L’immobilier tertiaire, un marché en pleine mutation ?

Pour sa seconde publication, le baromètre des implantations tertiaires de l’Association des Directeurs Immobiliers et du cabinet EY permet de passer au crible le secteur de l’immobilier tertiaire. L’édition 2022 a mis l’accent sur « la nouvelle géographie des bureaux, les effets de la crise sanitaire, l’évolution des critères d’implantation et la transformation des organisations immobilières face aux attentes de leurs collaborateurs. »

Après avoir connu une année complexe en 2020 avec un recul de 10 %, le secteur connaît un renouveau en 2021 avec un rebond de 26 % et près de 1 400 nouvelles implantations ou extensions.

Des espaces de travail qui doivent repenser leur désirabilité

Des baux flexibles

Le bien-être des employés est primordial au sein de l’espace de travail. Dans ce sens, chaque lieu de travail doit être désirable pour devenir un véritable levier de productivité et de bien-être.

L’espace de travail dans sa fonction doit donc être repensé en se recentrant sur « des enjeux de sociabilité, de collaboration et de formation. » La désirabilité devient alors un leitmotiv pour éveiller l’intérêt et l’efficacité du côté des collaborateurs.

De ce fait, le cadre juridique de l’immobilier tertiaire et des baux doit venir en appui et devenir plus flexible. À titre d’exemple, le bail ferme se voit petit à petit concurrencé par des solutions plus flexibles comme la sous-location ou le bail précaire.

Une réduction de la surface des bureaux

Quatre évolutions majeures accélérées par la crise covid ressortent de l’étude dont la rationalisation économique et immobilière et la flexibilité des espaces et des baux.

Dans ce sens, ce sont 51 % des dirigeants de l’étude qui envisagent de réduire de 30 % leur surface dans les prochaines années. Cette quête de désirabilité par la flexibilité et l’accent mis sur l’aspect social se fait déjà sentir dans les prises de bail en Île-de-France.

Une nouvelle organisation qui bouleverse les décisions d’implantation

La réduction de la surface des bureaux est également guidée par la flexibilité d’occupation. En effet, la crise du covid a permis de repenser (ou du moins accélérer) les modes de travail et les contrats en matière de temps au bureau. Ces nouvelles organisations bouleversent la logique d’espace de travail.

Le lieu et l’instant T de travail tendent à ne plus exister de manière rigide, mais deviennent flexibles et se fragmentent. Dans les 3 années à venir, ces temps de travail devraient ressembler à des 2,8 jours en entreprise et 2,2 jours en bureau annexe, à domicile, en espace de coworking, en bureau de clients ou en campus.

Le secteur en a conscience : plus de 40 % des dirigeants interrogés perçoivent la flexibilité des baux, la fragmentation et les modes d’occupation comme des vecteurs majeurs de bouleversement des critères d’implantation tertiaire dans les années à venir.

De nouveaux critères environnementaux pour les bureaux

Une meilleure accessibilité en transports en commun

Le critère environnemental s’est ajouté depuis quelques années comme une évidence dans les critères d’implantation. Il s’agit du troisième argument que les dirigeants prennent en compte derrière les critères RH et la performance économique.

Dans ce sens, la question des transports est un pilier, poussée par deux éléments. D’une part, elle est posée sur la table par la hausse du coût de l’énergie. D’autre part, elle est indispensable à la neutralité carbone visée par la France d’ici 2050. L’accessibilité aux bureaux par les transports en commun pour les collaborateurs est alors un critère indispensable dans la réflexion d’implantation.

Une augmentation des performances environnementales

Au-delà des transports, le critère environnemental est pris en compte via l’augmentation des performances environnementales globales de l’entreprise. La performance énergétique et environnementale du bâti, ainsi que la capacité du territoire à décarboner l’activité de l’entreprise sont des critères majeurs pris en compte par les dirigeants. Ils s’intègrent dans les pistes de travail pour pousser le secteur vers une transformation réussie dans les prochaines années : décarbonisation de l’immobilier et cohérence globale de transition écologique.