L’essentiel
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Le statut de bailleur privé a été transformé pour donner naissance au dispositif Jeanbrun, également désigné sous l’appellation « Relance Logement », un mécanisme fiscal visant à orienter l’épargne des ménages français vers la construction et la rénovation du parc immobilier.
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Les logements neufs ou acquis en état futur d’achèvement pourraient bénéficier d’un amortissement annuel compris entre 3,5 % et 5,5 %, tandis que les logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation ouvriraient droit à un taux compris entre 3 % et 4 % par an.
- Le dispositif serait éligible à Bordeaux, une métropole où la tension locative reste élevée et où les investisseurs attendent un cadre fiscal stable et incitatif.
Le statut du bailleur privé, désormais formalisé sous l’appellation dispositif Jeanbrun (également désigné comme dispositif Relance Logement), s’impose comme un levier stratégique pour Bordeaux Métropole. Ce mécanisme, intégré au Projet de Loi de Finances 2026, intervient pour contrer l’effacement de l’investissement locatif local : au 3ᵉ trimestre 2025, seules 263 ventes ont été enregistrées sur la métropole, quasi exclusivement au profit de propriétaires occupants (source : Observatoire Immobilier du Sud-Ouest). Dans un marché bordelais en repli, où les prix ont chuté de 5 % en un an (4 683 €/m² en moyenne), le dispositif Jeanbrun vise à réinjecter l’épargne privée. Face à une tension locative persistante et une production en berne, cette réforme constitue un moteur essentiel pour rééquilibrer le parc immobilier girondin et restaurer une offre accessible.
L’actualité du dispositif Jeanbrun au 30 janvier 2026
Au 30 janvier 2026, le dispositif Jeanbrun a été intégré au PLF 2026 dans un contexte politique marqué par l’absence de majorité absolue à l’Assemblée nationale. Le Gouvernement a engagé sa responsabilité via l’article 49.3. Sans motion de censure, le texte serait adopté début février.
Cette réforme fiscale constituerait la réponse directe à la fin du dispositif Pinel, intervenue fin 2024, qui a provoqué un retrait massif des investisseurs privés et un net ralentissement des mises en chantier, notamment dans les métropoles régionales comme Bordeaux (Source : assemblee-nationale.fr).
Les objectifs poursuivis par l’État avec la mise en place de la loi Jeanbrun à Bordeaux
La mise en œuvre du dispositif Jeanbrun à Bordeaux répondrait à plusieurs objectifs clairement identifiés par les pouvoirs publics, dans un contexte local marqué par une forte prédominance du logement locatif. En 2021, la commune compterait en effet 65,8 % de locataires, soit 155 972 personnes, selon les données publiées par l’Insee, ce qui illustrerait la pression exercée sur le marché locatif bordelais.
Dans ce cadre, le Gouvernement chercherait avant tout à restaurer une offre locative suffisante dans un marché où les ménages consacreraient près de 28 % de leurs revenus au logement, tandis que l’offre locative privée aurait reculé de manière significative au cours des cinq dernières années. Cette situation accentuerait les tensions sur les loyers et limiterait les possibilités de mobilité résidentielle.
Parallèlement, la baisse du nombre de permis de construire et la saturation du parc social, confronté à une demande en constante augmentation, justifieraient un recours accru à l’investissement privé. À l’échelle nationale, l’objectif affiché serait d’atteindre 400 000 logements construits par an, incluant une part significative de logements locatifs privés, afin de répondre durablement aux besoins des territoires les plus tendus. (source : info.gouv.fr).
