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Investir dans l’immobilier locatif via le projet de statut de “bailleur privé”

L’essentiel

  • Le futur statut du bailleur privé, visant à relancer l’investissement locatif et l’offre de logements à loyers abordables, a été introduit par un amendement au Projet de Loi de Finances pour 2026 (PLF 2026).
  • Cet amendement a été adopté en première lecture à l’Assemblée nationale le 14 novembre 2025.

  • Parmi les mesures proposées : un amortissement fiscal de 3,5 % pour un logement neuf ou en VEFA et 3 % pour un logement ancien rénové.

  • Les zones ciblées incluent Toulouse, Bordeaux, Lyon, et d’autres grandes métropoles en forte tension locative.

Face à une crise du logement inédite et à l’effondrement de l’investissement locatif suite à la suppression du dispositif Pinel, le rôle du bailleur privé n’a jamais été aussi stratégique. En assurant plus de la moitié de l’offre locative en France, ces particuliers sont aujourd’hui en première ligne pour répondre à la pénurie croissante de logements, notamment dans les grandes agglomérations.

Dans ce contexte, un tournant décisif a été franchi le 14 novembre 2025, avec l’adoption à l’Assemblée nationale de l’amendement n° I-582 (Rect.), présenté par le Gouvernement et défendu par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026. Cet amendement constitue la première base législative du futur statut du bailleur privé, reprenant plusieurs recommandations issues du rapport « Pour une relance durable de l’investissement locatif » remis le 30 juin 2025 par le sénateur Marc-Philippe Daubresse et le député Mickaël Cosson.

Retrouvez tous les dispositifs pour investir dans l’immobilier.

Qu’est-ce qu’un bailleur privé ?

Le bailleur privé est une personne physique ou morale qui met à disposition des logements en location pour les particuliers. 

Le statut de bailleur privé comprend différents types de propriétaires : 

  • les propriétaires individuels, 
  • les sociétés civiles immobilières (SCI),
  • les investisseurs institutionnels.

La condition de bailleur privé est donc déterminée par la nature du propriétaire et non par le type de logement proposé à la location.

Vers un statut de bailleur privé pour l’investissement locatif ?

Le marché de l’immobilier locatif est un secteur en constante évolution, mobilisant de nombreux acteurs clés tels que les promoteurs, les agences immobilières ou encore les constructeurs. Parmi eux, le bailleur privé occupe une place centrale, en assurant à lui seul plus de la moitié de l’offre locative disponible en France. Son rôle est d’autant plus stratégique que le pays traverse une crise du logement sans précédent, marquée par une raréfaction des biens à louer, en particulier dans les grandes agglomérations et les zones tendues. Dans certaines villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, un logement plusieurs centaines de candidatures, rendant l’accès au parc locatif extrêmement difficile pour les ménages modestes, les jeunes actifs ou les familles monoparentales selon le rapport au Gouvernement « Pour une relance durable de l’investissement locatif ».

Pour répondre à ce déséquilibre, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a fait de la relance de l’investissement locatif privé une priorité. Après sa nomination, il a d’abord annoncé le dépôt d’un amendement gouvernemental en octobre 2025.
Désormais, c’est l’amendement n° I-582 (Rect.), adopté le 14 novembre 2025, qui fixe les contours concrets du futur statut du bailleur privé.

Ce que contient le projet de statut du bailleur privé

1. Un amortissement fiscal modulé

  • L’amendement adopté introduit un amortissement annuel, applicable aux biens acquis ou construits à partir du 1ᵉʳ janvier 2026.
  • Logements neufs / VEFA : amortissement de 3,5 % par an, appliqué sur 80 % du prix d’acquisition (hors foncier).
  • Logements anciens avec travaux ≥ 20 % : amortissement de 3 % par an.
  • Le montant déductible est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal.

2. Une majoration en cas de loyers encadrés

Afin de soutenir et d’encourager la mise à disposition de logements à loyers maîtrisés, un ajustement des taux d’amortissement est appliqué en fonction du niveau de loyer plafonné :

  • location intermédiaire : majoration de +0,5 point,
  • location sociale : majoration de +1 point,
  • location très sociale : majoration de +2 points.

Ces majorations permettent au taux d’amortissement global d’atteindre un maximum de :

  • 5,5 % pour un bien neuf,
  • 4 % pour un bien ancien et rénové : 0,5 % ou 1 % selon le niveau de loyer (social ou très social).

Les impacts économiques du projet de bailleur privé

Si cette réforme est adoptée, les retombées économiques pourraient être majeures. Les projections de la mission parlementaire font état d’une augmentation de 90 000 logements locatifs supplémentaires par an d’ici 2030, répartis entre 40 000 unités dans le neuf, 30 000 dans l’ancien et 20 000 en accession indirecte. Cette dynamique contribuerait à résorber une partie de la crise du logement tout en stimulant l’investissement privé.

La filière construction bénéficierait directement de cette relance, avec la création estimée de plus de 100 000 emplois à moyen terme. Un tel volume d’activité générerait également des recettes fiscales nettes à hauteur de 500 millions d’euros dès 2026, pour atteindre environ 1,9 milliard d’euros par an entre 2026 et 2032.

2026 : une année décisive pour les investisseurs ?

