La vacance locative est la hantise des propriétaires-bailleurs au statut LMNP, au même titre que les loyers impayés. Il faut s’entourer de précautions pour y échapper, ou du moins limiter son impact sur l’équilibre de votre budget.
Tour d’horizon des mesures préventives, étape par étape.

  • Bien estimer la valeur du loyer et le réévaluer si nécessaire

    La première mesure consiste à fixer le montant du loyer en fonction de la surface du logement, son état général, ses annexes et la proximité des services. Il importe aussi de prendre en compte les loyers pratiqués dans le quartier pour un logement qui présente les mêmes caractéristiques.

    Il ne faut pas hésiter à réviser le montant du loyer souhaité en appliquant ces critères, quitte à sacrifier partiellement ses gains.

  • Anticiper la potentielle vacance locative

    N’attendez pas le dernier moment pour vous mettre à la recherche d’un nouveau locataire. Il vaut mieux prospecter ou vous rapprocher d’un professionnel de l’immobilier dès que la date de départ du locataire en place est connue.

  • Veiller à l’entretien et valoriser le bien

    Assurez-vous du bon fonctionnement de votre logement (électricité, chauffage, plomberie…). Il doit être en conformité avec la législation en vigueur. N’hésitez pas à remplacer les équipements en fin de vie, notamment lorsque vous mettez une cuisine équipée à disposition.

  • Déléguer la gestion locative du bien en LMNP

    Si votre statut est celui d’un LMNP (loueur meublé non professionnel), il est conseillé de se rapprocher d’un gestionnaire. La location d’un meublé rapporte au bailleur 15 % de plus que celle d’un logement nu, mais elle est plus complexe. Il faut surtout prendre en compte les éventuelles dégradations de mobilier et le régime fiscal.

  • Privilégier la colocation

    La colocation ne concerne pas seulement les étudiants. Au contraire, elle s’étend principalement aux jeunes actifs, surtout dans les grandes villes. Le propriétaire y trouve son compte pour trois raisons principales :

    • Plus le logement est grand, moins le prix du m2 est élevé au moment de l’acquisition.
    • Le montant de la location par occupant est voisin de celui d’un studio.
    • En cas de vacance locative, la perte de revenus est moindre. Elle est quasi-nulle dans le cas d’un bail solidaire, qui engage les autres occupants à compenser le manque à gagner laissé par un logement vide.

  • Souscrire à une assurance contre les vacances locatives

    Une vacance locative correspond à la période qui sépare la date du départ du locataire en place de celle du nouvel occupant.

    L’assurance vacance locative

    Une assurance vacance locative permet de percevoir une indemnité qui compense partiellement l’absence de revenus. Partiellement seulement, car cette indemnité est limitée à 80 % du montant du loyer et pour une durée limitée. Elle impose aussi une période de franchise, généralement de trois mois.

    Le montant de la cotisation est relativement élevé. Mais il figure parmi les charges déductibles des revenus fonciers en régime réel.

    La garantie des loyers impayés (GLI)

    Lorsque le bailleur opte pour une GLI, l’assureur se substitue au locataire et restitue les loyers impayés au propriétaire, mais au terme de trois mois d’impayés au moins. L’indemnité est plafonnée à 80 % du montant du loyer après une période de franchise de trois à cinq mois.

    Il est préférable de combiner cette garantie avec une assurance contre la vacance locative, ce qui permet de limiter le coût des cotisations. Dans ce cas, le montant de la prime d’assurance est compris entre 2,5 % et 4 % du loyer annuel, charges comprises. Elle est déductible des revenus fonciers lorsqu’on opte pour le régime réel.

    L’assurance propriétaire non-occupant (PNO)

    L’assurance PNO protège des risques, notamment les sinistres, qui ne sont pas couverts par l’assurance habitation souscrite par le locataire. Elle est obligatoire dans le cas d’une location en copropriété.

    La période de franchise et le plafond des indemnités varient en fonction du montant de la cotisation, comprise généralement entre 70 € et 200 €.

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Questions / réponses

  • Peut-on cumuler une GLI et une PNO ?

    Oui, parce que leurs garanties sont différentes. Une GLI met le bailleur partiellement à l’abri des loyers impayés, une PNO le protège des dégradations qui ne sont pas couvertes par l’assurance habitation souscrite par le locataire.

  • Qu’est-ce que le taux de vacances locatives ?

    C’est la part de logements vacants par rapport à l’ensemble du parc immobilier sur le territoire. Selon l’INSEE, il était de 9,6% en 2015 et augmente plus rapidement que la population.

  • Comment prendre en compte ce taux ?

    Il faut s’assurer que le logement destiné à la location répond à la demande exprimée sur le plan local. C’est la raison pour laquelle il est préférable de s’adresser à un professionnel de l’immobilier qui possède des outils de mesure autrement développés qu’un particulier. Pour un propriétaire, un bon rendement locatif avoisine les 5 %. Toutefois, il est préférable de baisser le montant du loyer plutôt que de s’exposer à une longue période de vacance locative.

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Page mise à jour le 19/01/23