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Les avantages fiscaux de la loi Jeanbrun à Bordeaux
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Un amortissement annuel
Le dispositif Jeanbrun reposerait sur un amortissement fiscal du bâti, calculé sur une base représentant 80 % du prix d’acquisition du bien, le foncier étant exclu de l’assiette. À Bordeaux, les taux d’amortissement envisagés seraient les suivants :
Pour un logement neuf ou acquis en VEFA
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3,5 % par an en location intermédiaire
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4,5 % par an en location sociale
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5,5 % par an en location très sociale
Pour un logement ancien rénové
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3 % par an en location intermédiaire
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3,5 % par an en location sociale
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4 % par an en location très sociale
Ces taux seraient conditionnés à la réalisation de travaux représentant au moins 30 % de la valeur d’acquisition pour les biens anciens
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Un plafonnement des avantages fiscaux par foyer
Afin d’encadrer le coût budgétaire du dispositif, un plafonnement annuel des déductions serait prévu :
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8 000 € en location intermédiaire,
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10 000 € en location sociale,
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12 000 € en location très sociale.
Ce plafond serait apprécié par foyer fiscal et non par logement, ce qui impliquerait une stratégie patrimoniale cohérente en cas de détention de plusieurs biens.
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La prise en compte du déficit foncier
Le mécanisme du déficit foncier resterait mobilisable, permettant une imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, renforçant ainsi l’intérêt du dispositif pour les investisseurs fortement fiscalisés.
- Tout savoir sur le déficit foncier à Bordeaux.
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Le cumul possible avec le Logement Locatif Intermédiaire
Le dispositif Jeanbrun pourrait se cumuler avec le dispositif Logement Locatif Intermédiaire à Bordeaux.
Les conditions d’éligibilité du dispositif de défiscalisation Jeanbrun
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Les biens concernés
L’investissement devrait porter exclusivement sur des logements situés dans des immeubles collectifs, excluant les maisons individuelles.
Seront éligibles :-
les logements neufs,
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les acquisitions en VEFA,
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les logements anciens sous réserve de travaux significatifs.
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Les modalités de location
Le logement devrait être loué nu, à usage de résidence principale, pour une durée minimale de neuf ans. La location à un ascendant ou à un descendant serait strictement interdite, afin de préserver la vocation locative du dispositif.
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Les plafonds de loyers
Les loyers pratiqués devraient respecter des plafonds définis selon la catégorie de location (intermédiaire, sociale ou très sociale), en cohérence avec les niveaux observés sur le marché bordelais.
Où investir à Bordeaux avec le dispositif Jeanbrun ?
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Les meilleurs quartiers bordelais
Dans l’hypercentre de Bordeaux, les quartiers les plus prisés sont “Saint-Pierre” et “Saint-Michel”. Ces zones bénéficient d’une forte demande locative grâce leur popularité auprès de nombreux étudiants et jeunes actifs.
Les quartiers proches du centre, comme La Bastide, Nansouty et Saint-Augustin, sont également intéressants pour un investissement locatif, étant donné qu’ils se situent à proximité immédiate des commerces, des transports en commun (tramway et bus) et des écoles.
Enfin, à l’extérieur de la rocade bordelaise, les quartiers de Caudéran, Bordeaux Maritime et Saint-Augustin offrent de bonnes opportunités pour investir dans des logements neufs ou rénovés, avec des prix d’achat souvent plus abordables.
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Les meilleures communes de la métropole pour investir
Parmi les communes de la métropole bordelaise, certaines se démarquent par leur attractivité et leur potentiel de développement. On peut citer par exemple Mérignac (Aéroport de Bordeaux-Mérignac), Pessac (Université de Bordeaux), Talence, Bègles, Lormont, Eysines, Bruges ou encore Gradignan. Ces villes bénéficient d’une bonne desserte en transports en commun grâce au réseau TBM (tramway, bus et vélos), d’équipements publics de qualité et d’un tissu économique dynamique, ce qui en fait des zones d’investissement prometteuses.
Quels sont les risques d’un investissement locatif à Bordeaux ?
Bordeaux est l’une des villes de France les plus dynamiques, offrant ainsi de nombreuses opportunités aux investisseurs. Elle attire de plus en plus d’habitants pour sa qualité de vie, son dynamisme économique, son offre variée d’universités et sa proximité avec Paris (ligne LGV).
