Investir avec la Loi Monuments Historiques

Le dispositif Monuments historiques permet une défiscalisation sans plafond sur les dépenses éligibles.

• Nature de l’avantage fiscal : réduction d’assiette
• Assiette de l’avantage fiscal : travaux éligibles et intérêts d’emprunt 

Cette particularité est déterminante pour des restaurations coûteuses (toiture, structure, façades, éléments protégés), dont le budget dépasse souvent les limites habituelles des régimes fiscaux. Par exemple, des travaux lourds sur un immeuble classé peuvent être déduits pour un montant élevé, en cohérence avec l’effort réel de conservation du patrimoine. L’impact fiscal a lieu dès l’année du décaissement.

Lorsque l’immeuble n’est pas loué et que son propriétaire s’en réserve la jouissance, les dépenses de travaux peuvent, sous conditions, être imputées directement sur son revenu global. Cette imputation est toutefois limitée à 50 % des dépenses, sauf lorsque le monument est ouvert gratuitement à la visite.

Le régime autorise, sous conditions, la création d’un déficit foncier imputable sur le revenu global sans aucune limitation de montant, ce qui peut réduire l’impôt de manière immédiate. Lorsque les charges et travaux déductibles excèdent les loyers, le déficit vient diminuer l’assiette imposable globale.

• Tout savoir sur le déficit foncier.

L’avantage fiscal obtenu n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales (fixé à 10 000 € par an), ce qui évite tout mécanisme d’écrêtement lié à un plafond annuel. Cette spécificité est particulièrement pertinente lorsque d’autres avantages fiscaux sont déjà mobilisés. Par exemple, un foyer ayant atteint le plafond des niches peut conserver le plein effet du régime « Monuments historiques ».

La loi Monuments Historiques peut permettre une exonération des droits de succession ou de donation, sous réserve de la signature d’une convention avec l’État encadrant notamment la conservation du bien et ses conditions d’accès au public (Source : article 795 A du Code général des impôts.)

Le dispositif ne prévoit pas de plafonds de loyers ni de conditions de ressources des locataires, car il s’agit d’un régime de déduction de charges et non d’un avantage conditionné par un conventionnement locatif.

En loi Monuments Historiques, l’excédent de déficit non absorbé par votre revenu annuel est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes, sans aucun plafonnement.

Les dépenses sont déductibles au titre de l’année de leur paiement, selon les modalités suivantes :

• d’abord des revenus fonciers de l’investisseur, sans limitation de montant, 
• puis, en cas d’excédent et donc en présence d’un déficit catégoriel, du revenu global de l’investisseur sans limitation de montant (la limite d’imputation de 10 700 € n’est pas applicable au régime Monuments Historiques), 
• enfin, en cas de reliquat, du revenu global des 6 années suivantes de l’investisseur.

Il n’existe aucune limitation géographique ou territoriale à l’application de ce régime.

Toutefois, seuls les immeubles faisant l’objet d’une mesure de protection au titre des monuments historiques peuvent ouvrir droit à ce régime. Ils doivent être inscrits, classés ou labellisés par la Fondation du patrimoine.

Le propriétaire doit conserver la propriété pendant au moins 15 ans à compter de l’acquisition pour sécuriser le bénéfice fiscal.

Les dépenses prises en compte sont listées par l’article 31 du CGI : 

• dépenses de réparation : réfection d’une toiture ancienne, reprise de maçonneries dégradées, consolidation d’un mur porteur,
• dépenses d’entretien : nettoyage ou ravalement de façade, entretien de gouttières, entretien des parquets,
• dépenses d’amélioration : installation ou modernisation du chauffage, mise aux normes de l’installation électrique, amélioration des sanitaires,
• travaux de restauration : restauration d’une façade classée, réfection d’une charpente historique, restauration de décors intérieurs protégés,
• frais d’architecte et de maîtrise d’œuvre,
• frais de gestion de l’immeuble,
• frais de garde, surveillance et conciergerie,
• frais de procédure,
• primes d’assurance,
• impôts et taxes supportés par le propriétaire,
• intérêts d’emprunt,
• charges de copropriété,
• dépenses liées à l’ouverture au public,
• dépenses relatives aux jardins ou abords protégés,
• dépenses sur objets mobiliers protégés.

Dans le cadre de la loi Monuments Historiques, les conditions d’ouverture au public interviennent principalement pour déterminer le régime de déduction des charges foncières lorsque le propriétaire conserve tout ou partie de la jouissance du bien.

L’ouverture au public doit respecter une durée minimale :

• • soit à 40 jours répartis sur juillet, août et septembre,

• • soit à 50 jours par an entre avril et septembre, dont 25 jours non ouvrables.

Lorsque ces exigences sont satisfaites, le dispositif permet la déduction de 100 % des charges liées au bien (travaux, entretien, charges afférentes) du revenu imposable, ce qui favorise concrètement l’accès du public au patrimoine. L’organisation de visites scolaires d’au moins 20 participants peut réduire l’obligation d’ouverture de 10 jours par an. (source : Bofip)

Le régime Monuments Historiques impose une obligation de location pendant les 3 années qui suivent la dernière imputation déficitaire sur le revenu global. 

La déduction des charges s’effectue via le formulaire 2044 Spéciale.