L’essentiel
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Le statut de bailleur privé a évolué pour devenir le dispositif Jeanbrun (également appelé « Relance Logement »), un mécanisme fiscal créé pour mobiliser l’épargne des Français en faveur de la construction et de la rénovation.
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Pour le neuf/VEFA, le dispositif proposerait une déduction au titre de l’amortissement de 3,5 à 5,5 %/an et 3 à 4 % pour les logements anciens rénovés.
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Les zones ciblées par le dispositif incluent Toulouse, une métropole en forte tension locative.
Depuis l’extinction du dispositif Pinel fin 2024, le retrait massif des investisseurs a accentué la crise de la construction, particulièrement à Toulouse et sa région. Selon les données de l’Observer de l’Immobilier Toulousain, la part des ventes à investisseurs est tombée à 24 % sur les trois premiers trimestres de 2025, contre plus de 55 % en 2022, tandis que les mises en vente de logements neufs ont chuté de -51 % par rapport à 2023. Pour stopper cette désertion du marché, le dispositif Jeanbrun (aussi appelé dispositif Relance Logement) a été introduit dans le cadre du PLF 2026. Ce dispositif permettrait d’amortir jusqu’à 12 000 € de la valeur du bien sur ses revenus fonciers et constituerait le nouveau cadre de référence pour l’investissement locatif privé en France.
La mise en place du dispositif Jeanbrun répondrait à plusieurs enjeux majeurs identifiés par les pouvoirs publics : stopper le recul durable de l’investissement locatif privé, relancer la production de logements neufs, alléger la pression budgétaire des ménages et rétablir l’équilibre entre l’offre et la demande dans les zones à forte tension locative. Au cœur de l’actualité immobilière, l’entrée en vigueur de la loi Jeanbrun suscite un intérêt croissant chez les investisseurs toulousains et les acteurs de la construction en Haute-Garonne.
L’actualité du dispositif Jeanbrun au 30 janvier 2026
Le « Statut Bailleur Privé » évolue désormais pour devenir le dispositif Jeanbrun (également appelé dispositif « Relance Logement »). Ce mécanisme fiscal a été officiellement intégré au Projet de Loi de Finances pour 2026 (PLF 2026) dans le but de dynamiser le marché locatif à Toulouse. Face à l’absence de majorité absolue, le Premier ministre Sébastien Lecornu a engagé la responsabilité de son Gouvernement via l’article 49.3 ce vendredi 30 janvier 2026. En l’absence de motion de censure adoptée par l’opposition, le texte sera considéré comme définitivement adopté par l’Assemblée nationale. (Source : assemblee-nationale.fr).
Quels sont les objectifs du Gouvernement avec la mise en place du dispositif Jeanbrun à Toulouse ?
La mise en place du dispositif Jeanbrun répond aux objectifs du Gouvernement de restaurer une offre locative suffisante dans un territoire marqué par une tension immobilière durable. À Toulouse, cet enjeu est crucial : selon l’INSEE, la ville comptait 65,8 % de locataires en 2022, soit 313 047 personnes. Intégré au budget 2026, ce dispositif constitue un levier de relance de l’investissement locatif privé face à une situation jugée critique, caractérisée par un effort logement élevé pour les ménages, qui consacreraient en moyenne 28 % de leurs revenus à leur habitat, et par une baisse de 15 % de l’offre locative en cinq ans.
À cette contraction s’ajoutent un recul de 22 % des mises en chantier fin 2025 et la saturation du parc social, confronté à 2,9 millions de demandes en attente, rendant nécessaire la mobilisation conjointe des acteurs publics et privés. Dans ce contexte, le Gouvernement entend provoquer un choc d’offre à l’échelle nationale et locale, en visant la construction de 400 000 logements par an, soit 2 millions de logements d’ici 2030, incluant 50 000 logements locatifs privés et 125 000 logements sociaux par an, tout en déployant une enveloppe supplémentaire de 500 millions d’euros destinée à soutenir 700 bailleurs sociaux dans leurs projets de construction et de rénovation, avec pour objectif de fluidifier durablement le marché locatif (source : info.gouv.fr).