Il convient cependant de prendre en compte les risques liés à ce type d’investissement, tels que :
- les impayés de loyers,
- les vacances locatives (beaucoup de jeunes actifs qui ne restent pas longtemps dans les logements),
- les fluctuations du marché immobilier local (augmentation des prix et des taux en 2025).
Quels sont les autres dispositifs pour investir en Gironde ?
Outre le futur statut d’investisseur immobilier, d’autres dispositifs existent pour investir dans l’immobilier en Gironde. Parmi eux, citons :
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le Logement Locatif Intermédiaire
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) se situe entre le logement social et le marché libre, avec des loyers plafonnés 10 à 20 % sous les prix du marché. Conçu pour les classes moyennes et les jeunes actifs, il garantit des biens de qualité dans les secteurs à forte tension, notamment à Bordeaux.
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- Informez-vous sur le dispositif Logement Locatif Intermédiaire à Bordeaux.
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la loi Malraux
Cette loi vise à encourager la restauration de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés.
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- Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la loi Malraux à Bordeaux.
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le statut LMNP
Ce régime fiscal permet aux particuliers de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux sur les revenus locatifs générés.
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- Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le statut LMNP à Bordeaux.
Les programmes immobiliers éligibles pour investir dans le locatif à Bordeaux
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Questions / réponses
Quelle différence entre la loi Jeanbrun et le dispositif Relance Logement à Bordeaux ?
La loi Jeanbrun et le dispositif dit Relance Logement correspondent à un seul et même cadre fiscal, inscrit dans la loi de finances.
Statut du bailleur privé et dispositif Jeanbrun : s’agit-il du même mécanisme ?
Le statut du bailleur privé et le dispositif Jeanbrun désignent bien le même mécanisme fiscal. Le statut du bailleur privé constitue l’appellation initiale du projet, qui a évolué lors de son intégration au Projet de Loi de Finances pour 2026 pour devenir officiellement le dispositif Jeanbrun.
Le dispositif Jeanbrun est-il applicable à Bordeaux ?
Le dispositif Jeanbrun serait pleinement applicable à Bordeaux et à l’ensemble de sa métropole. Bordeaux figure parmi les zones identifiées par l’État comme structurellement tendues sur le plan locatif, en raison d’un déséquilibre persistant entre l’offre et la demande de logements.
Le dispositif Jeanbrun sera-t-il cumulable avec d’autres mécanismes fiscaux ?
Le dispositif Jeanbrun pourrait être cumulable avec certains mécanismes existants, notamment le déficit foncier et, sous conditions, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). En revanche, il ne serait pas cumulable avec d’autres dispositifs de même nature portant sur le même bien, tels que la loi Malraux ou le statut LMNP, afin d’éviter une superposition d’avantages fiscaux.
Quels sont les plafonds de loyers applicables à Bordeaux ?
Les loyers pratiqués dans le cadre du dispositif Jeanbrun devraient respecter des plafonds définis selon la catégorie de location choisie : intermédiaire, sociale ou très sociale. Ces plafonds ne sont pas encore définis.
Le dispositif Jeanbrun est-il adapté à un investissement locatif à long terme à Bordeaux ?
Le dispositif Jeanbrun s’inscrirait dans une logique patrimoniale de long terme. À Bordeaux, ville caractérisée par une attractivité durable, une forte population étudiante et un bassin d’emplois diversifié, ce cadre fiscal pourrait constituer un levier pertinent pour se constituer un patrimoine immobilier tout en répondant aux besoins locaux en logements.
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- Tout savoir sur le dispositif Jeanbrun à Toulouse.
- Investir avec la loi Pinel à Bordeaux.
- Tout savoir sur l’investissement en Denormandie à Bordeaux.
- Informez-vous sur le statut de bailleur privé.
Page mise à jour le 30/01/2026