Tout ce qu’il faut savoir pour investir avec la loi Denormandie à Bordeaux

Le principal atout de la loi Denormandie réside dans sa réduction d’impôt sur le revenu, calculée en fonction de la durée d’engagement locatif :

• 12 % pour une location de 6 ans,
• 18 % pour 9 ans,
• 21 % pour 12 ans. 
  

Cette défiscalisation s’applique dans la limite de 300 000 € d’investissement par an, et d’un plafond de 5 500 €/m². Le mécanisme fiscal est identique à celui du dispositif Pinel dans l’ancien, mais réservé aux zones prioritaires en besoin de réhabilitation. C’est un excellent levier pour réduire son imposition tout en investissant dans un bien à fort potentiel.

L’investissement locatif en Denormandie permet de générer des revenus complémentaires via les loyers perçus, tout en valorisant un actif immobilier sur le long terme. Une fois le bien amorti et la réduction d’impôt obtenue, le propriétaire dispose d’un revenu passif stable, idéal pour compléter une pension de retraite.

À l’issue de la période de location obligatoire, l’investisseur est libre de revendre, d’occuper ou de relouer le bien. Le dispositif permet donc de se constituer un patrimoine tangible, dans des zones où la demande locative est soutenue. C’est une stratégie efficace pour bâtir un capital tout en bénéficiant d’un avantage fiscal immédiat.

Il est possible de louer le bien à un membre de sa famille (parent, enfant…), à condition que ce dernier ne soit pas rattaché au foyer fiscal du bailleur. Cette souplesse offre un moyen de loger un proche tout en conservant les avantages fiscaux du dispositif.

Pour bénéficier de la loi Denormandie, l’investissement doit porter sur un logement ancien à rénover, situé dans une commune éligible au dispositif. Cela inclut :

• les communes où le besoin de réhabilitation de l’habitat est avéré,
  
• les villes du programme « Action Cœur de Ville »,
  
• les communes ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT),
  
• les copropriétés en grande difficulté, sous conditions. 
  

Le logement doit nécessiter des travaux lourds (remise aux normes, rénovation énergétique, restructuration intérieure) et être destiné à la location nue, à usage de résidence principale.

Les travaux doivent représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération (achat + rénovation), voire 30 % pour une maison individuelle. Deux types de travaux sont possibles :

• amélioration de la performance énergétique : avec un gain d’au moins 20 % (logement collectif) ou 30 % (maison), par des travaux réalisés par une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l’Environnement)
  
• réalisation d’au moins deux des travaux suivants :
  
  • isolation des combles,
    
  • isolation des murs,
    
  • isolation des fenêtres,
    
  • remplacement de la chaudière, 
  • changement du système de production d’eau chaude.

Les travaux doivent être achevés dans les 2 ans suivant l’achat du bien, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année.

Le bien doit être loué non meublé, en tant que résidence principale du locataire, dans un délai de 12 mois après la fin des travaux. La durée minimale de location est de 6, 9 ou 12 ans, selon l’avantage fiscal recherché.

• Zone Abis : 19,51 €/m²
• Zone A : 14,49 €/m²
• Zone B1 : 11,68 €/m²
• Zone B2 : 10,15 €/m²

Le dispositif impose des plafonds de ressources pour les locataires, en fonction de la zone géographique et de la composition du ménage.