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Les avantages du dispositif Jeanbrun pour investir à Toulouse
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Un amortissement annuel adapté au marché toulousain
Le dispositif Jeanbrun reposerait sur un amortissement fiscal du bâti, calculé sur une base forfaitaire représentant 80 % du prix d’acquisition (le foncier étant exclu et évalué à 20 %).
Les taux d’amortissement envisagés seraient les suivants :
Pour un logement neuf ou acquis en VEFA à Toulouse
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3,5 % par an en loyer intermédiaire
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4,5 % par an en loyer social
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5,5 % par an en loyer très social
Pour un logement ancien rénové
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3 % par an en loyer intermédiaire
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3,5 % par an en loyer social
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4 % par an en loyer très social
Ces taux seraient applicables lorsque les travaux atteignent au moins 30 % du prix d’acquisition.
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Plafond de l’avantage fiscal
Le dispositif serait assorti d’un plafonnement des déductions annuelles liées à l’amortissement, afin de maîtriser le coût budgétaire de la réforme et d’en assurer une répartition équitable entre les investisseurs.
Les plafonds envisagés seraient les suivants :
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- 8 000 € par an pour une location intermédiaire,
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- 10 000 € par an pour une location sociale,
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- 12 000 € par an pour une location très sociale.
Ce plafond ne serait pas fixé par logement, mais par foyer fiscal. En cas de détention
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Une imputation possible du déficit foncier
En complément de l’amortissement, le dispositif Jeanbrun intégrerait le mécanisme du déficit foncier, permettant une imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
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Une compatibilité envisagée avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
La loi Jeanbrun pourrait être cumulable avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), sous réserve du respect des plafonds de loyers et des obligations propres à chaque dispositif.
Les conditions d’éligibilité de la loi Jeanbrun
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La nature du bien
Le logement concerné devrait être situé au sein d’un immeuble collectif, excluant de facto les maisons individuelles.
Pour être éligible, l’investissement devrait porter sur :
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un logement neuf,
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un bien acquis en état futur d’achèvement (VEFA),
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ou un logement ancien, sous réserve de travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien.
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La location du bien
Le champ d’application du dispositif étant national, Toulouse et l’ensemble de sa métropole entreraient pleinement dans son périmètre
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L’engagement locatif
Le propriétaire serait tenu de louer le logement nu, à usage de résidence principale, pour une durée minimale de 9 ans.
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Restriction liée au cercle familial
Afin de préserver la vocation locative du dispositif, la location à un ascendant ou descendant du propriétaire serait strictement interdite.
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Le plafonnement des loyers
Les loyers pratiqués devraient respecter des plafonds définis par catégorie (intermédiaire, social ou très social), en cohérence avec le marché locatif toulousain.
Où investir à Toulouse avec le dispositif Jeanbrun ?
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Les meilleurs quartiers
Dans l’hypercentre de Toulouse, les quartiers les plus prisés sont “Les Carmes” et “Les Chalets”. Ces zones offrent un cadre de vie agréable et une forte demande locative, notamment pour les étudiants et les jeunes actifs.
Les quartiers proches du centre, comme la Côte Pavée, Guilhemery et Saint Cyprien, sont également intéressants pour un investissement locatif, étant donné qu’ils se situent à proximité immédiate des commerces, du métro (ligne A et B) et des écoles.
Enfin, à l’extérieur de la rocade toulousaine, les quartiers de Rangueil, Ramonville, Lardenne, Croix Daurade, Grand Selve et Paleficat – Borderouge offrent de bonnes opportunités pour investir dans des logements neufs ou rénovés, avec des prix d’achat souvent plus abordables
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Les meilleures communes de la métropole pour investir
Parmi les communes de la métropole toulousaine, certaines se démarquent par leur attractivité et leur potentiel de développement. On peut citer par exemple Blagnac (Aéroport Toulouse-Blagnac), Colomiers (Lycée International Victor Hugo), Launaguet, Aucamville, Tournefeuille, Balma (Centre Commercial E.Leclerc Balma Gramont), Saint-Orens-de-Gameville (Centre Commercial Saint-Orens), ou encore Castanet-Tolosan. Ces villes bénéficient d’une bonne desserte en transports en commun grâce au réseau Tisséo (bus et métro), d’équipements publics de qualité et d’un tissu économique dynamique, ce qui en fait des zones d’investissement prometteuses.
