Investir avec la Loi Monuments Historiques

Le dispositif Monuments historiques permet une défiscalisation sans plafond sur les dépenses éligibles. Cette particularité est déterminante pour des restaurations coûteuses (toiture, structure, façades, éléments protégés), dont le budget dépasse souvent les limites habituelles des régimes fiscaux. Par exemple, des travaux lourds sur un immeuble classé peuvent être déduits pour un montant élevé, en cohérence avec l’effort réel de conservation du patrimoine.

Le régime autorise, sous conditions, la création d’un déficit foncier imputable sur le revenu global, ce qui peut réduire l’impôt de manière immédiate. Lorsque les charges et travaux déductibles excèdent les loyers, le déficit vient diminuer l’assiette imposable globale. Par exemple, 12 000 € de loyers pour 70 000 € de dépenses éligibles peuvent générer un déficit utile pour alléger l’imposition.

• Tout savoir sur le déficit foncier.

L’avantage fiscal obtenu n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales (fixé à 10 000 € par an), ce qui évite tout mécanisme d’écrêtement lié à un plafond annuel. Cette spécificité est particulièrement pertinente lorsque d’autres avantages fiscaux sont déjà mobilisés. Par exemple, un foyer ayant atteint le plafond des niches peut conserver le plein effet du régime « Monuments historiques ».

Le dispositif peut ouvrir droit, sous conditions, à une exonération des droits de donation et de succession en contrepartie d’engagements de conservation et d’obligations spécifiques liées au caractère patrimonial du bien. Cette mesure favorise la transmission d’actifs rares dont l’entretien est structurellement coûteux.

Le dispositif ne prévoit pas de plafonds de loyers ni de conditions de ressources des locataires, car il s’agit d’un régime de déduction de charges et non d’un avantage conditionné par un conventionnement locatif.

Le bien doit relever du champ monuments historiques :

• • l’inscription à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) : elle concerne un bien dont l’intérêt patrimonial est réel et justifie une protection, avec un régime généralement plus souple.

• • le classement au titre des monuments historiques : il concerne un bien d’intérêt patrimonial majeur, soumis à une protection plus forte.

Le propriétaire doit, en principe, conserver la propriété pendant au moins 15 ans à compter de l’acquisition pour sécuriser le bénéfice fiscal.

Les dépenses prises en compte doivent entrer dans les catégories prévues :

• • réparation et entretien : murs, toitures, façades,

• • amélioration : travaux transformant une partie de l’immeuble en logement (combles, greniers),

• • démolition et reconstruction : liées à la restauration,

• • sécurité : travaux d’urgence (étaiement, couverture provisoire),

• • travaux d’utilité publique,

• • intérêts d’emprunt et frais liés au prêt,

• • frais de gestion, de garde, de procédure,

• • charges de copropriété,

• • primes d’assurance,

• • impôts et taxes.

Les travaux s’effectuent sous un contrôle patrimonial : autorisations, prescriptions et suivi, avec l’intervention des Architectes des Bâtiments de France.

L’ouverture au public doit respecter une durée minimale :

• • soit à 40 jours répartis sur juillet, août et septembre,

• • soit à 50 jours par an entre avril et septembre, dont 25 jours non ouvrables.

Lorsque ces exigences sont satisfaites, le dispositif permet la déduction de 100 % des charges liées au bien (travaux, entretien, charges afférentes) du revenu imposable, ce qui favorise concrètement l’accès du public au patrimoine. L’organisation de visites scolaires d’au moins 20 participants peut réduire l’obligation d’ouverture de 10 jours par an.