L’essentiel

  • Gestion directe du bien : pas de bail commercial, le propriétaire gère lui-même la location (ou via une agence).

  • Souplesse de fonctionnement : choix du locataire, fixation libre du loyer, durée du bail adaptée à la cible.

  • Fiscalité avantageuse : régime micro-BIC (abattement de 50 %) ou régime réel avec déductions et amortissements.

  • Logement hors résidence services : applicable aux biens classiques meublés, en centre-ville ou zone tendue.

  • Revente facilitée : sortie plus simple du dispositif par rapport à un bien en résidence gérée.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit de nombreux investisseurs à la recherche d’un cadre fiscal avantageux. Contrairement au LMNP géré, qui repose sur la signature d’un bail commercial avec un exploitant de résidence services, le LMNP non géré permet une gestion directe et plus autonome du bien. Ce dispositif s’adresse aux propriétaires qui souhaitent conserver la main sur leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité intéressante.

Qu’est-ce que le LMNP non géré ?

Le LMNP non géré désigne un investissement locatif meublé dans lequel le propriétaire ne fait pas appel à un gestionnaire de résidence services. L’investisseur acquiert un logement, le meuble selon les normes prévues par la loi, puis le met en location par ses propres moyens. Il assure lui-même, ou par le biais d’un mandataire (agence de gestion locative par exemple), toutes les démarches locatives : recherche du locataire, signature du bail, gestion administrative et entretien.

Bon à savoir

Quelles sont les conditions pour investir avec le LMNP non géré ? 

Pour bénéficier du régime LMNP, l’investisseur doit respecter l’une des deux conditions suivantes :

  • percevoir moins de 23 000 € de revenus annuels issus de la location meublée,
  • ou générer des recettes locatives inférieures au total des revenus du foyer fiscal.

Le bien ne doit pas être situé dans une résidence services (étudiante, senior, etc.), au risque d’être requalifié en LMNP géré.

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Comment fonctionne un investissement en LMNP non géré ?

  • Les étapes de mise en location

    1. Acquérir un bien immobilier, neuf ou ancien, hors résidence services ;
    2. Meubler le logement, en respectant la liste officielle définie par la loi ALUR (literie, table, sièges, équipements de cuisson, ustensiles, luminaires, etc.) ;
    3. Déclarer son activité auprès du centre des impôts et obtention d’un numéro SIRET ;
    4. Rechercher et sélectionner un locataire : création de l’annonce, visites, choix du dossier, rédaction du bail, état des lieux ;
    5. Déclarer ses revenus fiscaux : selon le régime micro-BIC (abattement de 50 %) ou le régime réel (déduction des charges et amortissements) ;
    6. Gérer son bien en continue : maintenance, entretien, suivi administratif du logement.

  • Une gestion qui peut être partiellement déléguée

    Même dans le cadre du LMNP non géré, il est possible de confier certaines missions à un professionnel de l’immobilier (agence locative, gestionnaire de biens), sans pour autant signer de bail commercial. Cette solution hybride permet de bénéficier d’un accompagnement tout en conservant la flexibilité du dispositif.

Quels sont les avantages du LMNP non géré ?

  • Maîtrise et souplesse dans la gestion

    Le LMNP non géré offre une grande liberté de gestion. Le propriétaire choisit ses locataires, fixe le montant du loyer et définit la durée du bail (généralement 1 an renouvelable). En location gérée, la durée de bail minimum est de 9 ans. Il peut également adapter le mobilier et le niveau de standing selon la cible (étudiants, jeunes actifs, clientèle d’affaires).

  • Reprise et revente facilitées

    Contrairement à un bien en résidence services, le logement peut être récupéré plus facilement pour un usage personnel (résidence principale ou logement d’un proche) ou pour être vendu. Il suffit de respecter le préavis applicable à la location meublée.

  • Fiscalité attractive

    Le statut LMNP permet de bénéficier :

    • du régime micro-BIC, avec abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus ;
    • ou du régime réel, permettant la déduction des charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion…) et l’amortissement du bien et du mobilier, souvent plus avantageux à long terme.

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Les inconvénients du LMNP non géré

  • Gestion chronophage du bien immobilier

    Assumer seul la gestion locative demande du temps, des compétences et de la disponibilité. Il faut gérer les annonces, les visites, les états des lieux, les relances en cas d’impayés, et assurer un suivi administratif rigoureux.

  • Revenus locatifs non garantis

    Contrairement au LMNP géré avec bail commercial, le LMNP non géré n’offre aucune garantie de revenus. Le logement peut rester vacant entre deux locations, avec un impact direct sur la rentabilité de l’investissement.

  • Investissement initial plus élevé

    Le propriétaire doit financer l’achat individuel de chaque meuble et équipement, sans bénéficier des économies d’échelle offertes dans les résidences gérées. Cette personnalisation représente un coût supplémentaire à l’entrée.

    Bon à savoir

    Le recours à un expert-comptable spécialisé LMNP est vivement recommandé pour sécuriser l’ensemble des démarches fiscales et déclaratives. Cela permet de garantir une conformité totale aux exigences de l’administration et de maximiser les avantages du régime réel.

Nos résidences éligibles à l’investissement LMNP non géré

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Questions / réponses

  • Comment déclarer ses revenus en LMNP non géré ?

    Via le régime micro-BIC (abattement de 50 %) ou réel (déduction des charges et amortissements). La déclaration s’effectue avec le formulaire 2042 C PRO après obtention d’un numéro SIRET.

  • Comment revendre un logement en LMNP non géré ?

    La revente est libre. Il faut simplement respecter le préavis du locataire et déclarer une éventuelle plus-value. Le bien peut être repris en résidence principale ou vendu à un investisseur.

  • Quelle différence entre LMNP géré et non géré ?

    En LMNP géré, la location est confiée à un exploitant via un bail commercial (résidence services). En LMNP non géré, le propriétaire gère lui-même la location (ou via une agence), avec plus de souplesse mais plus d’implication.

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Page mise à jour le 21/07/2025