Si le PLF 2026 est adopté définitivement, le dispositif entrerait en vigueur à partir du 1ᵉʳ janvier 2026. Les biens acquis avant cette date seraient exclus du régime.

Quelles sont les obligations du bailleur privé ?

Un bailleur privé est actuellement contraint par la loi en vigueur vis-à-vis de ses locataires. Il doit donc respecter l’ensemble des obligations ci-dessous.

  1. La mise en conformité du logement

    Il doit s’assurer que le logement proposé à la location est décent et respecte les normes de sécurité et de salubrité en vigueur. Le logement doit également respecter les performances énergétiques et être adapté aux personnes à mobilité réduite, le cas échéant.

  2. La rédaction du bail

    Il doit rédiger un contrat de location conforme à la législation en vigueur et préciser les droits et obligations de chacune des parties (bailleur et locataire).

  3. La fixation du loyer

    Il doit fixer le loyer en tenant compte des plafonds imposés par la législation, notamment en cas de dispositif de défiscalisation (LMNP, etc.).

  4. La gestion locative

    Il doit veiller à la perception des loyers, à la réalisation des travaux d’entretien et de réparation, et à la gestion des relations avec les locataires.

  5. La déclaration fiscale

    Il doit déclarer ses revenus locatifs et s’acquitter des impôts et taxes correspondants.

Quels sont les avantages du statut de bailleur privé ?

Être un bailleur privé présente plusieurs avantages :

  • améliorer ses revenus en bénéficiant des loyers prévus ;
  • augmenter son patrimoine immobilier via l’acquisition de nouveau logements ;
  • réduire son impôt via un dispositif de défiscalisation ;
  • préparer sa retraite via la revente de son logement locatif.

Avec le projet de statut unique de bailleur privé, de nouveaux avantages vont voir le jour. Au vu des objectifs du Gouvernement, ceux-ci devraient être plus incitatifs que les dispositifs fiscaux déjà en place.

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Peut-on investir via le statut de bailleur privé à Toulouse ?

Le statut de bailleur privé est une option intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif à Toulouse. Avec ses nombreux quartiers attractifs (Rangueil, Ramonville, Sainte-Agne, Lardenne, Croix Daurade, Borderouge…), la ville attire chaque année davantage d’investisseurs immobiliers. 

Bien qu’en difficulté suite à la hausse des taux, le marché immobilier locatif reste attractif, notamment grâce aux loyers en constante progression. Selon l’Observatoire des Loyers, le loyer de marché médian s’élève à 11,7 €/m² à Toulouse.

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Peut-on investir via le statut de bailleur privé à Bordeaux ?

Bordeaux offre de belles opportunités pour les investisseurs souhaitant devenir bailleurs privés. Grâce à la forte demande locative et à la croissance démographique, l’investissement locatif y est particulièrement intéressant. D’après les données publiées par Le Figaro Immobilier, le prix médian d’un logement s’élève à 4 477 €/m², tandis que le loyer médian atteint 20 €/m² en octobre 2025. Selon le baromètre de la FNAIM daté de juin 2024, la rentabilité brute moyenne à Bordeaux (hors charges et fiscalité) est estimée à 3,8 %.

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Questions / réponses

Quels sont les inconvénients liés au statut ?

Face à la lourdeur des responsabilités légales et fiscales, il convient de se faire accompagner par un professionnel. De plus, les risques liés à la gestion locative (loyers impayés, litiges avec les locataires…) sont souvent source de stress pour le bailleur qui doit  consacrer du temps et des ressources à la gestion de son parc immobilier.

Quelles sont les différences entre le bailleur privé et le bailleur public ?

Le bailleur privé (personne physique ou morale), vise à rentabiliser son investissement en proposant des logements locatifs du secteur libre, sans restriction sur les loyers ou les conditions d’accès (sauf s’il propose son logement via un dispositif fiscal comme le Pinel). Le bailleur public, quant à lui, est composé d’entités publiques ayant pour mission de fournir des logements sociaux à des ménages à revenus modestes, avec des loyers encadrés et des conditions d’accès soumises à des critères de ressources. Les objectifs du bailleur privé sont principalement financiers, tandis que ceux du bailleur public visent la facilitation de l’accès au logement et la mixité sociale. Les deux acteurs jouent un rôle important dans le dynamisme du marché immobilier en France.

Comment gérer son bien locatif en tant que bailleur privé ?

En tant que bailleur privé, il est tout d’abord important de sélectionner avec soin les locataires en vérifiant leur solvabilité et leur sérieux. Il faut ensuite rédiger un bail conforme et réaliser un état des lieux précis, que ce soit lors de l’entrée ou au moment de la sortie du locataire. Mais ce n’est pas tout, la gestion locative inclut également l’entretien et les éventuelles réparations du logement, ainsi que le suivi des loyers et des charges.

Quels sont les autres dispositifs pour investir en tant que bailleur privé ?

Parmi les principaux dispositifs fiscaux existants, on trouve le dispositif Logement locatif Intermédiaire (LLI). Pour l’immobilier ancien avec travaux ou un projet de rénovation, on peut citer le dispositif Denormandie ou la loi Malraux. Les statuts LMNP et LMP pour l’investissement locatif en meublé ne devraient pas être compatibles avec.

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Page mise à jour le 18/11/2025