Quels sont les risques d’un investissement locatif à Toulouse ?
Toulouse est une ville dynamique qui offre de nombreuses opportunités aux investisseurs. Elle attire de plus en plus d’habitants pour sa qualité de vie, son dynamisme économique et son offre variée d’universités. Mais investir dans l’immobilier comporte également des risques qu’il convient de prendre en compte :
- les impayés de loyers,
- les vacances locatives,
- les fluctuations du marché immobilier local (baisse des prix immobiliers et augmentation des loyers en 2026).
Quels sont les autres dispositifs pour investir en Haute-Garonne ?
En plus du futur statut de bailleur privé, d’autres dispositifs existent pour investir dans l’immobilier en Haute-Garonne. Parmi eux, on peut citer :
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Le Logement Locatif Intermédiaire
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) se situe entre le logement social et le marché libre, avec des loyers plafonnés 10 à 20 % sous les prix du marché. Conçu pour les classes moyennes et les jeunes actifs, il garantit des biens de qualité dans les secteurs à forte tension, notamment à Toulouse.
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- Retrouvez toutes les informations sur le dispositif Logement Locatif Intermédaire à Toulouse.
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La loi Malraux
Ce dispositif vise à encourager la restauration de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés.
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Le statut LMNP
Ce régime fiscal permet aux particuliers de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux sur les revenus locatifs générés.
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Les programmes immobiliers éligibles pour investir dans le locatif à Toulouse
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Questions / réponses
Quelle différence entre la loi Jeanbrun et le dispositif de relance logement à Toulouse ?
La loi Jeanbrun et le dispositif Relance Logement correspondent au même cadre fiscal inscrit dans la loi de finances.
Statut du bailleur privé et dispositif Jeanbrun : est-ce la même chose ?
Le statut de bailleur privé a évolué pour s’inscrire dans le projet de loi de finances 2026 sous le nom de dispositif Jeanbrun.
Toulouse est-elle une ville concernée par le dispositif Jeanbrun ?
La métropole de Toulouse ferait partie intégrante des territoires couverts par le dispositif Jeanbrun. La ville est caractérisée par une pression locative durable, alimentée par une croissance démographique continue et par un déficit d’offre de logements.
Quels types de biens sont éligibles au dispositif Jeanbrun à Toulouse ?
À Toulouse, seuls les logements situés dans des immeubles collectifs pourraient être éligibles au dispositif Jeanbrun. L’investissement pourrait concerner des biens neufs, des logements acquis en VEFA ou des logements anciens, à condition que des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition soient réalisés. Les maisons individuelles resteraient exclues du périmètre.
Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec d’autres mécanismes fiscaux ?
Le dispositif Jeanbrun pourrait être combiné avec le mécanisme du déficit foncier, dans les limites prévues par la réglementation fiscale. Une articulation avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) serait également envisagée, sous réserve du respect des plafonds de loyers et des obligations propres à chaque dispositif. En revanche, il ne pourrait pas être cumulé avec d’autres régimes fiscaux appliqués au même bien (Malraux, LMNP).
Quels sont les plafonds de loyers applicables à Toulouse ?
Les loyers applicables dans le cadre du dispositif Jeanbrun seraient encadrés selon trois niveaux de location : intermédiaire, sociale et très sociale. Ces plafonds seront définis par décret.
Le dispositif Jeanbrun s’inscrit-il dans une logique patrimoniale durable à Toulouse ?
Le dispositif Jeanbrun serait particulièrement adapté à une stratégie patrimoniale de long terme. Toulouse bénéficie d’un tissu économique diversifié, d’un pôle universitaire majeur et d’une attractivité résidentielle constante, autant de facteurs favorables à un investissement locatif pérenne, sous réserve d’une sélection rigoureuse des emplacements.
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Page mise à jour le 30/01/2026