Déficit foncier : fonctionnement du déficit foncier à Bordeaux

À Bordeaux, le dispositif du déficit foncier constitue une opportunité fiscale majeure pour les investisseurs souhaitant rénover un bien ancien ou neuf tout en allégeant leur fiscalité. Le régime de droit commun du déficit foncier est prévu aux articles 31 et 156 du Code général des impôts. Il s’agit d’un mécanisme de réduction d’assiette : il diminue le revenu imposable de l’investisseur, et non directement le montant de l’impôt comme le ferait une réduction d’impôt.

Le déficit foncier, comment ça fonctionne à Bordeaux ?

Le déficit foncier intervient lorsque les charges déductibles (travaux, taxes, frais de gestion, intérêts d’emprunt) excèdent les revenus locatifs perçus sur un bien loué nu. Cette différence constitue un déficit imputable :

• sur le revenu global, à hauteur de 10 700 € par an,
• sur les revenus fonciers futurs, pour la part excédentaire, pendant 10 ans.

Ce mécanisme s’applique uniquement sous le régime réel d’imposition.

Quels avantages fiscaux pour l’investisseur bordelais ?

Quelles sont les conditions pour bénéficier du déficit foncier ? 

Pour être éligible au dispositif, l’investisseur doit remplir les critères suivants :

• Location nue obligatoire (non meublée),
• Usage d’habitation principale,
• Régime réel d’imposition obligatoire, même en dessous de 15 000 € de revenus fonciers (option possible).
• L’investisseur doit maintenir le bien en location pendant les 3 années qui suivent la dernière imputation du déficit sur son revenu global.

Quelles charges déduire avec le déficit foncier ?

Les principales charges déductibles sont listées par l’article 31 du CGI :

• travaux de rénovation énergétique (isolation, pompe à chaleur, fenêtres…),
• travaux d’entretien ou de réparation (toiture, canalisations, électricité…),
• charges de copropriété non récupérables,
• frais de gestion locative,
• taxe foncière (hors ordures ménagères),
• intérêts d’emprunt (uniquement sur les revenus fonciers),
• assurances (PNO, loyers impayés),
• indemnités d’éviction ou frais de relogement.

Quels plafonds pour le déficit foncier en 2027 ?

En 2026, le plafond standard reste fixé à 10 700 € par an, sauf en cas de rénovation énergétique.

Le doublement du plafond à 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2027

Dans le cadre de la loi Climat & Résilience, le plafond de déficit foncier est temporairement doublé si les travaux remplissent les conditions suivantes :

• travaux engagés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027,
• rénovation entraînant un changement de classe énergétique (DPE E, F ou G vers A, B, C ou D),
• devis signé après le 5 novembre 2022.

À qui s’adresse le déficit foncier ?

• Investisseurs percevant des revenus fonciers imposables substantiels.

Pourquoi investir en déficit foncier à Bordeaux ?

Contrairement à d’autres dispositifs immobiliers, le déficit foncier ne dépend pas d’un zonage fiscal spécifique. Il peut s’appliquer à Bordeaux comme dans toute autre commune, dès lors que le bien, la location et les dépenses respectent les conditions du régime.

Dotée d’une croissance démographique de +1,2 % par an selon Bordeaux Métropole, d’une forte tension locative et d’un parc ancien développé (23,1 % des résidences principales construites avant 1919), Bordeaux constitue un marché particulièrement stratégique pour les investisseurs.

Les quartiers comme Saint-Michel, La Bastide, Chartrons ou encore Nansouty recèlent de bâtiments anciens à rénover, idéalement situés, souvent éligibles au dispositif. Grâce au déficit foncier, l’investisseur améliore la performance énergétique du bien, augmente sa valeur patrimoniale, tout en réduisant ses impôts.

Les programmes éligibles à Bordeaux et en Gironde

Page mise à jour le 29/04/2026