L’essentiel

  • Un investissement immobilier clé en main : gestion locative assurée par un exploitant via un bail commercial longue durée.

  • Une fiscalité avantageuse : possibilité de récupérer la TVA à 20 % et d’amortir le bien pour réduire l’imposition.

  • Un placement sécurisé : revenu locatif garanti même en cas de vacance, sans souci de gestion.

  • Des secteurs porteurs : résidences étudiantes, seniors, EHPAD ou affaires dans des zones à forte demande comme Toulouse, Paris ou Lyon.

  • Éligibilité accessible : réservé aux investisseurs non professionnels percevant moins de 23 000 € de loyers/an, ou moins de 50 % de leurs revenus globaux.

Le LMNP géré (Loueur Meublé Non Professionnel en résidence de services) séduit de plus en plus d’investisseurs à la recherche d’un revenu locatif régulier, sans les contraintes de gestion quotidienne. Ce dispositif, à la croisée entre immobilier et fiscalité avantageuse, s’inscrit dans une stratégie patrimoniale pérenne, adaptée aux profils prudents.

Qu’est-ce que le LMNP géré ?

Le LMNP géré désigne un investissement locatif en résidence de services, où le propriétaire loue un logement meublé à un exploitant professionnel via un bail commercial. Ce dernier assure l’occupation, l’entretien et la gestion locative du bien, garantissant ainsi une certaine tranquillité à l’investisseur.

Les résidences concernées par le LMNP géré sont :

  • des résidences étudiantes,
  • des résidences seniors,
  • des établissements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD),
  • ou des résidences d’affaires ou de tourisme.

Bon à savoir

Quels sont les avantages d’un investissement en LMNP géré ?

  • Une solution clé en main, sans gestion ni mauvaises surprises

    Le LMNP géré permet à l’investisseur de confier l’intégralité de la gestion locative à un exploitant professionnel via un bail commercial longue durée. Ce dernier s’engage à verser un loyer fixe, même si le logement n’est pas occupé.

    Ce dispositif limite les imprévus : les travaux d’entretien courant sont pris en charge par le gestionnaire, et le propriétaire n’a ni charges de gestion, ni frais cachés à prévoir. Il s’agit donc d’un investissement immobilier sécurisé, sans intervention quotidienne.

  • Récupération de la TVA à 20 %

    Autre avantage du LMNP géré : la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat, soit une économie pouvant atteindre 20 %. Cette récupération est conditionnée à la présence d’au moins 3 des 4 services suivants dans la résidence : petit déjeuner, accueil, ménage, fourniture de linge.

    L’économie générée améliore sensiblement la rentabilité nette du projet, à condition de conserver le bien pendant 20 ans ou de le céder à un repreneur éligible.

  • Une rentabilité jusqu’à 7 % nette d’impôt

    Les résidences de services génèrent des rendements attractifs, souvent supérieurs à ceux de la location nue, grâce à une demande forte et à la mutualisation des services. Le LMNP géré peut ainsi offrir jusqu’à 7 % de rendement net, tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée (grâce à l’amortissement comptable du bien).

  • Aucun souci de gestion locative

    Le LMNP géré est un placement 100 % passif : l’exploitant gère la mise en location, l’accueil des occupants, les réparations et la perception des loyers. L’investisseur perçoit un revenu régulier sans se soucier de la gestion quotidienne, ce qui le rend idéal pour les retraités, les expatriés ou les actifs sans disponibilité.

  • Un bail long terme sécurisé

    Contrairement à la location classique, le LMNP géré repose sur un bail commercial de 9 ans ou plus. Ce bail encadre les obligations de l’exploitant, sécurise les flux locatifs et protège l’investisseur contre les risques de vacance ou d’impayés.

  • Des secteurs en forte demande

    Le succès du LMNP géré repose sur des besoins sociétaux durables :

    • le vieillissement démographique soutient la demande en EHPAD et résidences seniors,
    • la croissance étudiante dynamise les résidences étudiantes dans les grandes villes,
    • le tourisme d’affaires se renforce dans les métropoles comme Paris, Lyon ou Toulouse.

    Ces marchés porteurs garantissent une forte occupation locative, et donc la pérennité des loyers.

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Quelles sont les conditions d’éligibilité ? 

Pour bénéficier du statut LMNP, il faut :

  • ne pas être inscrit au Registre du Commerce en tant que loueur meublé professionnel (LMP),
  • percevoir moins de 23 000 € de recettes annuelles via la location meublée,
  • ou que ces recettes représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

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Quelles précautions avant d’investir en LMNP géré ?

  1. Bien choisir l’exploitant

    Le risque principal du LMNP géré réside dans la solidité de l’exploitant. En choisissant un gestionnaire reconnu et une résidence bien située, ce type d’investissement reste relativement sécurisé et stable dans le temps.

  2. Étudier attentivement le bail commercial

    Le bail commercial doit être lu avec attention : clauses de révision des loyers, répartition des charges, durée d’engagement… Une analyse juridique est souvent conseillée avant signature.

  3. Vérifier la localisation et la demande locale

    Comme pour tout investissement immobilier, la localisation reste déterminante. Il est important de choisir une résidence implantée dans une ville dynamique, avec une forte demande pour le type de services proposés. Toulouse, forte de sa croissance démographique et de son attractivité universitaire, accueille aujourd’hui plus de 120 000 étudiants (source : INSEE 2024). Ce contexte en fait un emplacement stratégique pour investir dans une résidence étudiante, avec un bon taux d’occupation et un rendement locatif stable.

Investir en LMNP géré

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Questions / réponses

  • Investir en LMNP géré est-il risqué ?

    Le risque principal du LMNP géré réside dans la solidité de l’exploitant. En choisissant un gestionnaire reconnu et une résidence bien située, ce type d’investissement reste relativement sécurisé et stable dans le temps.

  • LMNP géré et non géré : quelle est la différence ?

    La différence entre LMNP géré et non géré repose sur la gestion du bien : en LMNP géré, l’exploitant prend en charge la location via un bail commercial. En LMNP non géré, le propriétaire loue lui-même le logement (souvent en location courte durée) et doit gérer les locataires, les entrées/sorties et les travaux.

  • À qui s’adresse l’investissement en LMNP géré ?

    Le LMNP géré s’adresse aux investisseurs débutants souhaitant un placement immobilier sans gestion, aux retraités en quête de revenus complémentaires réguliers et aux actifs imposés cherchant une solution de défiscalisation immobilière.

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Page mise à jour le 21/07/2025