Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut qui est attribué aux particuliers louant un ou plusieurs biens meublés. Il ne s’agit pas d’une activité principale, mais cette situation est considérée comme un complément de revenus qui doit obligatoirement faire l’objet d’une déclaration auprès des impôts.

Déclarer son activité en LMNP

Dans le cadre de la démarche déclarative du statut LMNP, le loueur va se faire attribuer un numéro de SIRET au même titre qu’une entreprise. Ce numéro va lui permettre de s’identifier auprès du greffe du tribunal de commerce ayant sous sa juridiction le bien immobilier concerné via la transmission du formulaire Cerfa P0i.

Dans ce document Cerfa P0i, le loueur devra opter pour le régime d’imposition de son choix.

Comment déclarer ses revenus LMNP ?

A la différence d’un bien immobilier en location nue où les revenus locatifs sont classifiés comme revenus fonciers « classiques », dans le cas d’une location meublée, ces derniers sont catégorisés comme des revenus commerciaux imposables.

Les revenus LMNP n’ont pas la même nature et sont soumis à un régime fiscal spécifique. Pour une location meublée, il est possible de choisir deux régimes d’imposition : le régime micro BIC et le régime réel.

Déclarer en régime micro-BIC

En ce qui concerne le régime micro BIC, celui-ci est forfaitaire et il n’est pas possible pour le loueur de déduire les charges qu’il supporte afin d’exploiter son bien immobilier. De ce fait, il n’y a ici ni déduction d’intérêts d’emprunt ni déduction du prix d’achat des meubles.

Le régime micro-BIC

Le micro-BIC est un régime d’imposition qui est sélectionné d’office lors de la déclaration de revenus mais le contribuable peut tout à fait y renoncer. Malgré l’absence de déduction, ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les recettes engrangées.

À noter que les recettes locatives annuelles ne doivent pas être supérieures ou égales à 72 600€. De même, un amortissement est intégré automatiquement à la déduction forfaitaire.

Les démarches pour déclarer en Micro-BIC

Si le contribuable choisit le régime micro-BIC, il devra impérativement suivre plusieurs étapes pour se conformer à ses obligations fiscales. Voici celles-ci :

  1. Vérification des conditions d’application du régime

    Pour s’assurer que le montant de ses revenus locatifs ne dépasse pas le plafond de 72 600€, il est essentiel de calculer le montant de ses loyers. Cette étape est d’autant plus importante qu’en cas de dépassement du seuil, la location meublée basculera en régime réel avec des conditions fiscales peut-être moins favorables pour le contribuable.

  2. Calcul du bénéfice pouvant être taxé

    Après avoir confirmé son éligibilité au régime micro-BIC, il est nécessaire d’appliquer l’abattement forfaitaire de 50 % afin d’obtenir son revenu taxable qui sera ensuite ajouté à ses autres revenus.

  3. Déclaration des revenus locatifs

    Chaque année, le contribuable doit déclarer ses bénéfices taxables provenant de sa location meublée. Pour cela, il devra remplir le formulaire n°2042 C pro et remplir la case relative aux loyers perçus.

Déclarer en régime Réel Simplifié

Outre le régime micro-BIC, il est possible de s’orienter vers le régime réel. Cette option est applicable lorsque les recettes locatives annuelles sont supérieures à 72 600€. Ici, la déduction de toutes les charges des recettes est possible en respectant certaines conditions. De même, un amortissement de la valeur de l’acquisition est envisageable dans cette situation.

Le régime Réel Simplifié

A la différence avec le régime BIC, le régime réel permet de déduire ses charges réelles. Toutefois, l’intégralité des charges n’est pas déductible de ses revenus locatifs en meublé et chaque dépense doit être justifiée.

Parmi les déductions possibles via ce régime figurent notamment la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, l’achat de meubles, les charges de copropriété ou encore l’assurance loyers impayés.

Les démarches pour déclarer en Réel Simplifié

Pour une déclaration en régime réel, les formalités à remplir sont sensiblement plus complexes que pour le régime micro-BIC. Il faut tout d’abord remplir l’imprimé 2031 relatif à la déclaration de résultat. Le contribuable devra indiquer le montant de son bénéfice annuel (ou de son déficit). Les déficits des années précédentes et non déduits jusque-là peuvent également être déclarés à cette occasion.

Micro BIC ou Réel simplifié : quel régime choisir ?

Les régimes micro-BIC et Réel simplifié sont très différents. Alors que le régime réel permet de déclarer ses charges afin de définir le bénéfice imposable, le régime micro BIC n’autorise pas cette déduction, mais propose un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs.

Sauf cas spécifique, le régime réel est plus intéressant d’un point de vue fiscal, mais la réflexion ne doit pas s’appuyer exclusivement sur le domaine fiscal. Dans le cas des contribuables qui réalisent leurs investissements locatifs sans bénéficier de l’expertise d’un professionnel, le régime micro BIC séduira par sa plus grande simplicité.

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Questions / réponses

  • Peut-on passer d’un régime micro bic à un régime réel simplifié ?

    Il est vivement recommandé de bien réfléchir avant de choisir son régime d’imposition. En effet, cette décision ne pourra pas être modifiée pendant une durée de 2 ans dans le cas d’un passage entre le régime réel et le régime micro BIC. En revanche, dans le cas inverse, le contribuable pourra changer d’avis à n’importe quel moment.

  • Peut-on se faire aider dans les démarches par un professionnel ?

    Pour éviter de commettre des erreurs et pour gagner en sérénité, il est vivement recommandé de faire appel à un expert pour toutes les problématiques relatives à la fiscalité immobilière. Un cabinet de spécialistes sera en mesure de gérer notamment les déclarations fiscales annuelles d’un LMNP.

  • Le régime fiscal LMNP est-il le même que pour le statut LMP ?

    Si les statuts LMNP et LMP visent le même objectif, à savoir la location d’un bien meublé, ces derniers ne fonctionnent pas de la même façon et ne s’adressent pas aux mêmes catégories d’investisseurs immobiliers. Qu’il s’agisse de leurs conditions d’éligibilité, de leurs principes d’imposition des revenus ou encore de leurs formalités respectives, de nombreux points les différencient.

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Page mise à jour le 19/01/2023