réduction d’impôt n’est possible que dans le cas d’un cumul avec la loi Censi-Bouvard (à hauteur de 11% sur 9 ans). Investir en LMNP, à la différence du Pinel vous permet de récupérer la TVA à hauteur de 20% si vous investissez au sein d’une résidence neuve avec services. Selon votre régime fiscal (réel ou micro BIC), vous pouvez soit diminuer vos impôts grâce à l’amortissement du bien et du mobilier et à la déduction de vos charges réelles, soit d’un abattement forfaitaire global de 50%.

  • Quelles sont les meilleures communes bordelaises pour acheter en meublé ?

    Villenave-d’Ornon

    Grâce à sa proximité avec les pôles universitaires de Bordeaux (Pessac, Talence…) la commune de Villenave-d’Ornon est dotée d’un emplacement idéal pour investir dans un appartement meublé en LMNP pour des locataires étudiants ou jeunes actifs. Découvrez tous nos biens en location meublée non professionnelle à Villenave-d’Ornon.

    Sainte-Eulalie

    Sainte-Eulalie est en pleine expansion ces dernières années grâce à sa situation privilégiée entre ville et campagne, le tout à seulement quelques minutes en voiture ou en train du centre-ville de Bordeaux.  Il s’agit donc d’un lieu stratégique pour un investissement LMNP. Retrouvez nos appartements pour investir en tant que loueur meublé non professionnel à Sainte-Eulalie.

    Cenon

    Cenon est idéalement situé, à seulement quelques minutes en tramway de l’hypercentre bordelais. La commune a bénéficié ces dernières années d’un profond réaménagement de son paysage immobilier. Résidentiel et connecté, il plaît surtout pour son offre variée de services et de loisirs.  Un investissement au sein d’une résidence meublée LMNP est un très bon choix à Cenon.

  • Puis-je bénéficier du statut LMNP à Bordeaux ?

    Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif souple et accessible à tous les investisseurs, sans restriction géographique, contrairement aux dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel. Que vous investissiez dans le centre historique, les quartiers en plein essor comme Bassins à Flot ou encore dans la périphérie bordelaise, vous pouvez bénéficier de ce régime fiscal avantageux.

  • Puis-je bénéficier du dispositif Censi-Bouvard en LMNP ?

    Non, le dispositif Censi-Bouvard n’est plus accessible depuis le 1er janvier 2023. Il n’est donc plus possible d’investir aujourd’hui en LMNP tout en profitant de cet avantage fiscal. Toutefois, les investisseurs ayant acquis un bien avant cette date continuent de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % hors taxes du prix d’achat, à condition de respecter un engagement locatif minimum de 9 ans.

  • Quand puis-je revendre mon bien en LMNP à Bordeaux ?

    La revente d’un bien en LMNP, hors résidences de services, est possible à tout moment, mais certains critères doivent être pris en compte pour optimiser la rentabilité et limiter l’impact fiscal. Pour les investisseurs ayant bénéficié du dispositif Censi-Bouvard, il est essentiel de respecter l’engagement locatif de 9 ans sous peine de devoir rembourser la réduction d’impôt obtenue. De leur côté, ceux qui ont opté pour le régime réel ont tout intérêt à attendre d’avoir amorti une part importante de leur bien avant de vendre, afin d’optimiser leur fiscalité sur les revenus locatifs.

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Page mise à jour le 08/04/2025